趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進

（西南大學地理科學學院， 重慶 400715）

農(nóng)村土地資產(chǎn)評估研究進展

趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進

（西南大學地理科學學院， 重慶 400715）

研究目的：梳理和總結學術界關 于農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理、農(nóng)村土地資產(chǎn)估價方法、農(nóng)村土地資 產(chǎn)市場價格評估研究進展，為今后農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作的開展提供參考。研究方 法：文獻資料法，對比分析 法。研究結果：勞動生產(chǎn)價值、收益決定價值、市場實現(xiàn)價值是農(nóng)村土地資產(chǎn)價值評估 的基本立足點；城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)評估方法具有共同性；農(nóng)村土地資產(chǎn)評估具有特 殊性。研究結論：今后中國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估研究要圍繞完善農(nóng)村 土地價格體系、實現(xiàn)農(nóng)村土地非市場 價值、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理等主題，進一步推進農(nóng) 村土地資產(chǎn)評估理論創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、實踐創(chuàng) 新。

土地評估；農(nóng)村土地；綜述；土地資產(chǎn)

隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的不斷深化和完善，中國城鎮(zhèn)國有土地市場已初步形成，建立了適合中國國情的城鎮(zhèn)國有土地質(zhì)量和價值評估體系。而中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場才剛剛起步，農(nóng)村土地的價格體系、市場機制都還沒有形成。農(nóng)村土地無疑是農(nóng)民集體最大的資產(chǎn)，對農(nóng)村土地進行清產(chǎn)核資，對于保護農(nóng)民權益、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要的意義。農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理、農(nóng)村土地資產(chǎn)價格評估方法等問題受到學術界高度關注。梳理和總結農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理、估價方法、市場價格評估的研究進展，對于完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估理論十分重要。

1 農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理研究進展

1.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)勞動價值形成機理

勞動價值理論的核心是勞動創(chuàng)造價值的科學論斷，即商品的價值來源于凝結于商 品中的無差別的人類勞動。從勞動價值的觀點出發(fā)，土地的價值問題存在三種不同的觀點[1-2]：一是土地無價值論，持這種觀點的學者認為土地是大自然的恩賜，沒有凝結人類的勞動，不是人類的勞動產(chǎn)品，因而沒有價值；二是土地價值持續(xù)論，認為土地凝結了人類的長期勞動，就其整體而言，都是有價值的，其價值直接來源于自人類出現(xiàn)以來的對土地進行的持續(xù)的改造與開發(fā)，間接來源于從鄰近土地上積累的社會勞動所輻射或者轉(zhuǎn)移過來的價值量；三是土地價值二元論，認為土地是由 “土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個既存在性質(zhì)差異又相互聯(lián)系的范疇組成，未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的未利用土地是“土地物質(zhì)”，經(jīng)過勞動成為生產(chǎn)資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質(zhì)沒有凝結人類勞動，因而沒有價值，而土地資本是人類的勞動結晶，具有價值。

土地是“自然—經(jīng)濟—社會綜合體”，土地價值具有二元結構，勞動價值論是認識農(nóng)村土地資產(chǎn)價值形成機理的科學理論[3-4]。周誠等認為，土地是由單純的自然物質(zhì)構成，還是由自然物質(zhì)與土地資本共同構成，土地資本的價值究竟應歸屬于土地價值，還是土地的附著價值，認識上的分歧導致了不同的土地價值觀[2]。劉書楷等認為，土地物質(zhì)是原始自然資源，沒有物化勞動，也沒有價值，但具有重要的使用價值，也具有價格；土地資本是勞動產(chǎn)品，既有使用價值也有價值，而且能創(chuàng)造價值，土地的價格由土地物質(zhì)價格與土地資本價格構成[1]。段正梁等從勞動價值論角度進行系統(tǒng)分析，認為農(nóng)村土地資產(chǎn)價值主要源于為取得土地權益而投入的勞動、為開發(fā)利用土地而投入的前期勞動、在土地開發(fā)過程中投入的勞動、以及為保障土地合理開發(fā)利用所投入的勞動[4]。

