□王立新

5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”紀(jì)錄。不久前，廣州白云區(qū)同寶路14萬平方米的居住用地，在遭遇12家房企近200輪舉牌后，最終以總價186774萬元、配建保障房面積6.68萬平方米成交，這創(chuàng)下了廣州實施“限地價、競配建”以來的新高。

地價直接影響房價，面對新的“地王”，兩地政府采取積極措施，保住宅供地，促房價穩(wěn)定。

供地受征地制約

上海規(guī)劃和國土資源管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，最近個別地塊的成交引起了公眾的關(guān)注。經(jīng)分析，主要是因為其具備與一般地塊不同的三個顯著特征：一是土地用途均為商業(yè)辦公用地；二是區(qū)位優(yōu)勢非常明顯；三是項目整體性強(qiáng)，建筑總量較大。

而廣州白云區(qū)住宅地塊臨近廣州大道和南湖風(fēng)景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，不同于一般地塊，也是難得的住宅用地。

所謂的“地王”有其不同于一般地塊的優(yōu)勢，并不能說明上海和廣州的供地能力已到極限。

據(jù)上海規(guī)土局負(fù)責(zé)人介紹，近些年來，上海的住房用地供應(yīng)計劃皆超標(biāo)完成。2010、2011、2012年，上海市實際供應(yīng)住房用地完成率分別為105.6%、106.2%、100.2%。

既然如此，為何上海新增土地供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下降的趨勢呢？這位負(fù)責(zé)人介紹，這受征地、動拆遷等不確定因素的制約和影響。

為此，上海正在研究推進(jìn)存量土地盤活工作，切實提高土地的節(jié)約集約利用水平。

廣州供地矛盾極為突出。廣州市國土房管局有關(guān)人士介紹，到2020年，廣州市平均每年新增建設(shè)用地的指標(biāo)僅為1230公頃，但近年來每年用地缺口都在1500公頃左右。2012年廣州立項的101個重點項目預(yù)計需新增建設(shè)用地5000公頃左右。

相對于用地指標(biāo)缺口，廣州市最突出的供地問題還是征地拆遷和土地儲備問題。有工作人員介紹，一些計劃供應(yīng)的土地，由于征地拆遷不能按時完成，無法按計劃推出。

這種情況在廣州并不鮮見。工作人員告訴記者。

加大住宅用地供應(yīng)

針對用地緊缺和土地供應(yīng)的矛盾，廣州市一直嚴(yán)格對閑置用地的管理，住宅及各類用地閑置達(dá)到規(guī)定期限，即收回重新進(jìn)入招拍掛市場。同時，廣州正有計劃地對約48700公頃的“三舊”用地進(jìn)行綜合改造和利用，盤活存量土地資源；同時對新開發(fā)的工業(yè)及商業(yè)地塊提高投資密度，廣州開發(fā)區(qū)對一般項目不單獨供地，而以提供多層廠房為主；住宅用地則大幅壓縮低密度樓盤，提高土地使用效率。

目前，上海市第二批大型居住社區(qū)規(guī)劃23個基地，用地面積約10500公頃，新增住房用地面積約4000公頃。已先行啟動的12個基地中，新增住房用地面積約1800公頃。該12個基地中，保障性住房和商品住房用地已供應(yīng)約960公頃。下一步，動遷力度將進(jìn)一步加大，完成地塊動遷收尾工作，以形成供地條件，有效保障住房用地供應(yīng)工作。

在盤活存量方面，上海規(guī)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了他們的一些舉措：

盤活集體建設(shè)用地，積極開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房建設(shè)試點。同時，盤活存量工業(yè)用地，鼓勵國有企業(yè)集團(tuán)可以利用原來取得、現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已調(diào)整（或需調(diào)整）的工業(yè)用地，部分建設(shè)保障性住房、部分配建經(jīng)營性建設(shè)項目，探索工業(yè)用地上按一定比例建設(shè)單位租賃房政策。

此外，土地收儲力度進(jìn)一步加大，研究完善土地收儲利益共享機(jī)制。

近些年來，上海加大了保障性住房及動遷安置住房的建設(shè)力度，使保障性住房的供應(yīng)量明顯上升，并有所儲備。

與此同時，由于商品住宅用地供應(yīng)量保持在30%，商品住宅的建設(shè)與供應(yīng)力度緊縮，在抑制商品住房投機(jī)需求的過程中，也使剛性需求消費者的購房愿望受到影響。

今年，上海加大商品住宅中的中小套型商品房用地的供應(yīng)量，顯然考慮到了剛需消費者的需求，加大釋放剛需住宅的用地供應(yīng)，從而緩解剛需消費矛盾。