文/本刊記者 馮潔

如何通過(guò)政策機(jī)制的完善和運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與市場(chǎng)需求的成功對(duì)接，成為進(jìn)入老齡化社會(huì)前必須思考和解決的重要課題

2013年，我國(guó)60歲以上老年人口將突破2億。到本世紀(jì)中葉，60歲以上人口將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘谋戎赜赡壳暗?3.7%上升到2053年的34.8%。即將來(lái)臨的老齡化社會(huì)，催生的是各類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興盛。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)作為“老有所養(yǎng)”的重要依托，成為開發(fā)商們競(jìng)相追逐的又一香餑餑。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)走紅七八年間，政策不完善、定位不清晰、運(yùn)營(yíng)遇瓶頸、收支難平衡等一系列難題，令不少房地產(chǎn)企業(yè)躊躇于養(yǎng)老地產(chǎn)門外，遲遲不敢進(jìn)入。如何通過(guò)政策機(jī)制的完善和運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與市場(chǎng)需求的成功對(duì)接，成為進(jìn)入老齡化社會(huì)前必須思考和解決的重要課題。基于此，浙江省公共政策研究院于日前齊集省內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家及涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)房產(chǎn)企業(yè)，召開“休閑養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景和政策支持”沙龍，針對(duì)浙江養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向展開頭腦風(fēng)暴。

瞄準(zhǔn)細(xì)分認(rèn)清定位

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步收緊，繼商業(yè)地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)成為各大開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的又一熱點(diǎn)。然而，冠以“養(yǎng)老”二字，地產(chǎn)的商業(yè)化屬性是否已經(jīng)發(fā)生了一些微妙的變化？對(duì)多數(shù)開發(fā)商而言，從養(yǎng)老地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)，找到一條真正適合自身的發(fā)展道路，是成功從住宅地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。作為較早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的本土開發(fā)商，金成集團(tuán)瞄準(zhǔn)的是高端化的養(yǎng)老市場(chǎng)。借鑒了美國(guó)的“太陽(yáng)城”養(yǎng)老項(xiàng)目，金成集團(tuán)主推的養(yǎng)生旅游休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)項(xiàng)目小虎城目前已初具雛形，談及今后的發(fā)展規(guī)劃，副總裁朱早可謂成竹在胸：“整個(gè)項(xiàng)目定位和規(guī)劃在2010年就已經(jīng)完成，項(xiàng)目定位為養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的綜合性小城鎮(zhèn)，包括三大項(xiàng)目，分別為農(nóng)業(yè)公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、體育公園。農(nóng)業(yè)公園和體育公園作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的配套設(shè)施，分別占地8000畝和5000畝。農(nóng)業(yè)公園按照有機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，開展有機(jī)農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)換，同時(shí)包含設(shè)施農(nóng)業(yè)和科技農(nóng)業(yè)，已被列入余杭區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)試點(diǎn)。入住養(yǎng)生公園的人可以享受到農(nóng)業(yè)公園中的優(yōu)質(zhì)空氣、水和農(nóng)產(chǎn)品。體育公園則通過(guò)各式各樣的戶外運(yùn)動(dòng)，滿足住戶的養(yǎng)生需求，同時(shí)引入少林寺的禪修養(yǎng)生與中藥秘方養(yǎng)生。”

然而，如此高端化的養(yǎng)老地產(chǎn)，又有多少老年人消費(fèi)得起？不少同行和專家都對(duì)此投以質(zhì)疑之聲。

“對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的探討，我們還是要回到原點(diǎn)，首先要考慮整個(gè)社會(huì)的背景。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)自于人口家庭因素。中國(guó)的老齡化問(wèn)題、家庭規(guī)模小型化問(wèn)題，都是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但到底是怎樣的情況，這需要我們通過(guò)調(diào)查獲取第一手?jǐn)?shù)據(jù)，以此來(lái)認(rèn)清整個(gè)浙江人口結(jié)構(gòu)的變化和家庭結(jié)構(gòu)的變化，并將結(jié)果提供給企業(yè)，以便企業(yè)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)研究。下一步，我們需要分析消費(fèi)者的需求，針對(duì)目前的養(yǎng)老地產(chǎn)，了解老年人到底有哪些需求？”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員施杰認(rèn)為，了解老年人的真實(shí)需求，在此基礎(chǔ)上推出與之相適應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品，是養(yǎng)老地產(chǎn)“落地”的第一步。