1.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)收益價值形成機理

土地收益價值論認為,土地價值是由土地收益決定的，土地價值的實質(zhì)是地租的資本化，根據(jù)收益價值理論，土地價值等于土地收益（經(jīng)濟地租）除以利息率，即所謂的收益價值。馬克思指出地租就是農(nóng)業(yè)資本家將雇傭農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的交給資本主義土地所有者的那部分超額剩余價值。馬克思將地租分為絕對地租和級差地租，絕對地租是以土地所有權的壟斷為前提而獲得，無條件交納給土地的所有者。級差地租又分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，級差地租Ⅰ是由于土地自身質(zhì)量的好壞而決定的，即土地由于其肥沃程度以及距市場的遠近、交通條件等而被劃分為不同等級；級差地租Ⅱ是連續(xù)投資同一塊土地而有不同勞動生產(chǎn)率所產(chǎn)生的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租。

學者們普遍認為馬克思主義地租理論適用于分析當代中國農(nóng)村土地資產(chǎn)的收益價值。絕對地租是土地所有權壟斷的結果，只要存在土地所有權，就要支付絕對地租。土地肥沃程度的差別、土地區(qū)位條件的差別以及農(nóng)民對土地追加投資的差別，依然是中國農(nóng)村級差地租發(fā)生的物質(zhì)基礎。土地的有限性、社會對農(nóng)產(chǎn)品的需求、價值規(guī)律的作用和一定意義上土地經(jīng)營的壟斷性為級差地租的產(chǎn)生提供了經(jīng)濟土壤和經(jīng)濟機制[5]。有學者認為，土地經(jīng)營主體的收益表現(xiàn)為地租的形式。在中國，土地經(jīng)營管理主體是農(nóng)村集體組織，使用主體是農(nóng)民，土地經(jīng)營組織的經(jīng)濟實現(xiàn)形式是土地承包費，土地承包費就是農(nóng)村集體經(jīng)營土地的地租收入[6]。關于地租的分配問題，有學者提出，級差地租Ⅰ主要應歸土地所有者即集體經(jīng)濟組織所有；級差地租Ⅱ,由于是聯(lián)產(chǎn)承包責任制下農(nóng)戶追加投資形成的,主要應由土地經(jīng)營者所得,即主要應由承包農(nóng)戶所有。絕對地租最終必須上繳給國家，在現(xiàn)實中則由集體代收[6-7]。

1.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)補償價值形成機理

眾多學者從加強土地資源保護的角度，探討了農(nóng)村土地資產(chǎn)補償價值的形成機理，提出農(nóng)村土地價值應分為三部分：經(jīng)濟生產(chǎn)價值、社會價值和生態(tài)價值[8-9]。農(nóng)村土地的經(jīng)濟價值，主要是指農(nóng)地所提供的糧食、纖維等農(nóng)副產(chǎn)品及農(nóng)業(yè)資料的價值。農(nóng)村土地的社會價值主要指農(nóng)地社會保障價值和農(nóng)地社會穩(wěn)定價值。社會保障價值指農(nóng)村土地本身具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和財產(chǎn)繼承的可靠手段。社會穩(wěn)定價值是指農(nóng)村土地為社會提供糧食安全作用而產(chǎn)生的社會穩(wěn)定功能的價值。農(nóng)村土地的生態(tài)價值是指農(nóng)村土地調(diào)節(jié)氣候、凈化環(huán)境、維持生物多樣性、提供開敞空間等方面的價值。

趙淑琴等認為中國目前所稱的農(nóng)村土地估價一般是指對農(nóng)用地經(jīng)濟價值的評價和計量[10]。張安錄等認為，農(nóng)地所提供的生態(tài)、社會方面的功能，是全體社會成員所共享的，而全體社會成員作為這些效用的受益者無需支付任何代價便得到了福利水平的提升,這表明農(nóng)地資源在某種意義上是一種具有典型正外部性的準公共品[11-13]。農(nóng)村土地的社會價值和生態(tài)價值等并未在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)。蔡運龍?zhí)岢觯仨氈亟ǜ刭Y源價值并通過農(nóng)業(yè)補貼實現(xiàn)這些價值[12]。孫海兵等提出，可考慮在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權的基礎上，增設農(nóng)地外部效益財產(chǎn)權，并允許與所有權相分離，然后界定農(nóng)民此項權利，并立法保障允許交易[13]。

