文/陳樹元

房地產(chǎn)業(yè)已成為全國上下關(guān)心的焦點(diǎn)。以政府的政策調(diào)控意圖為導(dǎo)向，關(guān)注民生職責(zé)的履行，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑，也是在未來長期保持競爭力的有效手段

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)的比重，近20年來一直保持快速增長的趨勢。根據(jù)Wind咨詢數(shù)據(jù)測算，1990年占我國GDP的比重為3.55%，2000年為4.18%，截至2012年末已達(dá)到了5.59%。近年隨著國家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)業(yè)已成為全國上下關(guān)心的焦點(diǎn)。對于政府來說，它關(guān)系到全民收入分配、民生問題、物價(jià)控制等直接決定經(jīng)濟(jì)能否健康穩(wěn)定運(yùn)行的因素。在企業(yè)看來，它似乎就象征著高利潤和高回報(bào)。不少民營企業(yè)甚至國有企業(yè)，為了追逐房市，放棄主業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，最后招致破產(chǎn)的案例比比皆是。而對于普通百姓，它不僅是基本生活的保障，更是在高通脹環(huán)境下，保持一生積蓄財(cái)富價(jià)值的重要手段。因此，在投資該行業(yè)時(shí)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎決策的意義自然就不言而喻了。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)增速放緩，將影響房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模增長。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)十分敏感，固定資產(chǎn)投資規(guī)模、行業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策等多種宏觀經(jīng)濟(jì)因素，使房地產(chǎn)行業(yè)的景氣變化與GDP總量保持著高度的相關(guān)性。商品房銷售額是衡量房地產(chǎn)市場規(guī)模的主要指標(biāo)。根據(jù)Wind咨詢數(shù)據(jù)，將我國1991年-2012年商品房銷售額與GDP總量進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果表明房地產(chǎn)行業(yè)的景氣變化與宏觀經(jīng)濟(jì)高度正相關(guān)。2012年中國經(jīng)濟(jì)增長從2011年的9.3%降至7.8%，2013年政府將經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定為7.5%，未來中國經(jīng)濟(jì)增長已明顯呈放緩趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模的增速也將隨之放緩。

高通脹環(huán)境下，貸款利率波動影響房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)。由于投資房地產(chǎn)產(chǎn)品所需的大規(guī)模資金主要依賴銀行商業(yè)貸款進(jìn)行融資，因此商業(yè)貸款的利率直接決定了企業(yè)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本。中長期商業(yè)貸款利率作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要融投資成本，決定了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投入資本回報(bào)率（ROIC）水平。2008年，中長期商業(yè)貸款全年平均基準(zhǔn)利率按還款期限不同在6.67%-7.11%之間，為近十年以來的最高水平。受此影響，2008年房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入資本回報(bào)率均值和中位數(shù)，僅為4.9%和4.29%。2009年和2010年，貸款的基準(zhǔn)利率全年平均值水平大幅下降，并保持在較低水平，上市公司投入資本回報(bào)率的均值和中位數(shù)都明顯上升。2011年，貸款的基準(zhǔn)利率全年平均值上升至6.25%-6.71%，上市公司投入資本回報(bào)率水平也隨之回落。所以，房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率對于商業(yè)貸款的利率波動十分敏感。

品牌聲譽(yù)決定銷售業(yè)績，行業(yè)進(jìn)入壁壘高。據(jù)調(diào)查，中小城市目前的房價(jià)收入比多在6倍以上，而全國主要大中城市的比率已超過了20甚至更高。住房消費(fèi)占居民收入的比重過大，使消費(fèi)者在購房時(shí)的選擇更加慎重，也更加關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌聲譽(yù)。同時(shí)，由于消費(fèi)者在購房時(shí)，會考慮生活的便利性、周邊環(huán)境、教育條件、價(jià)格的合理性等多種因素，品牌聲譽(yù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力和經(jīng)營管理能力的體現(xiàn)。其他行業(yè)的企業(yè)，在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的初期，會由于缺乏品牌聲譽(yù)和營銷渠道上的優(yōu)勢，短期內(nèi)陷入激烈的價(jià)格競爭，加重資金上的負(fù)擔(dān)。所以，對于本身沒有很大市場知名度的企業(yè)，盲目投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。

財(cái)務(wù)杠桿高，營運(yùn)資金上投資負(fù)擔(dān)過重，警惕流動性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目的巨額投資很大程度上依賴外部融資，因此財(cái)務(wù)杠桿水平也相對更高。高財(cái)務(wù)杠桿增加了企業(yè)資金流動性上的風(fēng)險(xiǎn)，銷售量大的房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重高，最高時(shí)保持在90%以上，而流動資產(chǎn)中存貨的占比又最高，一般為總資產(chǎn)的50%-70%。房地產(chǎn)業(yè)的流動資產(chǎn)，在扣除了變現(xiàn)速度較慢的存貨資產(chǎn)之后，對于流動負(fù)債的保障能力也相對較弱。

