劉 和 義

(衡水學(xué)院 數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院，河北 衡水 053000)

0 引言

調(diào)控房價(jià)，既要打擊房價(jià)爆炒，又不能遏制需求.最根本的一點(diǎn)就是既要控制大眾在房產(chǎn)業(yè)逐利，又要鼓勵(lì)房產(chǎn)商的開發(fā)熱情，因此，簡單有效的辦法就是調(diào)控二手房市場，確定以后的某一時(shí)間點(diǎn)開始：賣房價(jià)格不能超過買房價(jià)格.

近幾年，房地產(chǎn)市場變?yōu)橐粋€(gè)被扭曲的市場，住房價(jià)格居高不下，剛需購房者怨聲載道.雖經(jīng)國家多方調(diào)控，然而效果短暫，略有風(fēng)吹草動(dòng)，房價(jià)便蠢蠢欲動(dòng).購房者怨恨開發(fā)商，認(rèn)為開發(fā)商為富不仁，涸澤而漁，大肆掠奪財(cái)富；另外一些人則將矛頭指向地方政府，埋怨地方政府在搞土地財(cái)政，而置老百姓的利益于不顧；還有人甚至懷疑政府的執(zhí)政能力和調(diào)控房價(jià)的決心.房價(jià)問題已經(jīng)不僅僅是關(guān)乎國計(jì)民生的大事，已經(jīng)成為關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的大事.高房價(jià)成為一種財(cái)富轉(zhuǎn)移與財(cái)富掠奪的機(jī)制.如果大部分剛需者買不起房，就不能說我們代表最廣大人民的根本利益，特別是房產(chǎn)泡沫一旦破滅，中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)步入嚴(yán)重危機(jī).解決高房價(jià)問題刻不容緩.

房價(jià)居高的原因可能比較復(fù)雜，但最主要的原因是改革開放 30多年來，廣大人民收入不斷增加，但由于通脹，銀行存款大幅縮水，所以，需要尋求財(cái)富保值增值，在房產(chǎn)開發(fā)商的誘導(dǎo)下，逐漸流入房地產(chǎn)，在羊群效應(yīng)的作用下，使房價(jià)暴漲，并發(fā)展到不可控的程度，歸根到底，是大眾自己筑起了樓市的債臺(tái).

昂貴的房價(jià)，它就是枷鎖，勒緊了 80后青年人的脖頸，使他們窒息；它就是吸血鬼，吸干了幾代人的財(cái)富；對(duì)建立美麗中國筑起了一道高墻，給我國經(jīng)濟(jì)均衡快速發(fā)展及社會(huì)和諧造成了極壞的影響.我國正步入老齡化時(shí)代，財(cái)富的創(chuàng)造，科技的創(chuàng)新，經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，攻堅(jiān)的主要力量應(yīng)為 80后的一代.由于房價(jià)所累，很多優(yōu)秀青年不能進(jìn)入大中城市，不能發(fā)揮自己的聰明才智，即便留下工作的也變成了房奴，怎么還能心情舒暢，社會(huì)還如何安定和諧.

2008年后，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控：對(duì)兩套房交易提高了交易稅；對(duì)公積金貸款提高了利息稅；兩套住房繳納房產(chǎn)稅；無戶籍的不能購房；建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及緊縮貨幣等等.對(duì)調(diào)控房價(jià)起到了一定作用，但效果并不理想.顯然，增加稅收最終還是增加房價(jià)，建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房只是極少數(shù)人受益，而容易產(chǎn)生腐敗.無戶籍不能購房又限制了人才的流動(dòng)和人們的需求，并激發(fā)有條件者盡量多地購房，產(chǎn)生空置房.緊縮貨幣，使中小企業(yè)、民營企業(yè)倒閉，使中國股市連續(xù) 4年熊市.所以，政府采取的大部分調(diào)控政策，只是治標(biāo)不治本，或是硬堵不疏，從源頭得不到控制，就不可能收到理想效果.