謝高地等學者在全球生態(tài)系統(tǒng)服務功能評價模型的基礎上,總結了氣體調(diào)節(jié)、氣候調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)、土壤形成與保護、廢物處理、生物多樣性維持、食物生產(chǎn)、原材料生產(chǎn)、休閑娛樂在內(nèi)的9項生態(tài)系統(tǒng)服務功能,并對中國200位生態(tài)學者進行問卷調(diào)查,得到了“中國生態(tài)系統(tǒng)服務價值當量因子表”[14-15]。也有學者將農(nóng)村土地的生態(tài)價值、社會價值等稱為土地的非市場價值，并采用條件價值評估法對不同地區(qū)的土地非市場價值進行評估。如李廣東等運用條件價值評估法對三峽生態(tài)脆弱區(qū)耕地的非市場價值進行了評估[16]，蔡銀鶯等運用條件價值評估法對武漢市不同類型農(nóng)地的非市場價值進行了估算[17]。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)估價方法研究進展

現(xiàn)行城鎮(zhèn)國有土地估價方法主要有市場法、收益法、成本法和基準地價修正法等。學術界對這些基本的土地估價方法是否適用于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估也進行了探討。

2.1 市場比較法

市場比較法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原理，將待評估土地與較近時期己經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者己知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待評估土地的評估日地價的方法[18]。

運用市場比較法所求取的價格跟市場價格最為吻合。但是迄今為止中國農(nóng)村土地交易市場尚未建立，不具備應用市場比較法評估農(nóng)村土地價格的條件。學者們提出可以在運用其他方法對農(nóng)村土地資產(chǎn)價格進行評估的基礎上利用市場比較法修正[19]。單勝道等力求通過延伸市場比較法概念，探討新的農(nóng)地評估方法——市場替代法和市場假想法。市場替代法的內(nèi)涵是當評估對象本身沒有市場價格來直接衡量時，可以尋找替代物的市場價格來衡量。市場假想法是指在替代市場都找不到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場來評估農(nóng)地價格的方法。并認為在農(nóng)地存在一定市場時，首先選擇的評估方法應當是市場比較法[20]。馮右驂從區(qū)域因素修正可比實例的選擇方法和空間范圍入手，將GIS的緩沖區(qū)和距離查詢技術應用于不動產(chǎn)估價，提出并設計了一個市場比較法區(qū)域因素修正系統(tǒng)[21]。

2.2 收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估基準日總收益的一種方法。一般公式為：土地價格=純收益/收益還原率。農(nóng)村土地資產(chǎn)評估適宜采用收益還原法，但是在純收益和還原率的確定上還需要進一步研究。

朱仁友等指出，中國在用收益還原法評估地價時，一般采用實際的純收益即年總收益與年總費用之差來代替預期純收益，這不僅使地價失準，而且也不能公平地反映不同地塊的地價[22]。伍育鵬認為產(chǎn)能是農(nóng)用地價值的核心來源，應該由農(nóng)用地產(chǎn)能來確定純收益，若能建立起農(nóng)用地的質(zhì)量與經(jīng)濟指標的規(guī)范關系，便可彌補收益還原法中的缺陷[23]。一些學者對利用數(shù)學模型測算農(nóng)用地預期收益進行了研究。錢建平等論證了利用灰色系統(tǒng)建模來預測農(nóng)用地預期純收益的可行性，認為用灰色模型預測農(nóng)用地預期純收益的精度較高，可較真實地反映農(nóng)用地的收益實際情況和發(fā)展趨勢[24]。劉躍辰等以凌源市為例，分別建立了灰色模型和回歸模型對農(nóng)用地的純收益進行預測，通過比較指出灰色模型可以在一定程度上減小不同自然地理條件和土地利用方式等因素對于純收益的影響，揭示了灰色模型在基準地價評估中具有更高的可信度和更加便捷的計算[25]。張仕廉等則認為灰色系統(tǒng)理論具有一定的局限性，只適用于短期預測，對于較長時間的預測將產(chǎn)生較大的誤差，提出運用軟集合理論來計算農(nóng)村土地的預期年收益，并論證了其可行性[26]。