區(qū)域特征

調(diào)控政策主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，浙江地區(qū)影響明顯。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，是目前影響房地產(chǎn)行業(yè)最直接的因素。2008年金融危機(jī)之前，全國及浙江的商品房銷售額和住宅銷售套數(shù)都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢。商品房銷售額2002年-2007年，全國和浙江的平均增長率十分接近，分別為37.72%和37.75%。住宅銷售套數(shù)，在此期間浙江的平均增長率為16.23%，低于全國的21.49%。2009年，受國家大規(guī)模固定資產(chǎn)投資的刺激，全國及浙江的房地產(chǎn)市場都迅速恢復(fù)。從2010年開始，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)年全國商品房銷售額的同比增速放緩至18.86%，而浙江所受的影響更大，同比增速僅為2.89%。2011年的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場交易量急劇萎縮，行業(yè)進(jìn)入“寒冬期”，全國的同比增速繼續(xù)放緩至11.13%,而浙江同比大幅下滑了22.09%。從住宅銷售套數(shù)來看，跡象更加明顯，2009年-2011年的平均增長率，全國放緩至6.62%，而浙江為-23.61%。無論從“量”還是“價(jià)”上來看，浙江的房地產(chǎn)市場，相比全國，對政策的調(diào)控都極為敏感。

房價(jià)高企，抑制浙江商品房市場需求增長。商品房的施工面積和銷售面積是反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度的主要指標(biāo)。將浙江與全國及東部地區(qū)對比，2003-2012年，浙江與全國及東部地區(qū)商品房施工面積都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，特別是在2009年末基本到位的國家4萬億投資資金，使2010年和2011年期間的施工面積增幅較大。相對于施工面積，商品房的銷售面積對宏觀經(jīng)濟(jì)和政策更為敏感，在2003-2012年呈現(xiàn)周期性波動增長趨勢，周期為3-4年左右，2004年、2006年、2008年及2011年為各周期的谷底。雖然2003-2012年的施工面積和銷售面積整體都在增長，但從兩項(xiàng)指標(biāo)的平均增長率來看，施工面積浙江為13.46%，低于東部地區(qū)的16.63%和全國的19.33%；銷售面積浙江僅為4.86%，大大低于東部地區(qū)的12.19%和全國的14.76%。另據(jù)測算，2003年-2011年浙江的商品房平均銷售價(jià)格累計(jì)增幅在東部地區(qū)最高；同時(shí)，浙江平均銷售價(jià)格的絕對水平也僅次于上海，位列東部地區(qū)的第二。由此可以推斷，浙江的房價(jià)水平居高和快速增長，對于購房需求的抑制作用十分明顯，預(yù)計(jì)未來浙江房地產(chǎn)行業(yè)的整體需求將逐步放緩。

圖/金川

趨勢展望

近期國家調(diào)控新政將整體抑制投機(jī)性購房需求。今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的國五條細(xì)則，新政的主要目的是調(diào)控市場對房價(jià)上漲預(yù)期，以“保持房價(jià)基本穩(wěn)定”，抑制投機(jī)性購房需求。截至目前，35個城市均已公布2013年度房價(jià)控制目標(biāo)，且目標(biāo)基本一致：2013年房價(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅。此次新政中，個人出售住房收入的差額征收20%的所得稅的政策，短期對市場的影響最大，政策落地之前，全國各大城市的二手房交易價(jià)格都出現(xiàn)了大幅波動。被抑制的二手房交易需求，未來會逐漸將剛性需求推到新建住宅市場，助漲新房價(jià)格。此外，在限購政策方面，新政的要求較以前更為嚴(yán)格。總體看來，新政在未來將長期引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，但部分投機(jī)性購房需求在被抑制的同時(shí)，居民的改善性購房需求也將受到一定程度影響。

行業(yè)分化加劇，存貨壓力突顯，未來盈利模式改變在即。2012中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評研究報(bào)告表明，行業(yè)分化正日趨明顯。2011年百強(qiáng)企業(yè)的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長12.44%，中位數(shù)為64.98億元，較上年增長13.98%，標(biāo)準(zhǔn)差為188.12億元，擴(kuò)大了11.14億元。數(shù)據(jù)顯示，雖然百強(qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績較上年提升，但企業(yè)之間差距卻有所擴(kuò)大。此外，2011年，500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)存貨的平均值同比增加了50.34%，增幅較上年進(jìn)一步攀升6.47個百分點(diǎn)，絕對值99.89億元仍位于歷史高點(diǎn)。存貨平均值加速上升的趨勢，使去庫存將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)提升營運(yùn)能力，維持資金流動性的重要手段。目前，房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化隨時(shí)作出快速反映，例如，部分企業(yè)在新政出臺前，已推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價(jià)格，率先降價(jià)銷售。這種根據(jù)市場變化，快速調(diào)整產(chǎn)品和定價(jià)的盈利模式，將逐漸成為更多大型開發(fā)企業(yè)的選擇。

履行民生職責(zé)，未來產(chǎn)品和營銷以滿足剛性需求為導(dǎo)向。隨著國家越來越重視保障性安居工程的建設(shè)，更多的房地產(chǎn)企業(yè)都積極參與到這一領(lǐng)域的投資和建設(shè)。保障性安居工程的建設(shè)工作的逐步推進(jìn)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)重新定位其營銷策略。從截至目前出臺的政策來看，國家調(diào)控重點(diǎn)是針對一線城市和房價(jià)上漲較快的二線城市，而二三線城市所受影響相對較小。另外，自住需求的中小戶型產(chǎn)品所受影響也較小，低密度住宅、大戶型等投資及改善性需求產(chǎn)品受影響較大。從未來的政策看，城鎮(zhèn)化承載了巨大政策意義，還要繼續(xù)推進(jìn)。如果城鎮(zhèn)化將2.36億流動人口（2012年末）轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，龐大規(guī)模的剛性購房需求將成為房地產(chǎn)市場最主要的成長點(diǎn)。因此，以政府的政策調(diào)控意圖為導(dǎo)向，關(guān)注民生職責(zé)的履行，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑，也是在未來長期保持競爭力的有效手段。