■王澤龍

樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景及狀況

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略舉措。樓宇經(jīng)濟(jì)是一種 “隱藏”在商務(wù)樓中的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，它是以商務(wù)樓為載體，通過開發(fā)、出租、售賣等多種形式引進(jìn)企業(yè)，從而產(chǎn)生稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。樓宇經(jīng)濟(jì)占地少、無污染、效益好，能夠很快集聚一大批業(yè)態(tài)先進(jìn)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，被喻為 “立起來的開發(fā)區(qū)”，非常適合大城市中心城區(qū)發(fā)展。在一定程度上說，樓宇經(jīng)濟(jì)就是衡量一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)尺。因此，加快中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，具有十分重要的意義，它是迅速壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力、提高經(jīng)濟(jì)效益、全面實(shí)現(xiàn)功能及產(chǎn)業(yè)定位的戰(zhàn)略選擇，也是促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展、完善城市服務(wù)功能、推進(jìn)3個(gè)層面聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。

近年來，天津中心城區(qū)按照市委、市政府確定的功能定位和產(chǎn)業(yè)定位，制定實(shí)施了一系列培育、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施，收效明顯，為進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年8月，天津16個(gè)區(qū)縣共有正在運(yùn)營的樓宇592座，商務(wù)面積達(dá)3000萬平方米，上半年納稅總額176億元，其中51座樓宇過億元。天津樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了良好的起步，發(fā)展勢頭很好。但與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，普遍存在規(guī)模效益不高、發(fā)展特色不突出、業(yè)態(tài)水平較低、工作推動(dòng)力度需要進(jìn)一步加大等問題。

樓宇經(jīng)濟(jì)模式

天津目前樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的呈現(xiàn)出幾個(gè)主要模式：

1.多核多中心的發(fā)展結(jié)構(gòu)

天津呈現(xiàn)了中心城區(qū)與濱海新區(qū)兩大商務(wù)區(qū)分別獨(dú)立發(fā)展的格局。在兩大核心的商務(wù)區(qū)內(nèi)又進(jìn)一步形成多個(gè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。

2.與快速公共交通線路 （尤其是地鐵網(wǎng)絡(luò)）的延伸相結(jié)合

以地鐵網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)、地鐵站點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)構(gòu)建的樓宇經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)，如天津的南京路商圈、西站商務(wù)區(qū)、新開路商業(yè)圈等，以快速路網(wǎng)構(gòu)建的樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)，如河?xùn)|萬達(dá)廣場周邊，金鐘河大街附近、衛(wèi)津路沿線等。

3.樓宇業(yè)態(tài)發(fā)展多元化

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多核多中心結(jié)構(gòu)中，分化出的次級(jí)中心一般體現(xiàn)出與原中心高低互補(bǔ)、類型互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)特征。如河?xùn)|南站商務(wù)區(qū)主要是總部或區(qū)域總部功能，南京路商務(wù)區(qū)主要的高檔商務(wù)功能，而鞍山西道商務(wù)區(qū)以科技功能為主，實(shí)現(xiàn)功能和層次的互補(bǔ)。

4.利用規(guī)劃和政府引導(dǎo)的手段

城市次核的建設(shè)是政府為疏解老城區(qū)的壓力，引導(dǎo)新城區(qū)開發(fā)的重要手段。比如天津西站副中心，有效地促進(jìn)了紅橋老城區(qū)的改造提升。

加快樓宇建設(shè)，注重政府搭臺(tái)的重要性

從樓宇經(jīng)濟(jì)的幾種模式來看，要提高樓宇經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的比重，需要政府部門對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行積極的引導(dǎo)，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行不斷優(yōu)化。

1.科學(xué)規(guī)劃

依據(jù)天津?yàn)I海新區(qū)和中心城區(qū)雙核驅(qū)動(dòng)的理念和中心城區(qū)一主兩幅中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，在海河經(jīng)濟(jì)帶、地鐵網(wǎng)、快速路網(wǎng)以及傳統(tǒng)的南京路、鞍山西道等商業(yè)中心地區(qū)規(guī)劃建設(shè)樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)。根據(jù)各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位的不同，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的功能也按照科技、文化、外貿(mào)、物流等差別定位，有效提升樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展效率，降低同業(yè)競爭造成的低效發(fā)展。