不過(guò)，老年人的需求既不可一概而論，亦不是一成不變的。這在杭州第一個(gè)養(yǎng)老基地“金色年華”的實(shí)踐中已經(jīng)得到印證。

年近八旬，省馬寅初人口福利基金會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐愛光調(diào)侃自己的身份既是養(yǎng)老地產(chǎn)掌門人，亦是老人，對(duì)于老人需求的認(rèn)識(shí)或許會(huì)比一般人更為通透。然而，徐愛光亦坦然承認(rèn)，自己當(dāng)初在做金色年華項(xiàng)目之時(shí)，還是忽略了老人需求的“變化”。

“‘金色年華’第一期推出已有四年，雖然社會(huì)反響不錯(cuò)，但也有其失敗之處?！鹕耆A’出讓的使用權(quán)和服務(wù)權(quán)是50年，原先的考慮是，老人們可以買走50年的服務(wù)權(quán)，70歲的老人，到了90歲的時(shí)候，下一代可以接替其入住，再過(guò)20年，孫子輩又可以接替入住。但實(shí)踐起來(lái)就可以發(fā)現(xiàn)，完全不是那么回事。老年人過(guò)了70歲以后，每5年一個(gè)階段，身體狀況都會(huì)發(fā)生很大變化，即便是現(xiàn)在住在健康區(qū)域的老人，身體狀況也會(huì)很快一年不如一年，不少甚至患上老年癡呆，下一步的養(yǎng)老如何籌謀，這是我們沒(méi)有考慮到的?！薄瓣P(guān)鍵還是要找準(zhǔn)定位。不同的年齡段、不同的經(jīng)濟(jì)狀況、不同的人群，所需消費(fèi)的養(yǎng)老產(chǎn)品是有差異的。60歲的時(shí)候，覺得悠閑是最好的，工作了幾十年，辛苦了半輩子是時(shí)候該享受悠閑的生活了；70歲的時(shí)候，覺得沒(méi)病是最好的，還能到處走走、玩玩；80歲的時(shí)候，覺得活著就是最好的?！毙鞇酃庹J(rèn)為，根據(jù)不同老齡人群的需求，做好市場(chǎng)細(xì)分調(diào)查，推出差異化的養(yǎng)老產(chǎn)品，是找準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)定位的第一步，也是真正將養(yǎng)老地產(chǎn)做大、做長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。

政策體系尚待完善

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)做得風(fēng)生水起，昆侖控股在初涉養(yǎng)老地產(chǎn)之時(shí)，遭遇的首先是成本與收益之間的巨大鴻溝。

昆侖控股商業(yè)投資集團(tuán)總裁鄭榮華認(rèn)為，要真正將養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化，政府首先要在政策層面作一平衡，讓開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)能夠做到無(wú)后顧之憂。“目前來(lái)講，中國(guó)的養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都是建立在完善的社會(huì)保障和福利體系之下的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)這個(gè)體系尚不健全的時(shí)候，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商面臨的壓力是無(wú)比大的。比如醫(yī)療，我們現(xiàn)有的醫(yī)院尚且供應(yīng)不了市民的正常醫(yī)療保健，我們作為開發(fā)商，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中又該如何來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題？因此，要真正讓養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)，需要政府單獨(dú)為未來(lái)的老齡化社會(huì)建立相應(yīng)的醫(yī)療平臺(tái)和養(yǎng)生平臺(tái)配套。畢竟，在養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商自己建造、開拓醫(yī)療資源還不太現(xiàn)實(shí)，人才、資金、平臺(tái)，都是無(wú)法克服的障礙，包括目前的社會(huì)保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)，仍無(wú)法滿足養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。初步測(cè)算，一個(gè)老年公寓，如果以每人5000元/月的費(fèi)用運(yùn)作，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)平衡的。哪怕國(guó)家提供免費(fèi)土地，后期的建造和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也是相當(dāng)高的。因此，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，最終還是要落實(shí)到政策層面的完善?！?/p>

