【摘 要】 近些年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場也獲得了更大的發(fā)展空間，與此同時，房地產(chǎn)價格的頻繁變動對于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也產(chǎn)生了嚴重的影響。隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭形勢日益嚴峻，為了應對激烈的市場競爭，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在價格方面進行不斷的調(diào)整，一起能夠促進自身利益的提升，這也促進了我國房地產(chǎn)價格體系的建設步伐。本文就以新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展為例，對新疆房地產(chǎn)價格體系建設的相關問題進行簡單的探討。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)價格 新疆地區(qū) 房地產(chǎn)市場

市場分析活動對于現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的作用，通過對房地產(chǎn)價格體系理論和試驗的分析與研究，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更多的參考依據(jù)，從而有效的規(guī)避市場風險。而對于房地產(chǎn)投資者來說，通過房地產(chǎn)價格體系的理論研究結(jié)果，能夠在開發(fā)和投資方面具有更加豐富的數(shù)據(jù)參考。通過對房地產(chǎn)價格的分析來判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，對當前存在的問題進行科學的引導和調(diào)整，以此促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，也為消費者的權益提供更多的保障。

一、房地產(chǎn)市場的特征分析

1.房地產(chǎn)市場體系

房地產(chǎn)市場，指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或者是服務所形成的市場體系，其中包含了房地產(chǎn)商品交換的全部內(nèi)容，也包括房地產(chǎn)開發(fā)市場、勞務市場以及資金市場在內(nèi)的綜合運行機制，同時也可以概括為包括房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營以及流動在內(nèi)的整體的市場運行體制，其具有較強的獨立特征和專門化特征。房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展的主要市場。

2.房地產(chǎn)市場的特殊性

（1）房地產(chǎn)市場是不完全市場。如果將房地產(chǎn)市場與完全市場競爭相比可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場是不完全市場，而且其具有一定的獨特性。房地產(chǎn)市場的獨特性可以從以下幾方面考慮，第一房地產(chǎn)的買賣雙方對于房地產(chǎn)價值和趨勢的出發(fā)點往往是無法一致的；第二，房地產(chǎn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移工作具有很強的專業(yè)性，要求必須要掌握一般公民不具備的法律知識；第三，房地產(chǎn)是按照不同的單元進行明確劃分，不同的單元具有明顯的獨立性；第四，土地的位置不能進行遷移，所以房地產(chǎn)具有一定的地域性。正是這些特征的存在決定了房地產(chǎn)市場與洽談的市場存在明顯的差異性。

（2）房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣性特征。雖然房地產(chǎn)屬于不完全市場，但這并不意味著房地產(chǎn)市場中的供求原理無法起作用，在短時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給是相對穩(wěn)定的，不能根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動快速做出準確的反應，因為土地這一資源是固定的，不能隨意更改。而從土地開發(fā)到房屋供給的實現(xiàn)要經(jīng)歷一個漫長的過程，這就使得短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格會隨著其他市場的變化而發(fā)生變化，這就是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的一個主要因素。而在長期的市場機制調(diào)解下，房地產(chǎn)價格也可以做出一定的餓調(diào)整，但是其價格的變化已經(jīng)不再是市場調(diào)節(jié)的主要因素，相關的房地產(chǎn)政策的變化也會對房地產(chǎn)的長期供給產(chǎn)生影響?；诖耍瑢τ诜康禺a(chǎn)需求的特征進行分析，其應當包括廣泛性、多樣性、長期性等幾個特征。居民對于房地產(chǎn)的需求是長期的，當受到不同的制約條件影響，會對房地產(chǎn)商品的品質(zhì)有不同的要求，而由于房地產(chǎn)商品的價格昂貴，人們在購買房地產(chǎn)商品時自然不會像購買其他產(chǎn)品一樣的隨意，通常都需要將儲蓄變?yōu)橄M，這也從另一個側(cè)面體現(xiàn)出了房地產(chǎn)的融資性。

