文/鄭邦榮

警惕房地產(chǎn)泡沫摧垮中國(guó)實(shí)體商業(yè)

文/鄭邦榮

近期，國(guó)內(nèi)媒體關(guān)于實(shí)體商業(yè)因租金原因關(guān)門息業(yè)的各類報(bào)道屢見(jiàn)不鮮，如經(jīng)營(yíng)了十多年的上海季風(fēng)書(shū)園近期被迫撤離地鐵1號(hào)線陜西南路站，淮海中路新華書(shū)店去年被迫遷址上樓；再如十年前商業(yè)地產(chǎn)概念剛引入國(guó)內(nèi)時(shí)，上海不少中華老字號(hào)零售商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)隨著新一輪商業(yè)規(guī)劃，被迫撤離南京路、淮海路和四川北路等主要商業(yè)鬧市地段，有些中華老字號(hào)商業(yè)遷址營(yíng)業(yè)后失去昔日客流優(yōu)勢(shì)逐漸衰落甚至消亡。但這一類實(shí)體商業(yè)關(guān)門息業(yè)新聞報(bào)道所蘊(yùn)含的警示性信號(hào)，卻往往被當(dāng)下的某些時(shí)髦的“改革”口號(hào)所掩蓋，國(guó)內(nèi)一些實(shí)體商業(yè)難以為繼，是否已到了非得轉(zhuǎn)型才能生存發(fā)展的時(shí)候了？筆者的觀點(diǎn)：不能一概而論，要分析其原因主次。時(shí)下，國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)普遍生存困難，究其主要原因，罪魁禍?zhǔn)着c當(dāng)下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫脫不了干系。

實(shí)體商業(yè)生存困難主要是房地產(chǎn)泡沫惹的禍

眾所周知，國(guó)內(nèi)外零售商業(yè)實(shí)體門店的拓展，主要是通過(guò)租賃商業(yè)物業(yè)形式開(kāi)店的，只有少數(shù)財(cái)大氣粗的商業(yè)集團(tuán)能夠自建商業(yè)物業(yè)或持有商業(yè)物業(yè)，可以規(guī)避和減輕租金上漲或租賃期限帶來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?？陀^上，商業(yè)物業(yè)的租金已構(gòu)成了零售商業(yè)實(shí)體門店的重要經(jīng)營(yíng)成本之一。一般商家在拓展門店之前都會(huì)進(jìn)行盈虧可行性研究測(cè)算，即商業(yè)物業(yè)的租金水平在市場(chǎng)培育期內(nèi)或在該行業(yè)內(nèi)，必須控制在一定的承受能力之內(nèi)，才能作出開(kāi)店的決策。而時(shí)下，國(guó)內(nèi)一些地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的集聚，房地產(chǎn)泡沫的傳導(dǎo)效應(yīng)，不斷推高零售商業(yè)實(shí)體門店的租金成本，致使一些零售商業(yè)實(shí)體門店日常經(jīng)營(yíng)難以維持，甚至無(wú)法生存，誠(chéng)然，當(dāng)下一些實(shí)體商業(yè)門店難以生存，并不排除其自身及其他一些方面造成的因素，但網(wǎng)點(diǎn)租金的被推高，以及一些地方商業(yè)規(guī)劃決策思維的扭曲，是主要原因。國(guó)內(nèi)一些民族品牌商業(yè)的生存環(huán)境和國(guó)民的一些消費(fèi)習(xí)慣，正在經(jīng)歷著被迫改朝換代的磨難。

實(shí)體商業(yè)正遭遇房地產(chǎn)泡沫的雙重沖擊

時(shí)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫引人注目的主要是商品住宅房?jī)r(jià)暴漲，已嚴(yán)重危及到民生的最基本需求。據(jù)了解，近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)大部分城市商品住宅房?jī)r(jià)漲幅普遍超過(guò)了5倍，一些城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅已接近了10倍。