2.3 成本核算法

成本核算法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法，成本核算法一般適用于新開發(fā)土地的估價。多數(shù)學者都認為成本法不適宜于農(nóng)村土地的評估。

郭愛請等指出成本法只考慮了農(nóng)地的開發(fā)成本而未考慮農(nóng)地的收益能力[27]。單勝道認為成本法沒有考慮農(nóng)地的效用價值及市場需求方的情況，從而用成本法評估出的農(nóng)地價格超出其市場價格。伍育鵬認為成本法沒有把握好農(nóng)用地的核心價值所在，計算結果可能與其他計算方法難以協(xié)調(diào)，因而不宜簡單應用在農(nóng)用地估價領域。彭榮勝等認為農(nóng)用地價格更多取決于其產(chǎn)生的收益，現(xiàn)有的農(nóng)用地絕大多數(shù)是已開發(fā)土地，即使有少量未開發(fā)土地，但因其在農(nóng)用地總量中所占比重太小，使得成本法在農(nóng)用地整體評估中無代表性[28]。

2.4 基準地價法

基準地價法是以基準地價和基準地價修正系數(shù)表為估價依據(jù)，按照替代原則對待評估宗地的區(qū)域條件和個別條件等開展診斷，并對照基準地價修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待評估宗地的價格。

建立農(nóng)村土地基準地價，一般采用“先定級后估價”的途徑，即在農(nóng)用地定級的基礎上，采用投入產(chǎn)出和市場交易資料計算樣點地價，然后對樣點地價進行平均化處理評估出基準地價。測試樣點地價最常用的評估方法是收益還原法[29]。也有學者認為從邏輯上講應該是先有地價后有級別。中國農(nóng)地定級估價試點工作剛完成，已建立農(nóng)地基準地價及其修正系數(shù)體系的縣域還很少，因此基準地價系數(shù)修正法在大多數(shù)縣域仍無法適用。

為統(tǒng)籌農(nóng)村土地定級和土地估價，趙丹煦等根據(jù)回歸分析的原理，結合區(qū)域農(nóng)用地實際情況，提出農(nóng)用地定級與估價綜合模型，將農(nóng)用地級別劃分和價格評估統(tǒng)一起來，建立定級估價數(shù)據(jù)資料共享機制，以提高評估工作的效率和評估結果的科學性[30]。

3 農(nóng)村土地資產(chǎn)市場價格評估研究進展

3.1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格評估

土地價值是土地價格形成的基礎，農(nóng)村土地價值的多元化導致農(nóng)村土地資產(chǎn)價格可分為不同的類型。有學者根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)時所有權是否轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)用途是否改變構建了農(nóng)用地價格體系，即集體內(nèi)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格、集體外農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格、集體內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價格和集體外農(nóng)用地征收價格[31]。陳榮清等認為集體內(nèi)流轉(zhuǎn)價格就是農(nóng)用地的自然質(zhì)量價格；集體內(nèi)轉(zhuǎn)用價格是自然質(zhì)量價格加社會穩(wěn)定價格；集體外流轉(zhuǎn)價格為自然質(zhì)量價格和社會保障價格之和；集體外征收價格是自然質(zhì)量價格、社會價格（包括社會保障價格、社會穩(wěn)定價格）和生態(tài)環(huán)境價格之和。高艷梅等根據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的不同形式，認為農(nóng)地轉(zhuǎn)包、出租、入股價格應包括農(nóng)地生產(chǎn)收益權的價值和農(nóng)地的就業(yè)保障價值；農(nóng)地轉(zhuǎn)讓價格應包括農(nóng)地生產(chǎn)收益權價值、農(nóng)地的社會保障權的價值和農(nóng)地的就業(yè)保障價值[32]。但李萍等認為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后由受讓方承擔轉(zhuǎn)讓方的社會保障責任是值得商榷的，因為一方面目前土地流轉(zhuǎn)期限大多不長，種植業(yè)流轉(zhuǎn)合同多數(shù)在5年以內(nèi)；另一方面，土地流轉(zhuǎn)與土地征收中一次性安置的做法應有區(qū)別，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為建設用地土地溢價效應高，而流轉(zhuǎn)后的農(nóng)用地不能改變用途，收益有限[33]。