經(jīng)過上述分析，筆者認(rèn)為要改變房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)應(yīng)實(shí)行以疏為主的調(diào)控政策，即剛需調(diào)控.亦即就是對(duì)居住二手房在以后的某一確定時(shí)刻，賣房價(jià)格不能超過買房價(jià)格.剛需調(diào)控，勢(shì)在必行，百利無害.

1 剛需調(diào)控可以滿足各層次人員的購房需求

衣食住行是國計(jì)民生的基本要素，充分體現(xiàn)一個(gè)社會(huì)的優(yōu)越和幸福指數(shù)，改革開放帶來了衣食無憂、出行便利，人們要求居住條件越來越高，富豪們要求住別墅，小康者要求小房換大房，在異地工作的年輕人愿把父母接到身邊生活，不愿在一起居住的需買 2套以上住房(雙方父母)，特別是購房進(jìn)行租賃為業(yè)等等.這些都是對(duì)社會(huì)有利的.他們用自己創(chuàng)造的財(cái)富進(jìn)行消費(fèi)不應(yīng)加以限制，更不應(yīng)增加稅種.剛需調(diào)控僅限制了那些房產(chǎn)謀利者，而對(duì)購房剛性需求的人群不再加以限制，充分體現(xiàn)按需所取的原則，促進(jìn)了社會(huì)的和諧發(fā)展.

2 剛需調(diào)控利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

衡量房地產(chǎn)泡沫的大小，決定著房地產(chǎn)的穩(wěn)定程度，甚至決定社會(huì)的穩(wěn)定程度，房地產(chǎn)的泡沫大小體現(xiàn)在價(jià)值中樞和住房空置率.價(jià)值中樞是多少？房價(jià)應(yīng)與居民的收入相適應(yīng)，專業(yè)術(shù)語稱之為房價(jià)收入比，按照世界銀行的研究，一個(gè)城市的房價(jià)收入比在3～6倍是比較合理的水平.按照最通俗的理解來認(rèn)識(shí)房價(jià)收入比，3～6倍的房價(jià)收入比意味著一個(gè)家庭在不消費(fèi)的情況下，需要用3～6年的時(shí)間買一套住房，這在國際上被認(rèn)為是比較合理的水平[1].以北京市為例做一個(gè)初略估算.2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 3.3萬元，新建商品住宅市場成交均價(jià)為2.2萬元/m2，按照北京市公布的數(shù)據(jù)，北京去年的人均住房建筑面積為21 m2，那么一個(gè)三口之家的住房面積為63 m2，對(duì)應(yīng)著138.6萬元的房價(jià)和6.6萬元的家庭可支配收入，房價(jià)收入比大約為 21倍[2].由于北京市大部分人的實(shí)際購房面積應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 63 m2，所以實(shí)際房價(jià)收入比應(yīng)該比 21倍更大，如果按照3～6倍的國際標(biāo)準(zhǔn)，北京房價(jià)的泡沫之大不言而喻，正如溫總理所說：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，一些地方房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位.”

中國房產(chǎn)的空置率為多少？政府沒有明確的數(shù)字統(tǒng)計(jì)(言之無法統(tǒng)計(jì))，今年 6月，北京市公安局人口管理總隊(duì)核對(duì)出北京的空置房屋 381.2萬戶；《華夏時(shí)報(bào)》記者在芍藥居北里采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)“小區(qū)幾棟樓 2008年的時(shí)候就蓋好了，已經(jīng)放了4年，一直都空著”；在其他城市，每戶3套房以上的比比皆是，媒體曝光的深圳龍崗區(qū)村官就擁有 80多套房產(chǎn).從以上不完整的信息看，房產(chǎn)泡沫很大.如何將這些空置房用于需求者，只有采用剛需調(diào)控.

3 剛需調(diào)控利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展.

