□郭秋香 李路平
隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程的加快,農(nóng)村房屋買賣不斷增多。對于農(nóng)村房屋引發(fā)的一系列問題,由于規(guī)定雜亂、理解各異,司法實踐中對這類問題的處理結果往往千差萬別。筆者在這里用幾個案例來提醒廣大農(nóng)民朋友,在進行農(nóng)村房屋買賣時,一定要慎之又慎。
案例:2008年農(nóng)民楊某將自家的宅基地賣給同村村民后外出打工。2013年,村里有一塊魚塘對外承包,楊某決定回村搞養(yǎng)殖。他向辦事處申請宅基地,但辦事處沒有批準,楊某認為自己雖然賣了房子,但還是本村村民,為什么就不能在村里再蓋房呢?
分析:根據(jù)我國《土地管理法》和《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等法律法規(guī)規(guī)定,農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準。
農(nóng)村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的,宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯(lián)系,不允許轉讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房,實際是買地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地。農(nóng)民在出賣原有房屋后,如果又重新獲得宅基地蓋房子,實際上是農(nóng)民用無償取得的集體宅基地使用權獲利后再次無償用地,此舉將變相侵害村集體的公共利益,是法律法規(guī)明確禁止的。
案例:城市居民張某在某村購買一處宅基地,準備拆舊建新,為了避免將來建房時與鄰居發(fā)生糾紛,他到當?shù)貒了k理土地變更登記,國土所工作人員調(diào)查清楚后,做出不予受理的決定。
分析:根據(jù)《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定:“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?!?/p>
國務院1999年出臺了《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)[1999]39號)規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?!?004年出臺了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定:“加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地?!眹临Y源部印發(fā)《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知(國土資發(fā)[2004]234號)文件規(guī)定:“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?!?/p>
案例:農(nóng)民趙某夫婦一直在外地打工,由于趙某好賭成性,為還賭債,2012年年初,趙某瞞著妻子徐某回農(nóng)村老家,以夫妻二人做生意急需用錢為由把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來,當徐某得知房子已經(jīng)賣給黃某,便以丈夫賣房未經(jīng)其同意為由要求黃某歸還房子,黃某拒絕。
分析:法律對于此種情況下賣房效力如何界定,主要看買方是否善意取得?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第十一條第一款規(guī)定:“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持?!?/p>