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估方法的選擇上，學者們認為農(nóng)地自然質(zhì)量價格或者說農(nóng)地生產(chǎn)收益權價值的評估比較清晰，宜采用收益還原法或市場比較法來確定，而農(nóng)地的社會保障價格的評估方法還沒有形成定論，學者們大多是用政府對城鎮(zhèn)社保投入來估算農(nóng)村土地的社會保障價值。如高艷梅等將單位土地上政府對城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村人口的社會保險費用支出的差額作為衡量社會保障價值的基礎，再通過轉(zhuǎn)讓年限和還原利率來計算農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的社會保障價值。楊再貴等按照每2畝耕地和園地可分別帶來2個和1個勞動就業(yè)機會，然后通過每個下崗工人最低生活保障費來核算農(nóng)村土地的社會保障價值。

嵇金鑫等認為應將市場機制引入農(nóng)村集體建設用地價格評估中，即通過建立農(nóng)村集體建設用地基準地價，在基準地價的基礎之上，針對具體的實際流轉(zhuǎn)的集體建設用地,采用因素修正法評估流轉(zhuǎn)地塊價格,再實行招、拍、掛政策，以市場為主導,根據(jù)供需等狀況對地塊價格進行調(diào)節(jié)，最終形成市場價格[34]。

3.2 農(nóng)村土地抵押價格評估

中國法律對于農(nóng)村土地抵押貸款的范圍做出了明確限定：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地的，其土地承包經(jīng)營權可以抵押方式流轉(zhuǎn)；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權同時抵押。而家庭土地承包經(jīng)營權是排除在可抵押范圍之外的。目前只有少數(shù)地區(qū)已開展家庭土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點。

學術界對農(nóng)村土地抵押貸款進行了較深入的研究，但大都集中在開展農(nóng)村土地抵押的可行性、必要性、制度設計、風險防范、抵押權的實現(xiàn)等方面。學者們普遍認為，法律限制、農(nóng)村土地制度以及農(nóng)村土地估價體系不完善是開展農(nóng)村土地抵押必須突破的障礙[35-36]，但是對于如何構建完善的農(nóng)村土地估價體系的研究還比較少。

目前中國對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押評估方法還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，銀行機構核定土地承包經(jīng)營權抵押價值采用的一個經(jīng)驗算法是：土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值?！吨貞c市人民政府辦公廳關于開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、居民房屋和林權抵押貸款及農(nóng)戶小額信用貸款工作的實施意見（試行）》規(guī)定，貸款金額在100萬元以內(nèi)的，其抵押物價值認定原則上不需要專業(yè)評估機構評估，可由借貸雙方協(xié)商確定；貸款金額高于100萬元的，可委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機構評估，評估費用按照最低標準執(zhí)行。有學者認為，可以采用市場比較法，根據(jù)其他類似地塊的流轉(zhuǎn)價格，進行修正估價；也可以采用收益還原法，依據(jù)抵押地塊的未來收入評估地價[37]。馬智利等建議根據(jù)已有的農(nóng)用地基準地價體系來評估抵押地塊的地價[38]。

