□許麗麗

案 例

某企業(yè)在20世紀(jì)90年代以劃撥方式取得1宗國有土地使用權(quán)，用途為工礦倉儲用地，因經(jīng)營不善已停產(chǎn)多年?，F(xiàn)該企業(yè)欲改變宗地的用地性質(zhì)，與房地產(chǎn)商合作開發(fā)房地產(chǎn)，并已經(jīng)得到規(guī)劃行政主管部門的同意。

國土部門在受理該宗地土地登記時出現(xiàn)了異議：有人認(rèn)為，應(yīng)收回土地使用權(quán)重新掛牌出讓；有人認(rèn)為，無需重新公開掛牌出讓，應(yīng)直接協(xié)議出讓給該企業(yè)。

分 析

筆者認(rèn)為，首先，該宗地應(yīng)納入土地儲備庫。該工業(yè)用地因經(jīng)營不善已停產(chǎn)多年，應(yīng)屬于典型的低效用地。

雖然國家未制定具體的國有土地收購辦法，但為了提高土地利用率，大多地方都制定了地方性的國有土地收購辦法。將需盤活的土地收回、收購予以儲存，并通過土地整理和出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源。其中閑置低效用地就是被收購?fù)恋刂?。另外，該宗地的土地性質(zhì)為劃撥，作為劃撥的工業(yè)用地，停產(chǎn)多年，當(dāng)?shù)卣鼞?yīng)該依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的規(guī)定將該宗地進(jìn)行收購儲備。

在2007年11月19日國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)的《土地儲備管理辦法》中第六條規(guī)定：“各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地?！庇纱丝磥?，低效利用的國有存量建設(shè)用地也被列入儲備土地之一。然后，根據(jù)《土地儲備管理辦法》第十二條，對土地進(jìn)行儲備的程序，應(yīng)由國土資源管理部門報經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。最后，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》對該地塊進(jìn)行出讓。

其次，應(yīng)辦理改變用途的批準(zhǔn)手續(xù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施”，對出讓地塊的用途、年限、條件等都是事先規(guī)劃好的，不能草率改變。政府在對該宗地進(jìn)行儲備后，依據(jù)該宗地的地況及市場利用情況，確需改變?yōu)樽≌玫氐模?dāng)?shù)貒敛块T應(yīng)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，報請城市規(guī)劃行政主管部門的同意，由原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，調(diào)整土地利用總體規(guī)劃。

最后，土地使用年限的確定問題。當(dāng)?shù)貒敛块T根據(jù)改變用途后的地塊，對該宗地進(jìn)行掛牌出讓，對于出讓年限的問題，根據(jù)《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，居住用地為70年。雖然在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十二條和《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條都有“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限”的規(guī)定，但該規(guī)定只適用于被轉(zhuǎn)讓的未改變用途的宗地，不適用于重新掛牌出讓的宗地。