【摘 要】 針對(duì)土地估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象界定的撰寫，分別從委托估價(jià)方、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象描述、地價(jià)影響因素等方面進(jìn)行了論述。

土地估價(jià)報(bào)告是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)給委托方提供的說明評(píng)估情況、過程和結(jié)論的書面答復(fù)，是確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的文件，它全面、客觀、公正、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)果。一份合格的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)該是對(duì)估價(jià)對(duì)象界定準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇合理，估價(jià)結(jié)果計(jì)算正確，文字描述準(zhǔn)確，格式規(guī)范、內(nèi)容完整及要件齊全的文字材料。一份高水平的估價(jià)報(bào)告除應(yīng)滿足估價(jià)規(guī)程的一般要求外，還要有自己的特點(diǎn)，而不是照抄規(guī)范格式。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，不僅反映了土地估價(jià)師的水平，也直接關(guān)系到有關(guān)各方的利益。因此，土地估價(jià)人員應(yīng)對(duì)報(bào)告質(zhì)量給予足夠的重視。

估價(jià)報(bào)告由摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果及使用、附件四部分組成。本文對(duì)土地估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象界定中所涉及的格式、內(nèi)容等方面做探討。估價(jià)對(duì)象界定部分是在說明委托估價(jià)方的同時(shí)，還明確估價(jià)對(duì)象并針對(duì)待估宗地具體條件分析影響地價(jià)的因素。

一、 委托估價(jià)方

說明該項(xiàng)估價(jià)的委托者（單位或個(gè)人），委托方與估價(jià)對(duì)象使用者之間的關(guān)系，委托單位的營(yíng)業(yè)范圍、單位地址、法人代表、聯(lián)系人，或委托個(gè)人的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式等。

二、估價(jià)對(duì)象

此部分要說明估價(jià)對(duì)象的具體位置、面積、容積率、用途、使用年期，開發(fā)程度和土地等級(jí)。描述時(shí)內(nèi)容應(yīng)全面而不繁瑣，并前后一致，專業(yè)術(shù)語規(guī)范。

三、 估價(jià)對(duì)象描述

估價(jià)對(duì)象的具體自身?xiàng)l件是影響其價(jià)格的主要因素，在評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，應(yīng)明確土地的登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況。

（一）、土地登記狀況

說明估價(jià)對(duì)象的歷史來源、位置、土地使用證編號(hào)、使用權(quán)人、用途、面積、使用權(quán)時(shí)間、宗地四至等。

描述時(shí)要嚴(yán)格按照土地登記證書上的登記內(nèi)容寫，真實(shí)地反映土地的登記狀況，描述要有先后順序，先寫土地使用證的證書編號(hào)，再寫土地使用權(quán)人，位置、用途、面積等內(nèi)容。

（二）、土地權(quán)利狀況

土地權(quán)利在我國主要指土地使用權(quán)和在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)上派生出的他項(xiàng)權(quán)利，具體包括：待估宗地的所有權(quán)狀況；待估宗地在基準(zhǔn)日的使用權(quán)性質(zhì)（劃撥或出讓），若是以劃撥方式取得，應(yīng)了解取得該宗地是完全無償還是支付了部分費(fèi)用，其使用是否有特殊限制等，若是以出讓方式取得，應(yīng)說明土地取得的時(shí)間、出讓金額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和宗地使用的特殊規(guī)定等；是否有他項(xiàng)權(quán)利（如存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、地上地下等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等），若在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在他項(xiàng)權(quán)利應(yīng)加以詳細(xì)說明。

描述時(shí)專業(yè)術(shù)語應(yīng)使用精準(zhǔn)，描述內(nèi)容應(yīng)合法、合規(guī)、合理。不該寫的盡量不寫。如待估宗地是劃撥用地，描述中說此宗地享有抵押權(quán)擔(dān)保權(quán)等其他權(quán)利顯然是不合法的。

（三）、土地利用狀況

土地利用狀況包括利用現(xiàn)狀和利用的變遷。

土地利用現(xiàn)狀應(yīng)描述：土地的現(xiàn)狀用途；現(xiàn)狀利用方式；宗地內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)利用程度（供上水、供下水、供電、供路、供訊、供熱，供氣等狀況及其保證率，場(chǎng)地是否平整）；若土地上有建筑物，應(yīng)具體描述建筑物的面積、用途、結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、建筑密度、容積率、綠化率等；地上其他附著物狀況。

土地利用的變遷包括規(guī)劃利用、最佳利用等情況，規(guī)劃條件對(duì)地價(jià)影響較大，對(duì)規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、日期，批準(zhǔn)文號(hào)和具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)詳細(xì)說明。

四、 地價(jià)影響因素分析

宗地所在位置的條件優(yōu)劣是影響地價(jià)的重要因素，一般將影響地價(jià)的因素分為一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素三方面。

（一）、一般因素

一般因素是對(duì)城市地價(jià)有一般、普遍、共同影響的因素，主要有①城市資源、自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、面積、地形狀況、城市人口、礦產(chǎn)資源等；②房地產(chǎn)制度、法規(guī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括：土地政策、住房制度、稅收政策等；③城市整體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)。

（二）、區(qū)域因素

區(qū)域因素是在待估宗地所在的區(qū)域范圍，對(duì)地價(jià)有影響的因素。主要包括：

①區(qū)域概況，即：待估宗地所處區(qū)域位置、區(qū)域等級(jí)、商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。

②道路交通情況，包括：對(duì)內(nèi)交通狀況（公交線路、站點(diǎn)、車流量等）；對(duì)外交通情況（距長(zhǎng)途汽車站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等地距離）；道路的通達(dá)度。

③基礎(chǔ)生活設(shè)施狀況：即待估宗地所處區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度；醫(yī)院、學(xué)校、公園等配套生活設(shè)施的完善程度。

④環(huán)境狀況：包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

⑤規(guī)劃限制：通過了解城市的總體規(guī)劃相關(guān)資料，確定待估對(duì)象所處區(qū)域的規(guī)劃限制條件。

⑥其他，如產(chǎn)業(yè)聚集狀況、相鄰區(qū)域的利用狀況等

一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的自身?xiàng)l件對(duì)有重要影響的因素進(jìn)行著重描述。描述內(nèi)容應(yīng)全面客觀，前后一致，與估價(jià)過程分析相對(duì)應(yīng)。

（三）、個(gè)別因素

個(gè)別因素是對(duì)土地價(jià)格水平直接相關(guān)的宗地自身?xiàng)l件及其基礎(chǔ)設(shè)施條件。

宗地自身?xiàng)l件主要包括：宗地的位置；交通情況；臨街狀況；用途；面積、形狀、容積率；

基礎(chǔ)設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)生活設(shè)施狀況（周圍商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院、公園等）和開發(fā)程度（通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通氣及場(chǎng)地是否平整）。

區(qū)域因素和個(gè)別因素是確定土地價(jià)格的重要依據(jù)，不同用途的用地要考慮的因素應(yīng)個(gè)有所側(cè)重。

參考文獻(xiàn)

[1] 《土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的問題分析》.鄭慶杰.《黑龍江國土資源》 2004.11