3.3 農(nóng)村土地股份價格評估

農(nóng)村土地作價入股成立股份公司或股份合作社，是農(nóng)村土地資產(chǎn)經(jīng)營管理的新形式。農(nóng)村土地資產(chǎn)如何估價、農(nóng)村土地資產(chǎn)股權如何配置等問題，成為土地經(jīng)濟學的研究熱點。

目前中國還沒有統(tǒng)一的農(nóng)村土地資產(chǎn)股價評估規(guī)定，各個試點地區(qū)開展農(nóng)村土地資產(chǎn)作價入股的評估方法各具特色。具體操作中，多以公司與農(nóng)戶商議，按照當?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場上每畝土地流轉(zhuǎn)租金乘以土地流轉(zhuǎn)年期（或土地承包剩余年期），評估土地資產(chǎn)價格，確定股權[39-40]。嵇金鑫等認為，農(nóng)村土地資產(chǎn)入股價格評估時，還應將土地資產(chǎn)入股后預期取得的土地分紅計算在內(nèi)，因為入股后的分紅也應是土地的預期收益之一[34]。馮琳提出了農(nóng)村土地股份合作構想，認為應由村集體把本村的所有耕地、林地、牧地、水產(chǎn)地收回，統(tǒng)一評估土地價格，把土地資產(chǎn)價值貨幣化，再量化分成若干人口股，形成代表土地實物和用益物權的股權結構[5]。

4 研究結論與展望

4.1 研究結論

（1）勞動生產(chǎn)價值、收益決定價值、市場實現(xiàn)價值是農(nóng)村土地資產(chǎn)價值評估的基本立足點；對農(nóng)村土地的生態(tài)價值、社會價值等非市場價值進行的相關研究成果豐富和深化了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估理論，推進了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估理論體系建設。

（2）一方面，城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)評估方法具有共同性：市場比較法、收益還原法、基準地價法不僅適用于城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估，也適用于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估。另一方面，農(nóng)村土地資產(chǎn)評估具有特殊性：由于法律對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權的諸多限制，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育程度低，農(nóng)村土地價值的多元化，農(nóng)村土地收益量化的特殊性，決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法有別于城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估方法，評估農(nóng)村土地資產(chǎn)價格不能照搬城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估方法。

（3）農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓價格評估、農(nóng)村土地抵押價格評估、農(nóng)村土地股份價格評估是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估探索的重點領域；農(nóng)村土地資產(chǎn)定價機理、農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法、農(nóng)村土地資產(chǎn)評估管理是農(nóng)村土地資產(chǎn)評估探索的關鍵問題。

4.2 研究展望

（1）社會價值、生態(tài)價值等非市場價值是土地價值的重要組成部分，但是農(nóng)村土地的非市場價值并未在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，如何具體測算農(nóng)村土地的非市場價值，學術界也沒有形成統(tǒng)一意見。因此，在農(nóng)村土地資產(chǎn)估價過程中，如何科學評估農(nóng)村土地的非市場價值，尚需深入研究。

（2）農(nóng)村土地價值的多元化、收益量化的特殊性、流轉(zhuǎn)方式的限制性等實際情況，對現(xiàn)有的資產(chǎn)評估方法提出了更高的要求。應根據(jù)農(nóng)村地區(qū)實際情況，創(chuàng)新土地資產(chǎn)評估方法，建立完善的農(nóng)村土地價格體系。

（3）造成農(nóng)村地區(qū)土地資產(chǎn)評估落后于城市，除農(nóng)村土地本身原因外，更重要的是城鄉(xiāng)土地管理制度上的差異，如法律對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制、農(nóng)村土地產(chǎn)權的不明晰、農(nóng)村土地市場體系發(fā)展滯后、農(nóng)村地區(qū)基準地價制定的滯后等都對評估農(nóng)村土地資產(chǎn)的價值形成了阻礙。如何立足于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理，以推動農(nóng)村土地資產(chǎn)評估創(chuàng)新，尚需進一步深入研究。

（

）:

［1］劉書楷，曲福田.土地經(jīng)濟學［M］.北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2008.

［2］周誠.土地經(jīng)濟學原理［M］.北京：商務印書館，2007.

