【我國房地產調控政策效果淺析】

一、我國房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業(yè)已經成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關產業(yè)發(fā)展，促進社會經濟進步，發(fā)揮了重要的作用。同時，中國房地產業(yè)的快速發(fā)展，也帶來了一些亟待解決的問題。如一些城市房價上漲過快、一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大，尤其是一些地方房價過高的問題，已成為社會關注的焦點。為了促進房地產業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展，國家近幾年來出臺了一系列調控政策，不斷加大對房地產市場的管控力度，努力尋求房地產行業(yè)的理性增長途徑，尤其是2012年以來，房地產調控政策力度持續(xù)加大，也取得了一定成效。

2012年10月，我國絕大多數(shù)重點城市的住房供應量環(huán)比大幅下降，平均跌幅達38%，武漢、北京、上海和南京等城市跌幅均超過50%，而即便與上年同期相比，重點城市的供應量平均也縮減了14%。成交量方面，重點城市成交量環(huán)比平均僅微漲了1%，其中杭州更是下跌了39%，僅廣州和深圳成交相對較好，之前外界普遍期望的“金九銀十”徹底落空，9、10月份市場交易量與之前6月的高點相比相去甚遠，但無論從交易絕對量來看，還是從市場需求熱度來看，當前各地市場環(huán)境仍然明顯好于上年，房地產市場發(fā)展逐漸趨于理性。

首先，從供應方角度看，在國家調控力度持續(xù)加大的形勢下，2012年下半年以來以品牌開發(fā)商為代表的企業(yè)，在價格策略的運用方面明顯開始趨于保守，大多數(shù)企業(yè)都開始面臨利潤率的問題，適當追回項目利潤已經成為絕大多數(shù)房地產企業(yè)的短期目標。

其次，從需求方角度看，在大多數(shù)城市，認為新開盤項目“應當”繼續(xù)保持在2011年至2012年上半年價格水平的消費者，依然占了多數(shù)；由于中央對房地產調控的口風始終沒有軟化，最具風向標意義的限購政策也還沒有松動，短期之內消費者對于房價回漲存有比較顯著的抵觸心理。

綜合以上兩方面因素，正是由于下半年以來市場供求兩端在價格問題上再度產生分歧，因此，2012年最后兩個月的市場將大致延續(xù)當前的博弈局面，交易量會維持在9、10月份相當?shù)乃剑績r回漲由于缺乏需求端的有效支撐將相對乏力。

二、我國房地產行業(yè)的運行特點

一是產業(yè)關聯(lián)度高。房地產行業(yè)的產業(yè)鏈條長，與建筑、施工、建材、鋼鐵、水泥、銀行等諸多行業(yè)具有高度關聯(lián)性，與國民經濟的快速發(fā)展有著重要聯(lián)系。二是受宏觀調控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費品，其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。為保持房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府綜合運用土地管理、信貸政策、財政稅收、限價限量等多種方式對房地產市場進行宏觀調控，以形成理性、有序、符合市場運行規(guī)律，并與我國整體經濟水平和居民消費能力相適應的房地產發(fā)展框架。三是資金密集。房地產開發(fā)的一次性投資額度大，包括房地產項目開發(fā)需要購置土地、施工、安裝、宣傳等一系列費用，對房地產開發(fā)企業(yè)的資金實力有很高的要求，否則極易在項目途中導致資金鏈斷裂而形成風險。四是項目投資周期較長、程序復雜。房地產項目開發(fā)周期一般需要2～3 年，開發(fā)程序比較復雜，資金周轉率較低。這就要求前期在項目的選擇、施工設計、可行性研究等環(huán)節(jié)進行充分的論證，擬定清晰、明確、合理的項目實施方案，為項目的最終達成奠定基礎。五是業(yè)務發(fā)展具有較強的地域性。房地產業(yè)務開發(fā)與項目所在地的經濟發(fā)展程度、消費特征、市場環(huán)境、資金偏好等具有密切的聯(lián)系，脫離地域特征的項目建設很難具備真實、持續(xù)的市場競爭力。

三、我國房地產行業(yè)宏觀調控政策分析

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場供需總量、供需結構平衡，實現(xiàn)房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰(zhàn)略調控：房地產宏觀政策調控，是從經濟角度，運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經濟性約束；房地產宏觀戰(zhàn)略調控，是從法律和行政角度，對房地產市場環(huán)境與房地產市場系統(tǒng)全局進行引導和規(guī)劃。

針對房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，中央政府連續(xù)出臺各類宏觀調控政策，先是各部委單獨出臺各類措施，及至后來“國八條”以及“國六條”，試圖最大限度穩(wěn)定房價。可見，不論是政府還是個人對于中國房價的“虛高”已經形成“共識”。2011年1月26日國務院常務會議上，溫家寶總理研究部署進一步做好房地產市場調控工作：一是進一步落實地方政府責任；二是加大保障性安居工程建設力度；三是調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；四是強化差別化住房信貸政策；五是嚴格住房用地供應管理；六是合理引導住房需求；七是落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；八是堅持和強化輿論引導。這些措施被稱為“新國八條”。從3月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。1～2月份全國房地產開發(fā)投資4 250億元，同比增長35.2%；全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291 473萬平方米，同比增長39.0%；房屋新開工面積19 083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6 952萬平方米，增長13.9%。1～2月份，全國商品房銷售面積8 143萬平方米，同比增長13.8%；2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為102.9?？傮w來看，房地產開發(fā)投資增長依然較快，但銷售增速有所放緩。