2.強(qiáng)化政策對(duì)接

凡是國家和天津已頒布實(shí)施的支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)、科技研發(fā)企業(yè)和中小企業(yè)發(fā)展等扶持政策，均適用于符合相關(guān)條件的樓宇經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，并要求各相關(guān)部門要認(rèn)真執(zhí)行，確保政策落實(shí)到位。比如：為促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補(bǔ)助。其中，注冊資本10億元以上的，補(bǔ)助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補(bǔ)助1500萬元；注冊資本5億元以下、1億元以上的，補(bǔ)助1000萬元。為促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展，對(duì)新遷入的金融企業(yè)總部核心業(yè)務(wù)部給予一次性資金補(bǔ)助，其中，全國性及以上規(guī)模的，補(bǔ)助500萬元；區(qū)域性規(guī)模的，補(bǔ)助200萬元。為促進(jìn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展，對(duì)新設(shè)立的國際、國內(nèi)知名律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、人才中介機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資金補(bǔ)助；租賃的自用辦公用房，3年內(nèi)每年按房屋租金10%給予補(bǔ)貼等等。

3.增加財(cái)政支持

對(duì)納入全市重點(diǎn)支持的中心城區(qū)商務(wù)樓宇，以2010年單項(xiàng)樓宇納稅額度為標(biāo)準(zhǔn)分三級(jí)，給予一次性財(cái)政補(bǔ)貼，支持其改造升級(jí)。年納稅額2000萬元以下的，給予1000萬元資金補(bǔ)貼；年納稅額2000至4000萬元的，給予800萬元資金補(bǔ)貼；年納稅額4000至7000萬元的，給予600萬元資金補(bǔ)貼。補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政各承擔(dān)50%，主要用于商務(wù)樓宇的招商引資、設(shè)施配套、租金補(bǔ)貼、服務(wù)平臺(tái)建設(shè)等。

4.對(duì)高端企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策

重點(diǎn)支持的商務(wù)樓宇，凡新引入國外、外省 （自治區(qū)、直轄市）和臺(tái)灣、香港、澳門的企業(yè)結(jié)算中心、研發(fā)中心、營銷中心以及動(dòng)漫創(chuàng)意等高端業(yè)態(tài)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，2011年至2013年所繳納的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按地方分享收入部分的各50%予以獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)資金可用于為入駐企業(yè)提供戶籍、子女入學(xué)、住房保障等方面服務(wù)支出。

5.營造良好發(fā)展環(huán)境

天津市有關(guān)部門要主動(dòng)跟進(jìn)服務(wù)，協(xié)調(diào)解決涉及行政審批、招商引資、金融服務(wù)、工商注冊、樓宇改造、設(shè)施配套及其他有關(guān)方面的困難和問題。相關(guān)媒體要正面積極的宣傳報(bào)道樓宇經(jīng)濟(jì)的有關(guān)政策、信息、典型案例等。

提升樓宇經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率，關(guān)鍵在提升樓宇經(jīng)營者的效率

樓宇經(jīng)濟(jì)早已經(jīng)不是有個(gè)物業(yè)載體就可以通過招商出租創(chuàng)造價(jià)值的時(shí)候了，要提高樓宇經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)率，關(guān)鍵是提升樓宇經(jīng)營者的效率。樓宇經(jīng)營者應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手突破傳統(tǒng)觀念。

1.提升對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是樓宇經(jīng)濟(jì)的最佳載體，軟件、研發(fā)、文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)占用資源少產(chǎn)出效益高，往往利用現(xiàn)有樓宇即可形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)，軟件企業(yè)適合在樓宇發(fā)展，而軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)恰恰是近年來快速發(fā)展起來的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，與老城區(qū)的傳統(tǒng)商貿(mào)錯(cuò)位發(fā)展，集聚以高新企業(yè)為主的科技樓宇經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該成為樓宇經(jīng)營者的研究和工作的重點(diǎn)。一是結(jié)合軟件研發(fā)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要，結(jié)合政策引導(dǎo)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)樓，比如鞍山西道的百腦匯、1895大廈等；二是利用現(xiàn)有樓宇資源，加強(qiáng)科技企業(yè)孵化器的建設(shè)，引導(dǎo)科技型企業(yè)和科技中介機(jī)構(gòu)入駐，使之成為集研發(fā)、孵化、服務(wù)于一體的科技樓宇，為科技型中小企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，比如綠嶺產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展就是一個(gè)很好的典型案例。