經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，必需有一個(gè)寬松的貨幣政策.為調(diào)控房地產(chǎn)泡沫，政府不惜倒閉部分中小企業(yè)、民營企業(yè)，降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度[3].不惜股市連續(xù)近 5年的熊市，扼殺融資功能.中央銀行緊縮銀根，收攏貨幣，而對(duì)樓市的調(diào)控，收效甚微，美國的一個(gè)QE3，使中國的房價(jià)瞬間上漲.黨的十八大確定加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，使70多個(gè)大城市房價(jià)持續(xù)增高.總而言之，房產(chǎn)業(yè)就是一片烈火，一有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)洶洶燃起，吞噬更多財(cái)富，說開發(fā)商綁架了政府絕不為過.如何破解這一難題，只有實(shí)行剛需調(diào)控.只有當(dāng)大眾不再在房產(chǎn)趨利，房產(chǎn)泡沫才能逐漸消失，綁架政府的繩索才能解開，寬松的貨幣政策才能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)定發(fā)展.

4 剛需調(diào)控利于消除所有矛盾

自 2008年以來，每次房產(chǎn)調(diào)控都會(huì)帶來不同矛盾.首先，限購力度越大，民眾購買囤積意愿就越強(qiáng)，開發(fā)商提價(jià)欲望就越大；其次，無論提高貸款利率還是增加房產(chǎn)稅，最后導(dǎo)致的結(jié)果無疑是提高房價(jià)；第三，保障房與經(jīng)濟(jì)適用房的分配不公；第四，剛性需求與被限購(為父母購房)；第五，加速農(nóng)村居住城鎮(zhèn)化建設(shè)與新的房地產(chǎn)業(yè)形成更大的泡沫；第六，調(diào)控政策與市場規(guī)律相悖等等.這些矛盾的主要原因是將住房作為商品，而剛需調(diào)控是引導(dǎo)大眾統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，要把住房作為消費(fèi)品，買房相當(dāng)買車，只消費(fèi)不保值.剛需調(diào)控只針對(duì)調(diào)控實(shí)施日以后的居住房.不限以前的舊房；不限新房買，只限舊房賣；不限土地買賣和新房開發(fā)，只限炒作和趨利；所以，政府、開發(fā)商、購房者之間的所有矛盾都會(huì)迎刃而解.

5 關(guān)于住房調(diào)控政策的建議

5.1 社會(huì)背景

住房價(jià)格過高，空置房較多，大眾囤積住房的欲望越來越強(qiáng).現(xiàn)行調(diào)控政策效果不佳，在我國加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，極易出現(xiàn)更大泡沫.只要貨幣寬松，房價(jià)隨時(shí)暴漲，改革開放幾十年積累的財(cái)富基本被吞噬，房市已到不可控階段.

5.2 住房調(diào)控政策提案

剛需調(diào)控：確定以后的某一天開始，新購住房再賣時(shí)不能超過買時(shí)價(jià)格.(如：2015年 1月 1日開始執(zhí)行，所購買住房再賣時(shí)不能超過買時(shí)價(jià)格.)

5.3 剛需調(diào)控實(shí)施的可行性

1) 將住房定義為民生必需品，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》第十八、三十、三十一條之規(guī)定，由政府部門制定法規(guī)執(zhí)行，不與市場法規(guī)相悖.

2) 方法簡單.僅在房產(chǎn)證上注明價(jià)格即可，容易執(zhí)行.

3) 本政策僅對(duì)以后購買住房實(shí)行調(diào)控，對(duì)原有住房不加限制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不加限制，不會(huì)產(chǎn)生新矛盾.

4) 本政策可在部分區(qū)域施行，也可在全國施行.

5.4 剛需調(diào)控的效果分析

1) 完全消除大眾囤積住房的牟利行為.

2) 在5年內(nèi)，逐漸消除空置房，住房價(jià)格逐漸下降.

3) 在城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，不產(chǎn)生新的泡沫.

4) 執(zhí)行 5～10年，住房將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N福利，從高消費(fèi)人群向低消費(fèi)人群轉(zhuǎn)移，讓人民過上更幸福的生活；充分體現(xiàn)中國特色社會(huì)主義的優(yōu)越性，成為美麗中國的重要因素.

5) 10年后，房地產(chǎn)市場泡沫完全消失，大眾根據(jù)自己的需求購買住房，開發(fā)商只能建造高質(zhì)量住房供選擇.一個(gè)穩(wěn)定的具有福利性質(zhì)的房地產(chǎn)市場形成.