四、我國宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產宏觀調控政策失靈問題。首先，宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一定的時間，包括問題的發(fā)現(xiàn)、調控政策的制定、實施，而市場的易變性、波動性會使得政策無法及時、有效的被執(zhí)行，形成滯后性。其次，宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經濟政策是面向整體市場，解決短期經濟問題，而房地產市場是區(qū)域性較強的市場，易造成部分區(qū)域適應性差。第三，宏觀調控政策執(zhí)行不力。在政策執(zhí)行過程中，部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執(zhí)行者不作為、政策執(zhí)行不到位等，都可能導致國家房地產調控政策成為“一紙空文”。地方政府普遍認為宏觀調控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責任，房地產業(yè)作為地方的支柱產業(yè)發(fā)展好了是政策發(fā)揮了效用，出現(xiàn)風險則由中央承擔。這種高收益與低成本成了地方政府快速發(fā)展房地產業(yè)的原動力，使房地產宏觀調控很大程度上流于形式。

（二）房地產宏觀調控失效問題。一是，宏觀調控政策經濟約束性失效。宏觀經濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在實施懲罰過程中，會因“尋租”、“招商引資”政策、經濟懲罰力度不夠使得執(zhí)行大打折扣，造成投資回報遠大于經濟性懲罰，致使政策經濟性約束性失效。二是，宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經濟政策，皆是針對某個具體問題或現(xiàn)象。三是，宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后，會在短期內產生一定效果，之后問題會更嚴重，主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。

（三）房地產宏觀調控機制不成熟。房地產市場宏觀調控是一個系統(tǒng)工程，它的成功運作不僅有賴于多種方式和手段的有機配合與合理運用，而且要求房地產管理部門與其他經濟部門和領域管理措施的配合與協(xié)調。然而，在我國對房地產最為重要的金融、房地產企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)脫節(jié)，在日常運行中各自為政。顯然，當出現(xiàn)危機時，僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯(lián)合發(fā)文、出通知來調控房地產市場，效果不佳。

（四）調控政策傳導機制存在的問題。一是對購房者的效應。房地產調控政策一直未傷及“房地產投機”的肋骨，抑制住宅需求增長的政策如二手房交易過程中營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅“二稅齊征” 的初衷是抑制投機性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負最終還是由賣房人轉嫁到購房人身上。央行連續(xù)加息的目的之一是抑制投機性的購房需求，但對資金實力雄厚的投機者而言，與買賣差價所帶來的豐厚利潤相比，加息根本不足以抑制他們投機房產的熱情。對于自住性購房需求的購房者而言，由于房子是必需生活消費品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒有抑制投機性購房需求，卻進一步加重了自住性購房需求者的資金負擔。二是對房地產開發(fā)商的效應。利率的調整將會引起房地產開發(fā)企業(yè)的融資成本等財務成本的增加。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。因此調控手段對不同區(qū)域的開發(fā)商會產生不同的效果。對于房地產泡沫嚴重的發(fā)達地區(qū)來說，房地產業(yè)的高額利潤，使得利率的調整對其房地產商效果甚微。

五、增強我國房地產市場調控政策有效性的措施和建議

（一）完善住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實施廉租房政策，為低收入者提供經濟適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源困境。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時調整，根據(jù)實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保。同時，政府要給予中低價位、中小戶型普通住房建設一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給，并制定普通住房定向銷售細則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

（二）增加住房用地供應。我國緊縮住房土地供應是導致近幾年房價高漲的一大因素。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應適度放開土地供應，由“從嚴緊縮”改為“有限制地放開”。這就需要對我國當前的土地供應計劃進行一定的調整，比如今后在土地供應計劃中，將各類用地供給的計劃分開，單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃房屋拆遷面積的基礎上，制定住房用地的供給計劃。這樣，一方面可減少城市其他建設擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應增加經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房的土地供應，減少對高檔住宅和商業(yè)房產的土地供應，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應求導致房價高漲的局面。

（三）進一步釋放二手房源。在調整住房結構中，不僅要新增房屋，還要進一步釋放二手房源，這是當前抑制房價見效最快的措施。我國目前對二手房交易課以重稅，加重了二手房的交易成本，阻礙了二手房的順利流通。因此，在當前住房供應緊缺的情況下，急需降低二手房交易中的稅負，以便增加二手房在市場中的投放量， 進一步增加住房供應。這樣不僅有利于調整整個住房的供給結構，而且有利于住房梯度結構的形成。

（四）調動地方政府落實調控政策的積極性。一是改革地方官員的政績考核制度，弱化GDP 增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權與財權相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

（承德銀行股份有限公司課題組）