面對(duì)住宅房地產(chǎn)泡沫的膨脹，國(guó)家和政府這一只有形的手，完全可以撐控國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)次貸危機(jī)的爆發(fā)，況且中央政府已出臺(tái)了抑制房地產(chǎn)上漲的新國(guó)五條宏觀調(diào)控措施；同時(shí)，盡管1988年國(guó)內(nèi)通脹陰影造成的“買漲不買跌”消費(fèi)心理，導(dǎo)致一些城市居民因擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，已顧不得自身的還貸能力，自覺(jué)或不自覺(jué)地淪為房奴的剛性住房需求大軍，但按照中國(guó)的傳統(tǒng)道德觀念，這些人還是會(huì)在其可支配收入支出時(shí)，竭盡全力向還貸方面傾斜的，這會(huì)在一定程度上規(guī)避和延緩次貸金融危機(jī)在國(guó)內(nèi)的爆發(fā)。但房奴們除了溫飽之外的其他消費(fèi)需求，則勢(shì)必因房地產(chǎn)泡沫而受到嚴(yán)重抑制，這也是當(dāng)下房地產(chǎn)泡沫派生出來(lái)“撐飽了一行，坑死了多行”產(chǎn)業(yè)發(fā)展被失衡的不爭(zhēng)事實(shí)。而一部分城市消費(fèi)者內(nèi)需的被抑制，已無(wú)形中對(duì)內(nèi)需市場(chǎng)的擴(kuò)容形成了一種制約，故所以，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫，客觀上已對(duì)零售商業(yè)的發(fā)展和內(nèi)需的擴(kuò)容形成了一種利空態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，商品住宅房?jī)r(jià)的暴漲，住宅房?jī)r(jià)泡沫的傳導(dǎo)作用已引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的虛高和商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格的飚升。

國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)門店，一方面面臨因房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的內(nèi)需消費(fèi)萎縮，商業(yè)企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)受阻，這一事實(shí)已被2012年國(guó)內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)乏力，同比增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所佐證；另一方面實(shí)體商業(yè)門店所面臨的商業(yè)物業(yè)租金成本非正常上漲，已超越了一些商業(yè)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的承受能力。其實(shí)，以租賃經(jīng)營(yíng)為主的零售商業(yè)紛紛關(guān)門息業(yè)，個(gè)中還不乏實(shí)力雄厚的沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等外資品牌商業(yè)，盡管有些媒體在披露此類消息時(shí)善于以“經(jīng)營(yíng)調(diào)整”為由，為企業(yè)的租金承受窘態(tài)作粉飾，但這一切均掩蓋不了房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)實(shí)體門店的雙重沖擊和傷害。

切莫將房地產(chǎn)泡沫對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊與其他因素相混淆

誠(chéng)然，我們也并不否認(rèn)，時(shí)下國(guó)內(nèi)零售商業(yè)實(shí)體門店的生存困境與電子商務(wù)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展及企業(yè)自身缺乏創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)意識(shí)也有著一定的關(guān)系。如時(shí)下國(guó)內(nèi)電子商務(wù)的異軍突起，固然已形成了對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)實(shí)體門店的巨大沖擊，但我們更應(yīng)該看到，近年來(lái)國(guó)內(nèi)電子商務(wù)、網(wǎng)上交易的爆發(fā)式發(fā)展，除了得益于省卻了實(shí)體門店哪樣的租金負(fù)擔(dān)，少了一塊租金成本，利潤(rùn)空間優(yōu)勢(shì)比實(shí)體門店大，可以主動(dòng)展開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)外，更得益于電子商務(wù)進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)之前，網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)者將實(shí)體商業(yè)門店當(dāng)作網(wǎng)上交易的“試衣間”，進(jìn)行“網(wǎng)下選貨、網(wǎng)上購(gòu)貨”的“借光”事實(shí)，才成就了去年11月11日（光棍節(jié)）全國(guó)網(wǎng)上狂歡購(gòu)物，支付寶一日銷售總額達(dá)191億元的驕人業(yè)績(jī)。但國(guó)內(nèi)網(wǎng)上交易取得的爆發(fā)性成就，網(wǎng)上價(jià)格戰(zhàn)創(chuàng)造的一時(shí)峰值銷售額，并不能說(shuō)明實(shí)體商業(yè)門店已到了非轉(zhuǎn)型或關(guān)門息業(yè)的地步，更不等于實(shí)體商業(yè)門店已到了日薄西山的地步。眾所周知，當(dāng)去年12月12日國(guó)內(nèi)電子商務(wù)行業(yè)仍想再創(chuàng)網(wǎng)上交易神話時(shí)，卻遭遇網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)者消費(fèi)疲勞和消費(fèi)透支的重創(chuàng)，這種網(wǎng)購(gòu)的爆發(fā)式發(fā)展已風(fēng)光不再。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)電子商務(wù)的快速發(fā)展僅僅是順應(yīng)了全球零售業(yè)態(tài)多元化發(fā)展趨勢(shì)而已，但國(guó)內(nèi)電子商務(wù)本身在規(guī)范經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方面也還有很長(zhǎng)的路要走，光靠不顧成本的價(jià)格戰(zhàn)是難以維持持久經(jīng)營(yíng)和生存發(fā)展的。因此，電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊實(shí)質(zhì)上也是有限的。至于當(dāng)下實(shí)體商業(yè)出現(xiàn)的同質(zhì)化問(wèn)題和缺乏自有品牌等經(jīng)營(yíng)特色問(wèn)題，則應(yīng)由商業(yè)企業(yè)通過(guò)自身的“創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)”和“轉(zhuǎn)型發(fā)展”來(lái)加以解決，外界切莫將實(shí)體商業(yè)的此類問(wèn)題與房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的實(shí)體商業(yè)生存困難混為一談。很明顯，國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)現(xiàn)時(shí)遇到的生存困境，主要還在于房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的租金成本上漲和市場(chǎng)消費(fèi)低迷的雙重沖擊。

