【摘 要】 改革開放以來，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程突飛猛進(jìn)。數(shù)以萬計(jì)的“城中村”作為一種城市擴(kuò)張的形式出現(xiàn)并迅速流行起來。

本文從合肥 “城中村”改造成功的例子入手，強(qiáng)調(diào)“城中村”的改造模式應(yīng)該根據(jù)“城中村”自身的特質(zhì)，從不同角度創(chuàng)新改造模式，均衡考慮“城中村”居民日后的生活方式，提出最優(yōu)化的城市更新模式。

【關(guān)鍵詞】 “城中村”改造 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 城市更新

引言

在城市化過程中，那些位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，被城市包圍的村落稱為“城中村”。這是我國(guó)快速城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊的空間形式。

“城中村”的改造模式因各地區(qū)的具體情況有差異，城中村改造模式和改造重點(diǎn)也有所不同，其取決于原村落經(jīng)濟(jì)、地理、交通區(qū)位、城市總體規(guī)劃和發(fā)展走向等因素。改造時(shí)抓住“城中村”區(qū)域優(yōu)勢(shì)，是政府、開發(fā)商和村民三方面共同作用的結(jié)果。

1 合肥“城中村” 透視

1.1 合肥“城中村”簡(jiǎn)介

合肥市總面積達(dá)到7498km2，市轄區(qū)面積596km2，分布了大約75個(gè)城中村， 主要集中在一環(huán)外，人口約26.6萬人，外來人口11.8萬人，外來人口占“城中村”總?cè)丝诘?4%，并逐年遞增。

1.2 合肥市城中村改造的必要性及社會(huì)意義

1.2.1 合肥市城中村改造的必要性

“城中村”的出租屋以便宜的租金吸引外來務(wù)工人員入住，但人員成分復(fù)雜常帶來社會(huì)治安等問題，由于缺乏行之有效的監(jiān)督管理，嚴(yán)重影響了合肥市的文明形象與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2.2 合肥市城中村改造的社會(huì)意義

合肥“城中村”數(shù)量較多、分布較廣，存在的種種問題不僅僅對(duì)村落本身，更對(duì)合肥市“和諧城市”的創(chuàng)建和良好人居環(huán)境的塑造產(chǎn)生了很多不良的影響。因此，合肥市“城中村”改造能否順利完成直接關(guān)系到“文明合肥”和“和諧合肥”的成功構(gòu)建。

2 合肥市“城中村”改造

2.1 合肥市“城中村”改造主要運(yùn)作模式

目前合肥市“城中村”基于區(qū)域優(yōu)勢(shì)的改造主要有三種運(yùn)作模式，即政府主導(dǎo)型改造模式、市場(chǎng)主導(dǎo)型改造模式和村民主導(dǎo)型改造模式?！爸芄榷涯Ｊ健奔从烧M(jìn)行招商，將土地進(jìn)行拍賣、開發(fā)；“小朱崗模式”則是由開發(fā)商投資開發(fā)的典型；“九華山路城中村”改造模式，就屬于借助周邊學(xué)校與居住區(qū)的地域優(yōu)勢(shì)，村民自發(fā)創(chuàng)業(yè)、改造的典型。無論何種模式，在改造實(shí)踐中，“城中村”改造遵照以城市規(guī)劃為先導(dǎo)的方向，發(fā)揚(yáng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，積極、有序地推進(jìn)。

2.2 周谷堆“城中村”的改造

2.2.1 合肥周谷堆的背景

合肥周谷堆“城中村”位于周谷堆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的東南側(cè)，上世紀(jì)八九十年代，那里還是合肥的郊區(qū)，村民收入來源以向農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提供農(nóng)副產(chǎn)品為主，所以每家每戶基本多有自己的田地。近幾年合肥城市化進(jìn)程速度增加，城市的快速發(fā)展需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。于是村莊進(jìn)入城市，形成了城中村。

2.2.2 區(qū)位透視

周谷堆地區(qū)由于在一環(huán)邊，獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，與商業(yè)價(jià)值，使市政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃與整改。自2006年商務(wù)部實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程”以來，合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在安徽省商務(wù)廳及合肥市商務(wù)局的大力支持下，順利完成了質(zhì)量安全可追溯系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，不斷完善了市場(chǎng)交易、服務(wù)及管理功能。

2.2.3 政府主導(dǎo)下的改造模式

周谷堆“城中村”地處一環(huán)邊，以其重要的地理位置與服務(wù)功能成為合肥市城市建設(shè)不可分割的一部分，屬于暢通一環(huán)建設(shè)工作的重要環(huán)節(jié)。其規(guī)劃應(yīng)與周邊的城區(qū)一起納入城市市區(qū)級(jí)規(guī)劃體系，改變了原“城中村”吃水難、排水難、環(huán)境臟亂差的局面。市政府積極牽頭，招商引資，世界500強(qiáng)企業(yè)“家樂?！边M(jìn)駐，更是帶動(dòng)周邊的商業(yè)氣氛。另外由于配套完善，開發(fā)商愿意來，住宅設(shè)計(jì)突破以往的陳舊概念，遵循花園式設(shè)計(jì)的精品意識(shí)。