［3］陳征.土地價值論［J］.福建論壇（人文社會科學版），2005，（2）：4-6.

［4］段正梁，張維然，葉振飛.論土地價值的內(nèi)涵、來源及其特殊性［J］.同濟大學學報（社會科學版），2005，15（1）：30-35.

［5］馮琳.對農(nóng)村土地制度進一步改革新路徑的探索——基于馬克思地租理論的指導［J］.農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2008，（3）：32-34.

［6］焉香玲.基于馬克思地租理論的我國農(nóng)民收益分配問題研究［J］.經(jīng)濟縱橫，2010，（7）：13-16.

［7］李敏飛.馬克思地租理論對當前農(nóng)地利用的幾點啟示［J］.發(fā)展研究，2012，（4）：72-75.

［8］蔡銀鶯，張安錄.武漢市農(nóng)地非市場價值評估［J］.生態(tài)學報，2007，27（2）：763-773.

［9］霍雅勤，蔡運龍.可持續(xù)理念下的土地價值決定與量化［J］.中國土地科學，2003，17（2）：19-23.

［10］趙淑琴，夏玉杰，蘇國英.當前我國估價實踐中亟需解決的問題［J］.國土資源科技管理，2003，（20）：5-8.

［11］宋敏，張安錄.湖北省農(nóng)地資源正外部性價值量估算——基于對農(nóng)地社會與生態(tài)之功能和價值分類的分析［J］.長江流域資源與環(huán)境，2009，18（4）：314-319.

［12］俞奉慶，蔡運龍.耕地資源價值重建與農(nóng)業(yè)補貼——一種解決“三農(nóng)”問題的政策取向［J］.中國土地科學，2004，18（1）：18-23.

［13］孫海兵，張安錄.農(nóng)地外部效益保護研究［J］.中國土地科學，2006，20（3）：9-13.

［14］謝高地，魯春霞，冷允法，等.青藏高原生態(tài)資產(chǎn)的價值評估［J］.自然資源學報，2003，18（2）：189-196.

［15］謝高地，甄霖，魯春霞，等.生態(tài)系統(tǒng)服務的供給、消費和價值化［J］.資源科學，2008，30（1）：93-99.

［16］李廣東，邱道持，王平.三峽生態(tài)脆弱區(qū)耕地非市場價值評估［J］.地理學報，2011，66（4）：562-575.

［17］蔡銀鶯，張安錄.武漢市農(nóng)地非市場價值評估［J］.生態(tài)學報，2007，27（2）：763-773.

［18］劉立.2012全國土地估價師資格考試考點采分——土地估價理論與方法［M］.武漢：華中科技大學出版社，2012.

［19］楊再貴，彭補拙，周生路，等.城市邊緣區(qū)農(nóng)用土地定級評估研究——以廣州天河區(qū)為例［J］.經(jīng)濟地理，2004，24（4）：520-524.

［20］單勝道，尤建新.市場比較法及其在農(nóng)地價格評估中的應用［J］.同濟大學學報，2002，30（11）：1397-1401.

［21］馮右驂.改進市場比較法中區(qū)域因素修正的GIS方法［J］.中國土地科學，2008，22（12）：53-57.

［22］朱仁友，崔太平.我國農(nóng)地估價中運用收益還原法存在的問題與求解［J］.商業(yè)研究，2001，（2）：75-77.

［23］伍育鵬，薛劍.對農(nóng)用地估價方法的反思［J］.中國土地科學，2009，23（9）：36-40.

［24］錢建平，周勇，鄖文聚，等.基于灰色系統(tǒng)理論的收益還原法在農(nóng)用地估價中的應用［J］.農(nóng)業(yè)工程學報，2004，20（6）：282-285.

［25］劉躍辰，王秋兵，錢鳳魁，等.灰色模型與回歸模型在農(nóng)用地基準地價評估中的比較分析［J］.農(nóng)業(yè)工程學報，2010，26（2）：344-348.

［26］張仕廉，陳玲燕.軟集合理論在農(nóng)村土地使用權估價中的應用［J］.鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，2008，（8）：37-39.

