□文/楊友焱

（重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院重慶）

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用兩種計(jì)量模式，即公允價(jià)值計(jì)量模式和歷史成本計(jì)量模式。有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的條件下，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但準(zhǔn)則沒有規(guī)定必須采用公允價(jià)值計(jì)量模式或是成本計(jì)量模式，這就給許多擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有選擇或者不選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的自由。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比較選擇

1、成本計(jì)量模式。成本計(jì)量模式是指按照投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷價(jià)值，在會計(jì)期末需對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，如果發(fā)生減值，還要根據(jù)資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。成本計(jì)量模式具有較好的客觀性及可驗(yàn)證性，在一定程度上可以防止企業(yè)財(cái)務(wù)舞弊行為。另外，會計(jì)核算操作簡單，易被接受。但是，成本計(jì)量模式無法跟上市場的千變?nèi)f化，不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

2、公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值計(jì)量模式是指以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式不對投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，提高企業(yè)會計(jì)信息的決策相關(guān)性，加速與國際會計(jì)準(zhǔn)則的接軌。但是，公允價(jià)值要受時(shí)間、空間變化的影響。公允價(jià)值的確定帶有很強(qiáng)的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細(xì)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)和操作指南。

3、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，主要是從成本收益角度進(jìn)行權(quán)衡。在成本方面，與歷史成本計(jì)量模式相比，由于市場環(huán)境不健全，公允價(jià)值計(jì)量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加股東賬面財(cái)富，動態(tài)反映企業(yè)利潤的增減。因此，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，會因?yàn)槌杀靖哂谛б?，選擇成本計(jì)量模式，也會因?yàn)樾б娓哂诔杀荆x擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施至今，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施至今，雖然在滬深A(yù)股上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產(chǎn)上市公司中，只有臥龍地產(chǎn)、金融街、金科地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

2、公允價(jià)值的確定方法各異。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致上市公司在確定公允價(jià)值時(shí)方法不統(tǒng)一。在上市公司中，有的評估價(jià)格確定公允價(jià)值；有的采用第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告為依據(jù)；有的參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格。三種方法中，評估價(jià)格的可靠性最高，第三方調(diào)查報(bào)告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

表1 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用情況

表2 上市公司公允價(jià)值確定方法統(tǒng)計(jì)情況

3、公允價(jià)值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露不夠充分，也不夠規(guī)范。有的上市公司僅披露投資性房地產(chǎn)的年度公允價(jià)值及公允價(jià)值變動情況，報(bào)表使用者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法、同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產(chǎn)信息的真實(shí)性以及公允價(jià)值的可靠性。僅有少數(shù)幾家公司，詳細(xì)披露了公允價(jià)值確定原則、方法、程序?？偟膩碇v，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息表外披露過于分散，沒有統(tǒng)一項(xiàng)目涵蓋公允價(jià)值信息，削弱公允價(jià)值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價(jià)值計(jì)量粉飾業(yè)績?；仡櫧鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場，多家涉及投資性房地產(chǎn)的上市公司上演財(cái)務(wù)伎倆成功粉飾經(jīng)營業(yè)績。僅就2012年，這樣的案例也是相當(dāng)多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量，年度所有者權(quán)益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正、凈利突增，進(jìn)而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，預(yù)計(jì)增加公允價(jià)值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司憑借財(cái)務(wù)處理伎倆粉飾報(bào)告期的經(jīng)營業(yè)績，相關(guān)監(jiān)管當(dāng)局對此并沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施進(jìn)行監(jiān)控和規(guī)范。

三、不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1、計(jì)量條件嚴(yán)格。我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式，賦予管理層的公允價(jià)值選擇權(quán)異常嚴(yán)格，并且限定了使用公允價(jià)值計(jì)量模式相對應(yīng)的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產(chǎn)交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價(jià)值模式就必須對企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；三是會計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn)性規(guī)定，公司一旦采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就不能通過會計(jì)政策變更為成本計(jì)量模式。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格要求，導(dǎo)致公司對采用公允價(jià)值計(jì)量模式相當(dāng)慎重。