基于此種區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這里的“城中村”將逐漸納入城市整體有序發(fā)展的軌道，豐富與健全城市的功能，由“村”變“城”。

2.3 小朱崗“城中村”的改造

2.3.1 小朱崗“城中村”背景

小朱崗“城中村”，可以說是合肥市“城中村”中環(huán)境最差的地方，但其處在第三人民醫(yī)院和中國(guó)科技大學(xué)的中間，太湖南路從中間穿過，這又是個(gè)位置絕佳的“城中村”。

2.3.2 小朱崗“城中村”的區(qū)位特色

小朱崗“城中村”除了具有“城中村”一般特征：建筑密度高、形態(tài)凌亂，與城市環(huán)境不容、城市基礎(chǔ)設(shè)施缺欠、人口密度大等，還有自身的特點(diǎn)：

1.建筑容積率不高

與其他位置“城中村”相比，小朱崗“城中村”由于較好的區(qū)位，使房子租金比較高，較少數(shù)外來人口會(huì)選擇在這里生活，城市廉租房需求并不大。雖然該“城中村”的建筑密度較大，但建筑層數(shù)不多，以二層為主，容積率不高，據(jù)統(tǒng)計(jì)只有約1.5。

2.單體建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單

此處“城中村”是基于原地區(qū)自然村基礎(chǔ)上發(fā)展來的，房子是村民自發(fā)建的，相比江浙一帶的同類型建筑，顯得極為簡(jiǎn)陋，例如外墻就是最簡(jiǎn)單的水泥砂漿粉刷。

2.3.3 開發(fā)商眼中的寶地

由于小朱崗在合肥市中獨(dú)特的地理位置，使該地塊潛在著很大的商業(yè)價(jià)值，一些有眼光的開發(fā)公司如：萬振地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，已經(jīng)逐步開始對(duì)該小區(qū)進(jìn)行開發(fā)，并給當(dāng)?shù)鼐用駜?yōu)厚的補(bǔ)償。

如今小朱崗“城中村”改造項(xiàng)目總投資2.8億，由兩幢32層、高達(dá)百米的高層建筑和4層裙樓以及地下兩層組成，總建筑面積約8萬平方米，是一個(gè)集居住、辦公和商業(yè)于一體的高品質(zhì)社區(qū)。項(xiàng)目南面還將建成一個(gè)約5000平方米、開放式的城市廣場(chǎng)，廣場(chǎng)以星座文化為主題，填補(bǔ)合肥城南老城區(qū)沒有城市廣場(chǎng)的空白。

2.4 九華山路“城中村”的改造

2.4.1 九華山路“城中村”背景

合肥九華山路位于合肥工業(yè)大學(xué)南校區(qū)以南，東臨馬鞍山路，西接徽州大道，其南面就是世紀(jì)陽光花園居住區(qū)，人氣頗盛。在這條路兩側(cè)， “城中村”就生存在其間的夾縫中。

2.4.2 九華山路“城中村”改造遇到的難題

1.資金問題

當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)賠償金的期望值較高，改造難度較大。成本高現(xiàn)已成為當(dāng)?shù)亍俺侵写濉备脑鞜o法回避的難題。

2.拆遷安置成本問題

“城中村”拆了再建的現(xiàn)象是隨處可見的?？墒蔷湃A山路“城中村”的基地范圍基本上是沿街道往兩邊擴(kuò)一到兩間房屋，即狹長(zhǎng)的范圍無法滿足開發(fā)商開發(fā)要求，另外巨額的拆遷補(bǔ)償也讓不少開發(fā)商開始望“村”興嘆，嚴(yán)重阻礙了 “城中村”改造的進(jìn)程。

2.4.3 由“城中村”變成美食街

九華山路“城中村”村民沒有耕地，基本以第三產(chǎn)業(yè)為主?？紤]到附近臨近大型居住區(qū)和高校，又作為美食一條街的寧國(guó)路的分支，其特點(diǎn)是大量人群的流動(dòng)。于是村民開始利用自家沿街的店面做起了餐飲生意?！按迕瘛鄙?jì)有了保障，生意越來越紅火，不難看出也是合理掌握其自身區(qū)域優(yōu)勢(shì)的結(jié)果。政府通過此舉，發(fā)展城市飲食文化，保障中低收入者的生活權(quán)利才是合肥市“城中村”改造的所面臨根本問題。

3.對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)下“城中村”改造的建議

“城中村”的改造是根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，然后順勢(shì)而發(fā)的過程。這一過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)原則

第一， 經(jīng)濟(jì)成本。城中村改造實(shí)現(xiàn)城市土地資源的合理利用和獲得相應(yīng)的土地資源使用權(quán)出讓金。提高城中村及周邊地區(qū)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)房屋建筑的升值。

第二， 社會(huì)和諧。城中村改造可以充分利用城中村的土地資源、完善市政基礎(chǔ)設(shè)施；改造后，還可以美化環(huán)境、改善城中村的治安混亂情況，使社會(huì)穩(wěn)定和諧。

第三， 生態(tài)環(huán)境。城中村是城市生態(tài)環(huán)境的一部分，城中村改造應(yīng)該通過對(duì)城中村整體的建筑環(huán)境、建筑容積率等做出一個(gè)較科學(xué)的規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)城市整體生態(tài)效益的提升。

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