3.我國房地產(chǎn)市場特征

我國房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷性、計劃性和競爭性的特征，根據(jù)我國國家政策的相關規(guī)定，土地是歸國家所有，在土地市場交易活動中的對象是土地的使用權，而不是土地的所有權，因此當土地作為一種商品進入到流通領域中時，土地價格作為土地使用權的一種經(jīng)濟補償。從這一點上來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭必然會異常激烈。

二、新疆房地產(chǎn)價格體系的理論分析與實證研究

1.新疆房地產(chǎn)市場波動特征

通過上述分析可以看出房地產(chǎn)市場具有其自身的獨特特征，而我國房地產(chǎn)市場最為明顯的特征就是市場壟斷性和房市的二元性。新疆房地產(chǎn)市場的價格體系建設的分析，以2000年至2010年的變化特征為研究對象，可以看出：2000年開始，新疆房地產(chǎn)開始出現(xiàn)異常的活躍狀態(tài)，在市場經(jīng)濟體制改革不斷推進的影響下，也促進了新疆房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較大的波動；2005年，新疆房地產(chǎn)價格開始出現(xiàn)較大的下降幅度，出現(xiàn)了很長一段時間的萎靡狀態(tài)，而由于受到政策和市場的影響，在2005年之后，新疆房地產(chǎn)又開始緩慢回升，在投資、開發(fā)以及銷售等方面都呈現(xiàn)出不同程度的增長趨勢，直到2010年，再次因為政策和市場經(jīng)濟調(diào)整的影響，而產(chǎn)生衰退現(xiàn)象。

2.房地產(chǎn)市場供需與房價決定的結(jié)論

本文采用協(xié)整假設檢驗方法一一Grange：因果檢驗、雙變量回歸模型以及向量自回歸模型判斷房價與供需之間的關系。最終結(jié)論是房地產(chǎn)需求對房價變動的影響是長期的，不僅影響當期房價變化，還會影響未來房價變化；房價變動對房地產(chǎn)需求的影響是短期的，只影響當期需求。房地產(chǎn)供給和房價變動之間的關系要簡單的多，在新疆它們之間的動態(tài)乘數(shù)為零，不僅沒有因果關系也沒有當期影響關系。

三、關于新疆房地產(chǎn)價格體系的思考

在通常情況下，房地產(chǎn)市場價格體系的建設需要從兩個方面進行考慮，第一是市場需求，市場需求與市場價格之間相互影響、相互作用；第二是房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出來的特征，受到市場因素的影響，在房地產(chǎn)買賣市場、租賃市場中的產(chǎn)生的變化。從新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，從房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售等幾個環(huán)節(jié)的密切程度進行分析，由于國家土地政策的變化對房地產(chǎn)市場的影響和房屋租賃市場變動所產(chǎn)生的影響是十分顯著的，而且也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)市場獨立性與市場弱相關的特征。房地產(chǎn)價格體系模型的建立，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的變化進行綜合的反應，雖然在拐點的擬合程度上與趨勢模型存在著差距，但是其在反應經(jīng)濟變量對價格體系的影響方面能夠與實際情況相符，而且具有較強的說服力。從這一方面考慮，新疆房地產(chǎn)價格體系的建設與新疆市場經(jīng)濟發(fā)展有著密切的關系，而且利用房地產(chǎn)價格體系模型能夠充分反映出新疆房地產(chǎn)變化的特征，在促進新疆地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展方面有著積極的推動意義。

結(jié)束語：

隨著市場經(jīng)濟體制的不斷發(fā)展與完善，對我國房地產(chǎn)價格體系的建設也產(chǎn)生了巨大的沖擊，如何在激烈的市場競爭條件下促進房地產(chǎn)價格體系的完善，是當前我國市場經(jīng)濟體制建設中一項重要的任務。通過對新疆地區(qū)房地產(chǎn)價格體系相關問題的研究可以發(fā)現(xiàn)，當前新疆地區(qū)在房地產(chǎn)價格變動方面較為頻繁，這與市場經(jīng)濟和發(fā)展等多方面因素有著密切的關系，因此，必須要從實際出發(fā)，結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，促進房地產(chǎn)價格體系的不斷完善，以此促進地方經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

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