楊安琪

河南建筑材料研究設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司（450002）

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

1.1 缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，不少企業(yè)也沒有專門成本管理部門。

1.2 設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制

頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋,一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生,“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

1.3 超合同付款時(shí)有發(fā)生

由于合同在執(zhí)行過程中發(fā)生的各類變更很多，再加上各類應(yīng)扣款、保修款等，使付款金額的計(jì)算和審核難度很大，少數(shù)企業(yè)更是在最終結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了超付的情況,導(dǎo)致后續(xù)工作十分被動，雖然問題很嚴(yán)重，但這種情況卻一直難以有效的從根本上杜絕。

1.4 無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本

房地產(chǎn)企業(yè)一味壓低工程造價(jià)，同時(shí)施工單位為爭取中標(biāo)競相壓價(jià)，導(dǎo)致部分工程造價(jià)偏離合理水平。在利益的驅(qū)動下，選材以次充好，達(dá)不到美觀、安全、耐久的使用需求，輕者造成社會資源的浪費(fèi)，重者埋下工程質(zhì)量隱患。同時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無法在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)于事無補(bǔ)了。

1.5 難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)需要對外簽訂各類工程合同，特別是在項(xiàng)目規(guī)模比較大、周期比較長的情況下，合同數(shù)量更是可觀。同時(shí)，合同在執(zhí)行過程中還會發(fā)生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結(jié)算等很多和合同相關(guān)的各類信息。這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、精確的管理,從而使合同在執(zhí)行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產(chǎn)生大量的重復(fù)工作，甚至發(fā)生不必要的錯誤。

1.6 難以精確制定資金計(jì)劃

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，企業(yè)者想在短時(shí)間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計(jì)劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)?，F(xiàn)實(shí)工作中，雖然財(cái)務(wù)人員投入了大量的時(shí)間和精力制定資金計(jì)劃，但由于各類數(shù)據(jù)每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計(jì)算出來的數(shù)據(jù)實(shí)際上已經(jīng)過時(shí)了，難以有效確保數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，導(dǎo)致公司高層難以根據(jù)及時(shí)精確的資金計(jì)劃做出正確的決策。

1.7 缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析

由于企業(yè)沒有數(shù)字化的成本管理系統(tǒng)，使以往項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本數(shù)據(jù)都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中,無法對歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的加工、提煉和深層次的統(tǒng)計(jì)分析,使以往的寶貴經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)不能在新項(xiàng)目中得到有效的應(yīng)用，難以持續(xù)提高企業(yè)的成本管理水平。

1.8 難以及時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動及應(yīng)用狀況

目前不少房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料設(shè)備，在材料設(shè)備采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報(bào)價(jià)、優(yōu)惠幅度、價(jià)格變動、產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)際應(yīng)用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時(shí)掌握各類材料的最新動態(tài)，也難以在各項(xiàng)目之間共享這方面的資料，導(dǎo)致在材料采購過程中難以準(zhǔn)確做出正確的判斷。

1.9 缺乏對供方的全面跟蹤管理

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，企業(yè)需要和施工、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)等各種類型的專業(yè)供方進(jìn)行合作，特別是對于多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多情況下和同一供方在不同項(xiàng)目中還會進(jìn)行多次合作（可能同時(shí)簽訂多份合同）,在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)一般難以全面掌握供方在質(zhì)量、工期、信譽(yù)、款項(xiàng)等各方面的最新綜合信息，缺乏有效的追蹤手段來準(zhǔn)確評估各類供方的綜合表現(xiàn)，這樣不利于對供方的系統(tǒng)管理。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。因此針對上述在現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)該著重從項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

2.1 合理儲備土地，降低土地成本

由于近幾年來,國家加大對國有土地的限制，土地的稀缺性更加體現(xiàn)出來,因此在地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地費(fèi)用占總的費(fèi)用的比率越來越大。那么合理儲備土地，降低土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中勝敗的關(guān)鍵因素。近幾年萬科、和記黃浦、中海等大型房地產(chǎn)商都在全國范圍內(nèi)大量拿地,進(jìn)行土地儲備，實(shí)施全國發(fā)展開發(fā)戰(zhàn)略。進(jìn)行土地儲備不僅是企業(yè)發(fā)展的需要,而且是大大降低開發(fā)成本的一種手段?，F(xiàn)階段土地招標(biāo)，地塊越大，資金要求越高,自然淘汰一大批中小企業(yè)，對大型房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)土地極為有利。目前，建立一支專業(yè)高效土地研發(fā)隊(duì)伍和資金的有效準(zhǔn)備都是地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。

