養(yǎng)老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。但對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持政策，目前仍然僅停留在研究階段。對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段都是一頭霧水。3月30日，清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇開講，專家和參會(huì)嘉賓共同探討?zhàn)B老地產(chǎn)有關(guān)問題，答疑解難。

購房者該如何擦亮雙眼，識(shí)破普通地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳噱頭，避免規(guī)劃中的“先天不足”，選擇一座真正的養(yǎng)老社區(qū)呢？

挑地址

養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)區(qū)位和景觀環(huán)境的要求更高。

在對(duì)自然環(huán)境的要求上，應(yīng)盡可能地具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢有起伏變化，周邊及社區(qū)內(nèi)植被條件較好。臨近水體，有利于改善住區(qū)的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質(zhì)。其次，社區(qū)地勢不應(yīng)太平坦。地形有些起伏和變化利于豐富養(yǎng)老社區(qū)的微地形景觀，對(duì)于養(yǎng)老養(yǎng)生需求，山地也有利于養(yǎng)生康體游線的組織，如因山勢設(shè)置登山康體游線等。

看景觀

陶淵明為自己選的養(yǎng)老地點(diǎn)是：“采菊東籬下，悠然見南山”，現(xiàn)代選擇養(yǎng)老社區(qū)亦是如此。首先要把最好的景觀留給最好的房子。其次，由于老年人生理機(jī)能上對(duì)環(huán)境變化的反應(yīng)更敏感，老年地產(chǎn)對(duì)社區(qū)的綠化提出了更高的要求。因此，如選擇高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目，其綠化率不應(yīng)低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)低于35%。

第三要注重考察空氣含氧量。目前住區(qū)規(guī)劃中，較常采用的是富氧植被組合法，即根據(jù)各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進(jìn)行植被搭配。

查布局

社區(qū)內(nèi)部的交通布局對(duì)于居住品質(zhì)影響巨大，一個(gè)好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到老人的生活出行模式。一般居住區(qū)要求做到人車分流，但對(duì)養(yǎng)老社區(qū)卻不是這么簡單。老年人因?yàn)樯眢w原因?qū)C(jī)動(dòng)車有更多的依賴，但是老年人反應(yīng)欠靈活，又要減少機(jī)動(dòng)車對(duì)人的干擾，因此在老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機(jī)動(dòng)車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實(shí)行機(jī)動(dòng)車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。

此外，對(duì)于一些自然資源比較匱乏的社區(qū)，需要通過結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)以滿足老人日常鍛煉的需求，同時(shí)會(huì)起到聚集社區(qū)人氣和滿足老年人康體訴求的雙重作用。

老年人的身體機(jī)能特征，更適宜進(jìn)行舒緩的康體運(yùn)動(dòng)，可在社區(qū)內(nèi)結(jié)合公共景觀系統(tǒng)設(shè)置一條或多條通暢、尺度宜人、景觀優(yōu)美的步行系統(tǒng)。

控密度

美國著名城市規(guī)劃學(xué)家凱文-林奇（Kevin Lynch）在《城市意象》（The Image of the City）一書中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關(guān)鍵。同樣的，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑尺度也有其特殊的要求。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建筑的高度和密度都不宜過高。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，容納的人數(shù)會(huì)較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會(huì)相對(duì)舒適和悠閑。老年人對(duì)生活氛圍有清靜和熱鬧雙重要求，一方面老年人睡眠時(shí)間較短，睡眠質(zhì)量要求較高，因此在居住環(huán)境上要求盡量地安靜、私密。另一方面，老年人更渴望社會(huì)交往和活動(dòng)，需要更多的公共空間選擇。因此，養(yǎng)老社區(qū)原則上不選高層建筑，退一步而言，可選擇高層與低層、多層分開布置的社區(qū)。建筑高度上，應(yīng)該低層、多層為主，建筑高度宜小于20米，以保證足夠的日照間距。

通過對(duì)老年人行為習(xí)慣的調(diào)查，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計(jì)算，老年人比較舒適、愉快的出行時(shí)間為3-5分鐘。因此，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級(jí)設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí)300米為服務(wù)半徑，社區(qū)級(jí)500米服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。

審設(shè)施

養(yǎng)老社區(qū)必須能提供較完善的生活配套和醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件，這也是養(yǎng)老社區(qū)區(qū)別于普通居住社區(qū)的關(guān)鍵因素。

首先養(yǎng)老社區(qū)必須具備無障礙道路系統(tǒng)。目前國內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會(huì)進(jìn)行無障礙道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區(qū)中應(yīng)將無障礙道路設(shè)計(jì)設(shè)為強(qiáng)制性內(nèi)容，并根據(jù)老年人的具體需求，在細(xì)節(jié)上給予專門的考慮。

此外，養(yǎng)老社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，住戶通過戶內(nèi)報(bào)警按鈕通知社區(qū)急救中心，急救中心確保在收到報(bào)警3分鐘內(nèi)到達(dá)住戶家進(jìn)行初步救治。而在一些高端的養(yǎng)老社區(qū)中，還應(yīng)引入老年人隨身急救呼叫系統(tǒng)，為其配備貼身的警報(bào)器，以便醫(yī)療中心可以隨時(shí)了解老年人的身體狀況和各項(xiàng)指標(biāo)。

再進(jìn)一步考察，優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還應(yīng)與一些知名的綜合型醫(yī)院合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置分部，分派老年疾病的專家醫(yī)生坐診，重點(diǎn)開設(shè)體檢、日常保健、養(yǎng)生調(diào)理、老年疾病預(yù)防與治療科室，讓老年人住得舒心，子女們工作安心。