2、增加業(yè)績的波動。投資性房地產(chǎn)首次采用公允價(jià)值計(jì)量會將以前年度累計(jì)的增值提前實(shí)現(xiàn)利潤，增大當(dāng)期凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)。如果公司投資性房地產(chǎn)沒有持續(xù)性，將會嚴(yán)重影響公司后期業(yè)績的增長。房價(jià)的上漲會引起公允價(jià)值變動損益的大幅增長，從而導(dǎo)致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產(chǎn)價(jià)格變化不大或有所下跌，就會導(dǎo)致利潤的下降。近些年，房地產(chǎn)價(jià)格波動變化較大，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會增加企業(yè)利潤的波動，造成經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場形勢相對比較嚴(yán)峻，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計(jì)量模式下，公司可以將投資性房地產(chǎn)的增值進(jìn)行累積，一旦有公司財(cái)務(wù)業(yè)績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產(chǎn)出售或者轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，便可將出售收益或前期累積公允價(jià)值變動損益及前期計(jì)提的折舊一次性調(diào)整當(dāng)期利潤或凈資產(chǎn)。但在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動損益已經(jīng)在每個(gè)報(bào)告期末確認(rèn)，公司既不能通過轉(zhuǎn)變計(jì)量模式來調(diào)節(jié)利潤，也無法通過出售投資性房地產(chǎn)來調(diào)節(jié)利潤。

4、公允價(jià)值獲取成本高。為保證公允價(jià)值的可靠性，企業(yè)往往會聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)或者調(diào)研機(jī)構(gòu)出具獨(dú)立的外部評估報(bào)告和調(diào)查報(bào)告。但是，評估機(jī)構(gòu)或調(diào)研機(jī)構(gòu)一般會根據(jù)工作的難易程度、工作量的大小、項(xiàng)目的評估金額等收取評估費(fèi)。企業(yè)投資性房地產(chǎn)每年的評估費(fèi)會增大企業(yè)的經(jīng)營管理成本。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)要在資產(chǎn)負(fù)債表日詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確定方法及理由等。可見，雖然公允價(jià)值計(jì)量符合投資性房地產(chǎn)的特性，也滿足會計(jì)信息相關(guān)性、真實(shí)性的要求，但是公允價(jià)值的確定仍然是一個(gè)難點(diǎn)，不僅計(jì)量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價(jià)值計(jì)量模式將公司沒有實(shí)現(xiàn)的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應(yīng)的配套稅收政策。公允價(jià)值變動一般會增加公司的會計(jì)利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當(dāng)前依然沒有定論。另外，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不再對其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊、攤銷，不再具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能，使企業(yè)失去重要的“稅盾”。企業(yè)出于謹(jǐn)慎原則考慮，必定會在采用公允價(jià)值模式給企業(yè)帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業(yè)帶來稅務(wù)成本的遞減之間進(jìn)行利益的權(quán)衡，從而暫且不采用公允價(jià)值計(jì)量。

四、結(jié)論和建議

公允價(jià)值模式雖然相對成本模式能夠保證會計(jì)信息的相關(guān)性，但是僅有少部分上市公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采取公允價(jià)值計(jì)量的上市公司也存在公允價(jià)值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要原因是公允價(jià)值計(jì)量條件比較嚴(yán)格，公允價(jià)值計(jì)量會增加業(yè)績的波動，還將會縮小企業(yè)的利潤操作空間，并且公允價(jià)值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，還應(yīng)加快與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅制改革，完善投資性房地產(chǎn)評估及審計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，另外還要從多方面提升從業(yè)人員職業(yè)判斷能力。

［1］趙彥鋒.公允價(jià)值計(jì)量經(jīng)濟(jì)后果研究：來自我國上市公司的證據(jù)［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.11.

［2］陳美華.公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)研究［M］.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

［3］歐陽愛平，潘天笑.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會計(jì)政策執(zhí)行情況評析［J］.會計(jì)之友，2009.5.