2.加快轉(zhuǎn)變招商觀念

具體注重3個(gè)轉(zhuǎn)變：一是招商方式由企業(yè) “單兵作戰(zhàn)”為主轉(zhuǎn)為企業(yè)與政府聯(lián)手，形成合力招商；二是招商領(lǐng)域由招本土企業(yè)為主轉(zhuǎn)向招引世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)和民營500強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域總部和職能總部以及服務(wù)外包重點(diǎn)企業(yè)、軟件百強(qiáng)企業(yè)、文化創(chuàng)意知名企業(yè)為主；三是招商模式由坐等客戶上門轉(zhuǎn)向主動(dòng)出去引商，通過各種渠道接洽優(yōu)秀企業(yè)家，以一定的優(yōu)勢和良好的服務(wù)把客戶引進(jìn)來。

3.注重整合資源

從天津現(xiàn)狀看，可用于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的資源非常豐富。包括工業(yè)外遷過程中遺留下來的大批工業(yè)廠房；近年來，修建的大批商務(wù)寫字樓等。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿薮?，有效整合各方樓宇資源，是樓宇經(jīng)營者需要認(rèn)真開展的基礎(chǔ)性工作。這一點(diǎn)，天津紅橋區(qū)意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，通過資源整合，先后開發(fā)了意庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、綠嶺產(chǎn)業(yè)園、渤海明珠大廈、樂園大廈等。

4.提升服務(wù)檔次，促進(jìn)入駐企業(yè)發(fā)展

樓宇只是物理載體，而企業(yè)入駐樓宇后才能起"化學(xué)反應(yīng)"，真正形成樓宇的經(jīng)濟(jì)概念，因此樓宇的經(jīng)營者要通過提升自身的服務(wù)，給入駐企業(yè)提供更多的便利、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、甚至幫助其拓展業(yè)務(wù)，使其快速發(fā)展，這種對(duì)入駐企業(yè)的幫扶是入駐企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。和平區(qū)創(chuàng)新大廈不僅擁有國際5A級(jí)寫字樓的硬件基礎(chǔ)，更擁有社區(qū)化管理的先進(jìn)服務(wù)理念和體系；綠領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園則提出創(chuàng)新管理和社區(qū)服務(wù)的概念，把黨支部、團(tuán)支部、工會(huì)聯(lián)合會(huì)、統(tǒng)戰(zhàn)委員會(huì)、商會(huì)等組織統(tǒng)一納入園區(qū)服務(wù)體系，良好的服務(wù)實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)的認(rèn)同，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，入駐企業(yè)的穩(wěn)定成為樓宇經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的根本。

5.充分利用政策

發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，必須充分理解現(xiàn)有的各種政策，包括中小企業(yè)專項(xiàng)資金、樓宇經(jīng)濟(jì)政策、文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金、科技型企業(yè)的有關(guān)政策等，深刻的政策理解、完善的申報(bào)流程，有利于樓宇經(jīng)營者和入駐企業(yè)享受到來自政府資金的支持，能夠充分調(diào)動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)參與者的積極性，為進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和提升科技水平帶來機(jī)會(huì)，企業(yè)的發(fā)展也將擁有更加廣闊的發(fā)展前景，樓宇經(jīng)濟(jì)也被有效的激活。

通過對(duì)天津樓宇經(jīng)濟(jì)的研究，希望能找出樓宇經(jīng)濟(jì)的一般發(fā)展規(guī)律，并對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營發(fā)展給予有益的借鑒，并將沿著這一方向不斷研究和探索。

參考資料

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