【摘 要】 隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速發(fā)展，一些地區(qū)投資房地產(chǎn)過熱以及房地產(chǎn)的價(jià)格增長較為迅速等問題也相繼出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)，有可能讓企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。所以，只有企業(yè)自身具備一定的勢力，并依照政府的政策為引導(dǎo)，來確定房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，做到心中有把握，才能把房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)

一、 房地產(chǎn)開發(fā)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.1 項(xiàng)目投資和產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)品定位和策劃失誤不僅僅局限于產(chǎn)品的宣傳和行銷策劃上，還直接到產(chǎn)品投入市場以后的銷售。產(chǎn)品定位和策劃應(yīng)注重產(chǎn)品從確立項(xiàng)目開始到交付使用整個(gè)過程的推廣策劃。所以，目前開發(fā)商的策劃觀念發(fā)生了比較大的變化，他們已經(jīng)意識到了產(chǎn)品的項(xiàng)目投資和產(chǎn)品定位存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 房地產(chǎn)工程管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)工程管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指開發(fā)商內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)以及管理失誤上的風(fēng)險(xiǎn)[1]。技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在已經(jīng)被很多開發(fā)商重視起來，例如，開發(fā)商現(xiàn)在會對設(shè)計(jì)院進(jìn)行嚴(yán)格的選擇，對設(shè)計(jì)方案的評審更加嚴(yán)格等等。工程管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在管理者失誤的風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)人員失誤的風(fēng)險(xiǎn)，其中危害最大的是管理者的決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。造成管理者決策失誤的原因一方面可能是管理者自身的原因，另一方面可能是企業(yè)用人不當(dāng)，所以在員工和老板之間存在隔閡。

1.3 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科技的快速進(jìn)步、技術(shù)和相關(guān)的變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)[2]。比如，由于科技的快速進(jìn)步可能對房地產(chǎn)產(chǎn)品的適用性構(gòu)成影響，迫使開發(fā)商不得不增加投資對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。建筑設(shè)計(jì)的改動(dòng)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)工程成本大大的增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售和房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

1.4 房地產(chǎn)銷售上的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)常見的，這類風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因是開發(fā)商對開發(fā)成本、銷售價(jià)格、工程周期、以及資金的準(zhǔn)備預(yù)測錯(cuò)誤或者是決策失誤產(chǎn)生的。這種風(fēng)險(xiǎn)一般是因?yàn)楣芾碚吖芾聿划?dāng)產(chǎn)生的，導(dǎo)致開發(fā)后不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，或者是不足以彌補(bǔ)經(jīng)營費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究的目的

風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的在于在對風(fēng)險(xiǎn)識別評估的技術(shù)上，采取措施防范規(guī)避降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終達(dá)到給開發(fā)商減少損失的目的。工程管理上存在的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸被開發(fā)商重視起來，開發(fā)商在工程上投入較多的各類專業(yè)技術(shù)和人員以及各方面的保證措施。所以，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)控制上，最薄弱的地方是管理者和技術(shù)人員的失誤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

3.1政策和經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)的開發(fā)和國家的政策息息相關(guān)，在很大程度上，房地產(chǎn)的開發(fā)受政府政策的影響和控制。比如，政府對環(huán)境保護(hù)的要求，對銷售價(jià)格和租金的規(guī)定等等。其中尤其重要的是政府對投資規(guī)模和資金的控制上。在國家經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)候，因?yàn)楦鞣N產(chǎn)業(yè)都需要擴(kuò)大生產(chǎn)的規(guī)模，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，相反，在國家經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，開發(fā)企業(yè)也可能面對資金投入以后，產(chǎn)品滯銷，導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)得不到收益的情況。

3.2開發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)在建設(shè)時(shí)不可移動(dòng)的，因此，房地產(chǎn)所處的地理位置就顯得極為重要，因此如何尋找一個(gè)中心和門戶區(qū)位就成為關(guān)鍵的一環(huán)。是否能正確的預(yù)測出地段的價(jià)值也是十分重要的。所以開發(fā)企業(yè)需要一定的預(yù)見性。如果開發(fā)企業(yè)能找到具有極大開發(fā)價(jià)值和增長潛力的地段，那么幾年之內(nèi)就會有較大的收益。

3.3開發(fā)規(guī)模和開發(fā)周期的長短

對于開發(fā)商來說，資金的籌集是項(xiàng)目是否能按期完成的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，則開發(fā)商所面對的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品交易需要一個(gè)比較長的時(shí)間段，較大的開發(fā)工程往往需要幾年的時(shí)間才能完成交易。因此，開發(fā)項(xiàng)目如果一旦確定了，資金投入以后就很難再根據(jù)遇到的情況去改變或者調(diào)整開發(fā)計(jì)劃。開發(fā)期越長，則遇到的不確定因素就越多，各種社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境影響的可能性也就越大。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