2.2 優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目成本

設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，直接影響建設(shè)成本,建設(shè)周期以及工程質(zhì)量。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占工程項(xiàng)目總投資的3%左右，但對工程成本的影響可以達(dá)到75%以上。因此，優(yōu)化細(xì)化設(shè)計(jì)就顯得尤為重要。

1）在項(xiàng)目前期階段，將市場策劃與設(shè)計(jì)相結(jié)合,對房型及戶室比、面積、結(jié)構(gòu)形式、環(huán)境、功能等方面進(jìn)行合理定位，以有利于房地產(chǎn)的銷售和資金回籠。

2）從安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、實(shí)用方便、科學(xué)新穎出發(fā),要將概算按單位工程、專業(yè)、工種等細(xì)化，要求設(shè)計(jì)人員提高市場經(jīng)濟(jì)意識，使設(shè)計(jì)更為精確，起到控制成本的作用。通過限定每立方米的含鋼量、混凝土標(biāo)號等，為實(shí)施工程量清單計(jì)價(jià)、強(qiáng)化工程量計(jì)算規(guī)則及建筑面積分?jǐn)偨y(tǒng)一化奠定科學(xué)和合理的依據(jù)。

3）在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的每一個(gè)階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具本階段的概算結(jié)果，并進(jìn)行認(rèn)真的分析、比較，編制建造成本概算書,確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)工作。

4）設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正,避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失。

2.3 在工程建設(shè)中，降低工程施工成本

1）把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè),鼓勵施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。

2）加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí),加強(qiáng)對簽證的監(jiān)督與審核，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā)。

3）強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍的，則不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。

4）在竣工結(jié)算時(shí)，按施工圖嚴(yán)格核實(shí)工程量，嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用，認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算誤差，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

2.4 建立銷售推廣的有效性基本模型，量化控制

銷售流程貫穿于銷售的整個(gè)過程中，只有每個(gè)環(huán)節(jié)都做到快速運(yùn)作，毫不脫節(jié)，才會真正地提高工作效率。為此，需注意以下幾個(gè)方面的問題∶

1）在營銷實(shí)戰(zhàn)中，已對廣告效果的來電、來訪做了一定統(tǒng)計(jì)，但為了做到科學(xué)的過程控制，應(yīng)不斷總結(jié)，根據(jù)項(xiàng)目不同特點(diǎn)有意識的建立營銷成本量化考核模型。

2）隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的廣告投放量明顯增加，廣告費(fèi)用急劇上升。創(chuàng)新廣告推廣模式，有效提高廣告的效益，成為節(jié)約銷售成本的重要措施。

3）對銷售部門來說，即在銷售流程中強(qiáng)調(diào)對事負(fù)責(zé)，而不是對人負(fù)責(zé)，常規(guī)處理過多次的事務(wù)，就按標(biāo)準(zhǔn)程序辦事，不用事事請示。而且更要減少不必要的繁文縟節(jié)。

4）銷售部門不能只注重某一階段性的銷售業(yè)績，或某一階段性的廣告推廣效果，而是要通過電話及訪客對產(chǎn)品的反映進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從中發(fā)現(xiàn)市場的契機(jī)與正確的廣告訴求點(diǎn)。這樣才能在市場中立于不敗之地。

2.5 強(qiáng)化資金管理，降低財(cái)務(wù)成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，占用供貨商及建筑商資金的確能起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時(shí)間價(jià)值，但如果長期大量占用資金，將會導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)低下，材料采購及人力成本上升。強(qiáng)化資金管理則要結(jié)合材料及勞動力市場情況，平衡這二者關(guān)系，以達(dá)到有效降低資金成本，創(chuàng)造更好的資金管理效益的目的。

1）拓寬融資渠道，合理籌集資金，降低企業(yè)負(fù)債率，建立良好的信用等級，以提高企業(yè)知名度，有效降低融資成本。

2）加強(qiáng)融資的可行性研究，開發(fā)多樣化融資渠道，采用多種融資方式，針對不同的項(xiàng)目采用不同的最佳融資方案。

3）建立有效的回籠資金措施，及時(shí)收回售房應(yīng)收款。

4）建立企業(yè)的資金計(jì)劃管理系統(tǒng)與合同管理系統(tǒng)，提前輸入合同工程款支付進(jìn)度時(shí)間，提前申報(bào)計(jì)劃，經(jīng)有關(guān)部門會審、批準(zhǔn)，按時(shí)按計(jì)劃撥付。項(xiàng)目經(jīng)理對關(guān)鍵線路節(jié)點(diǎn)要把握清楚，抓住主要矛盾，可以打時(shí)間差，解決企業(yè)資金調(diào)動問題。