浙江省公共政策研究院執(zhí)行院長(zhǎng)金雪軍則認(rèn)為，建立并形成服務(wù)養(yǎng)老的長(zhǎng)效機(jī)制，才是將養(yǎng)老事業(yè)推向市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。“當(dāng)前要解決一個(gè)什么問(wèn)題呢？政府通過(guò)提供土地給企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)這一循環(huán)機(jī)制，要如何轉(zhuǎn)化成政府通過(guò)企業(yè)獲得服務(wù)收入推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的循環(huán)機(jī)制?，F(xiàn)在不少地區(qū)通過(guò)免費(fèi)土地解決養(yǎng)老地產(chǎn)的成本問(wèn)題，但是更重要的還是通過(guò)服務(wù)收入消化形成良性的循環(huán)機(jī)制。在這個(gè)過(guò)程中，兩類循環(huán)系統(tǒng)同時(shí)存在，一是政府與社會(huì)提供服務(wù)養(yǎng)老，二是政府創(chuàng)造環(huán)境，形成企業(yè)利用服務(wù)收入發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)制，兩個(gè)機(jī)制同時(shí)形成，才能更好地推廣養(yǎng)老事業(yè)?！?/p>

找到最優(yōu)運(yùn)營(yíng)模式

中國(guó)提出養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的概念已有七八年歷史，然而，目前還未能形成真正符合中國(guó)國(guó)情的運(yùn)營(yíng)模式。

在鄭榮華看來(lái)，除了政策層面的完善和概念定位的精準(zhǔn)化，對(duì)將投身養(yǎng)老地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，尋求合適的運(yùn)營(yíng)模式也是需要解決的首要問(wèn)題。“作為養(yǎng)老地產(chǎn)到底是實(shí)行動(dòng)態(tài)管理還是靜態(tài)管理模式？如果是靜態(tài)管理，是不是和敬老院的概念是一樣的？如果是動(dòng)態(tài)模式，也就是要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的交換，不光在娛樂(lè)，甚至在生活的各個(gè)方面都應(yīng)帶來(lái)實(shí)際體驗(yàn)性的動(dòng)態(tài)化?！?/p>

然而，不論是動(dòng)態(tài)還是靜態(tài)模式，找到投資與回報(bào)的平衡點(diǎn)，才是開發(fā)商們邁出第一步的關(guān)鍵。“現(xiàn)有的一些運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資和回報(bào)非常難平衡。比如說(shuō)，開發(fā)商投資10億元，每年光財(cái)務(wù)成本就高達(dá)7000-8000萬(wàn)元，這些成本攤到每一戶人家頭上是不得了的，也是不現(xiàn)實(shí)的?！痹谡憬⒑途影l(fā)展有限公司總經(jīng)理韓敏看來(lái)，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)論是對(duì)于大型還是中小地產(chǎn)企業(yè)，都無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)收支平衡，多數(shù)是“賠錢”的投資。為此，他們另辟蹊徑，開創(chuàng)了“利息租賃”養(yǎng)老模式。

據(jù)介紹，紫荊園兩期共投資15億元，包括健康區(qū)塊、照料區(qū)塊和全托區(qū)塊，銷售時(shí)只出售使用權(quán)而不出售產(chǎn)權(quán)。住戶入住時(shí)，根據(jù)地產(chǎn)商的核算，上交一筆保證金。居住過(guò)程中，開發(fā)商根據(jù)不同區(qū)塊的住戶需求提供服務(wù)，當(dāng)住戶需求發(fā)生變化，可以隨時(shí)要求搬遷至其余區(qū)塊；當(dāng)住戶決定退出該小區(qū)，開發(fā)商可以全額退還保證金，開發(fā)商在其中只收取銀行利息?；谶@一模式，開發(fā)商在建造之初的融資問(wèn)題得以順利解決，通過(guò)幾輪的利息租賃式服務(wù)，成本也可盡數(shù)收回。韓敏認(rèn)為，這對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者而言，無(wú)疑是一個(gè)雙贏的模式。

“我們紫荊園規(guī)模不算小，占地200畝，建筑面積27萬(wàn)方，一期19萬(wàn)方開工建設(shè)，投下去的錢已經(jīng)七八億了，共有782套，包含三種業(yè)態(tài)，分別是居家式的多層帶電梯公寓，以及‘半托’和‘全托’照料式居家公寓。從銷售的角度來(lái)講還是比較成功的，至少目前這一銷售模式的住宅狀態(tài)還不多見，所以我們的一次開盤、二次開盤都排起了長(zhǎng)隊(duì)。這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，我們老人確實(shí)有這樣的需求，并且這樣的需求確實(shí)很大?！?/p>