［27］郭愛請，葛京鳳，梁彥慶.城鄉(xiāng)結合部土地估價探討——以石家莊市為例［J］.資源科學，2004，26（1）：11-13.

［28］彭榮勝，彭建勛，呂蕾.農(nóng)用地價格的現(xiàn)實意義及可行性研究［J］.信陽師范學院學報（自科版），2002，15（1）：110-114.

［29］路燕，朱道林.構建與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場相適應的農(nóng)地價格體系［J］.價格理論與實踐，2006，（2）：52-53.

［30］趙丹煦.基于回歸分析的農(nóng)用地定級與估價研究——以麗江市某縣為例［D］.昆明：昆明理工大學，2011.

［31］陳榮清，紀昌品.關于農(nóng)用地“完全價值”——也談農(nóng)用地價值模式構架［J］.國土資源科技管理，2004，2：13-16.

［32］高艷梅，湯惠君，張效軍，等.基于產(chǎn)權價值的區(qū)域農(nóng)地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)價格研究——以廣州市為例［J］.華中農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2012，（2）：58-63.

［33］李萍，段建南.發(fā)揮土地社會功能亟需完善農(nóng)用地估價體系［J］.國土資源導刊，2011，（10）：29.

［34］嵇金鑫，李偉芳，黃天元.淺議農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)價格［J］.江西農(nóng)業(yè)學報，2008，20（10）：133-135.

［35］張慶君.關于農(nóng)村金融創(chuàng)新中土地抵押貸款模式的思考——基于遼寧省法庫縣農(nóng)村金融創(chuàng)新試點的實證觀察［J］.農(nóng)村經(jīng)濟，2010，（11）：64-66.

［36］高鋒，周雪梅，肖詩順.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押擔保制度探討［J］.西南金融，2009，（3）：40-42.

［37］孫麗麗，陳興中，李富忠.從完善土地承包經(jīng)營權權能看農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押［J］.廣東土地科學，2011，10（2）：8-12.

［38］馬智利，楊潔.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押擔保制度設計——以渝西地區(qū)為例［J］.廣東農(nóng)業(yè)科學，2011，（14）：219-221.

［39］駱東奇，朱莉芬，李穎慧.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)視角的農(nóng)村土地入股型流轉(zhuǎn)模式設計與風險防范［J］.生產(chǎn)力研究，2009，（8）：28-29.

［40］劉健，郭立，叢峰.“農(nóng)地入股”的重慶標本［J］.瞭望，2007，（48）：9-10.

Study on the Progress of Evaluating Rural Land Assets

ZHAO Zi-yan, QIU Dao-chi, WANG Jing, CAI Jin
（Institute of Geographical Sciences, Southwest University, Chongqing 400715, China）

The purpose of this paper is to summarize the progress of studies on the pricing mechanism, evaluation methods and market price’s evaluation of rural land assets. Methods of documentary and comparative analysis are employed. The results show that labor production value, income determination value, and market value are the basic standpoints of rural land assets assessment. The evaluation methods both of urban and rural land assets have intercommunity. The evaluation of rural land assets has its own particularities. It is concluded that in the future we should aim to push innovation on theory, technology and practice of rural land assets evaluation based on perfecting rural land pricing structure, realizing the non-market value of rural land, and balancing urban and rural land management.

land evaluation; rural land; review; land assets

F301.3

A

1001-8158（2013）07-0086-07

2013-01-14

2013-05-28

國家科技支撐計劃項目“村鎮(zhèn)區(qū)域空間規(guī)劃與集約發(fā)展關鍵技術研究”（2012BAJ22B00）。

趙梓琰（1989-），女，四川閬中人，碩士研究生。主要研究方向為土地利用與國土規(guī)劃。E-mail: cqzhaoziyan@163.com

邱道持（1947-），男，重慶巴南人，博士生導師。主要研究方向為土地資源管理。E-mail: cqqiudaochi@sina.com

（本文責編：陳美景）