四、規(guī)避和降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的措施

4.1 企業(yè)實(shí)現(xiàn)多樣化的投資

多樣化投資就是把資金有選擇的放到不同類型的開發(fā)項(xiàng)目上，可以投資建造不同收入層次的居民所需要的不用類型的建筑，例如住宅、商店、娛樂場所、商場以及寫字樓等等地方。這樣分散投資可以減少未來收入的不確定性[3]。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)大小也不同，收益高低也不一樣，收入和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)成正比。把資金投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會降低，其實(shí)就是用投資高收益的項(xiàng)目去彌補(bǔ)低收益開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，最終達(dá)到一個(gè)比較平均的收益水平。所以，多樣化投資的關(guān)鍵是如果確定不同類型房地產(chǎn)的投資比例，確定好資金投入的比例就能即降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)又能獲得比較高的開發(fā)收益。

4.2 全面的調(diào)查市場做出科學(xué)的預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)的周期，科學(xué)的預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)上的變動(dòng)，這樣可以讓開發(fā)商選擇最佳的開發(fā)實(shí)際。仔細(xì)分析在開發(fā)時(shí)候可能涉及到的自然環(huán)境變化以及地理?xiàng)l件的變化。盡早發(fā)現(xiàn)和投資具有增長潛力的地段，了解國家的相關(guān)政策，同時(shí)還需要考慮房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，從而確定開發(fā)項(xiàng)目和規(guī)模大小。利用一切可獲取的資料，考慮其他項(xiàng)目的競爭，盡可能擬定開發(fā)時(shí)候所需要的費(fèi)用和收益。尤其要加強(qiáng)項(xiàng)目開盤前銷售市場調(diào)查，準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目周邊同類樓盤價(jià)格，充分了解購房群體，合理確定擬售樓盤價(jià)格，達(dá)到快速銷售，短期回籠資金，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

4.3 簽訂預(yù)租預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證至工程完工之前與客戶簽訂預(yù)租和預(yù)售合同，這樣可以防止開發(fā)后的房地產(chǎn)空置，最終造成售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)開發(fā)商還需要面臨的一個(gè)問題就是，如果簽訂預(yù)租預(yù)售合同，雖然可以降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，但是客戶的風(fēng)險(xiǎn)就會相應(yīng)的提高。開發(fā)期越長，客戶就越不愿意和開發(fā)商簽訂這種固定價(jià)格的合同，所以面對這個(gè)問題，開發(fā)商就需要將租金和售價(jià)壓的很低[4]。

4.4 實(shí)現(xiàn)預(yù)測并且有效的避開風(fēng)險(xiǎn)發(fā)源地

這種措施通常是預(yù)測到在某個(gè)地區(qū)的長期利益不能保證，或者是這個(gè)地區(qū)的自然災(zāi)害頻發(fā)。有效的預(yù)測并避開風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)源地可以完全避免這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是與此同時(shí)，做出這樣的決策也意味著放棄了該項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)利益，所以這種避免風(fēng)險(xiǎn)的方法也受到一定的限制，就算采用也應(yīng)該是在工作前期盡早的提出，這樣可以減少不必要的費(fèi)用支出。

4.5 避免管理人員和技術(shù)人員失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

管理人員首先需要側(cè)重對技術(shù)人員綜合素質(zhì)的考察，其中關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)考察技術(shù)人員的道德品質(zhì)，還有專業(yè)技術(shù)水平，在考察的時(shí)候注重的應(yīng)當(dāng)是工作能力而不是學(xué)歷。對于技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)分工明確，避免技術(shù)人員什么都管的管理上的弊端出現(xiàn)。

避免管理人員出現(xiàn)失誤的風(fēng)險(xiǎn)根本還是應(yīng)當(dāng)建立起以總經(jīng)理為核心的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，如果條件允許，可以采取任務(wù)下放管理和實(shí)施跟蹤審計(jì)的制度，這樣可以進(jìn)一步避免技術(shù)管理人員的失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)[5]。

結(jié)論：通過以上對風(fēng)險(xiǎn)控制的分析，我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程，其中包含了很多的不確定的因素，而且有很多風(fēng)險(xiǎn)是人為因素影響的。雖然有些風(fēng)險(xiǎn)具有可控性，但是一旦失控，這些風(fēng)險(xiǎn)造成的影響和損失時(shí)我們無法估計(jì)的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在注重對風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，還應(yīng)該建立合理的開發(fā)組織結(jié)構(gòu)，完善管理制度，制定企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)提高企業(yè)的策劃、技術(shù)創(chuàng)新以及工程管理的能力。管理人員應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險(xiǎn)率高的環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，盡可能把不確定的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這才是對房地產(chǎn)開發(fā)最有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。

參考文獻(xiàn)

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