實(shí)體商業(yè)是城市功能的重要支撐

當(dāng)一個(gè)城市的實(shí)體商業(yè)受到房地產(chǎn)泡沫沖擊，商業(yè)企業(yè)難以承受狂漲的物業(yè)租金時(shí)，政府主管部門同樣不能漠然置之，應(yīng)當(dāng)采取必要的宏觀調(diào)控手段，給予實(shí)體商業(yè)以生存之機(jī)。比如給予一些商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種享受較低的租金政策并以此形成制度；政府方面則不應(yīng)讓一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)規(guī)劃隨意跟著房地產(chǎn)泡沫走，不要總以為奢侈品經(jīng)營(yíng)能承受高昂的租金，一味打造難聚人氣的高端商業(yè)街，從而把本地消費(fèi)人氣趕出繁華地段。其實(shí)不然，世界上最著名的奢侈品商業(yè)街——紐約第五大道，并不排斥像優(yōu)衣庫(kù)這樣的大眾化快時(shí)尚品牌和宗教文化與其共生共榮。顯而易見(jiàn)，一個(gè)城市的繁榮、繁華離不開(kāi)多元實(shí)體商業(yè)門店帶來(lái)的櫥窗效應(yīng)，更何況現(xiàn)時(shí)國(guó)內(nèi)一些城市還要打造“國(guó)際商業(yè)大都市”和“國(guó)際購(gòu)物天堂”，就更離不開(kāi)眾多吸引眼球和興旺發(fā)達(dá)的實(shí)體商業(yè)作支撐。如果國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)的租金繼續(xù)聽(tīng)任市場(chǎng)擺布，隨波逐流，那么，中國(guó)實(shí)體商業(yè)之路勢(shì)必愈走愈窄?？梢栽O(shè)想，如果一個(gè)城市消費(fèi)者喜歡光顧的實(shí)體商業(yè)紛紛在房地產(chǎn)泡沫的膨脹聲中應(yīng)聲倒下，老百姓沒(méi)了可逛可消費(fèi)的繁華商業(yè)街，后果將不堪設(shè)想。顯然，這應(yīng)該不會(huì)是市場(chǎng)的選項(xiàng)，也不是政府所愿意看到的結(jié)局。況且，時(shí)下快速發(fā)展的國(guó)內(nèi)電子商務(wù)也僅能滿足消費(fèi)者低價(jià)消費(fèi)的需求而已，并不能取代實(shí)體商業(yè)為消費(fèi)者提供的體驗(yàn)式消費(fèi)和休閑式消費(fèi)等多樣化消費(fèi)服務(wù)。

因此，面對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)遭受沖擊，政府這一有形之手，在調(diào)控商品住宅房?jī)r(jià)的同時(shí)，也不要忽視對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。比如，政府可以從改革國(guó)有資產(chǎn)保值增值考核機(jī)制入手，對(duì)國(guó)資部門所持有的商業(yè)物業(yè)率先讓出一塊租金紅利，以支持有利民生需求的、服務(wù)性商業(yè)企業(yè)的和民族品牌商業(yè)得以生存。其次各地政府在今后各類土地出讓時(shí)，要堅(jiān)決克服和淡化“土地財(cái)政”的陰影，以防止埋下新的房地產(chǎn)泡沫禍根。

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