摘 要：對近年來我國城市土地集約利用的內(nèi)涵、評(píng)價(jià)和相關(guān)問題等研究內(nèi)容、研究特點(diǎn)以及研究中存在問題進(jìn)行了系統(tǒng)的綜述。

關(guān)鍵詞：城市土地；集約利用；研究現(xiàn)狀；綜述

中圖分類號(hào) F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2013）04-95-03

城市土地集約利用，主要是研究城市土地合理利用，重點(diǎn)在于確定城市土地開發(fā)和利用強(qiáng)度的合理程度，充分挖掘城市土地利用潛力。城市土地集約利用研究是目前理論界研究的熱點(diǎn)問題之一。我國目前正處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，土地供需矛盾十分突出。為充分利用土地資源，有必要通過詳盡深入的研究，確定在當(dāng)前技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，城市可供挖潛的土地?cái)?shù)量、類型和分布，進(jìn)一步提高城市土地使用效率的途徑和措施。鑒此，筆者對近年來我國城市土地集約利用研究的內(nèi)容、特點(diǎn)和存在問題進(jìn)行系統(tǒng)的綜述。

1 城市土地集約利用內(nèi)涵研究

“集約”和“粗放”是兩個(gè)相對的概念。集約經(jīng)營原指農(nóng)業(yè)土地的一種經(jīng)營方式，即增加對單位土地面積上變量資源的投入，以提高土利用的集約度。因此，人們通常把單位土地面積上使用高比率的變量投入的經(jīng)營稱為集約經(jīng)營，而把單位土地面積上使用低比率的變量投入稱為粗放經(jīng)營。著名的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利在其名著《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書指出：“對現(xiàn)在已經(jīng)利用的土地增加勞力和資本，這個(gè)方法叫做土地利用的集約”[1]。德國著名的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局的角度闡述了土地集約利用問題。在《孤立國》一書中，屠能建立了區(qū)位地租理論和農(nóng)業(yè)區(qū)位論，確立了按土地區(qū)位地租高低，確定農(nóng)業(yè)土地利用的合理集約度的原則：凡距市場越近，地租越高，土地利用的集約度也相應(yīng)越高；反之，離市場越遠(yuǎn)，地租下降，土地利用的集約度越低[2]。

隨著土地利用范圍的不斷拓展，人們對土地集約利用問題越來越重視，但是，多年來，中外學(xué)者對于土地集約利用的概念和內(nèi)涵并沒有明確、統(tǒng)一的界定。目前，國內(nèi)學(xué)者對此問題的研究主要有以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)主要是沿襲了土地集約利用最初的概念，強(qiáng)調(diào)以增強(qiáng)土地投入獲得較高產(chǎn)出；另一種觀點(diǎn)是把土地利用置于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展這一終極目標(biāo)下考慮，追求土地利用的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，更具長遠(yuǎn)性和綜合性；還有一種觀點(diǎn)是在研究城市土地集約利用時(shí)，依據(jù)城市土地的特性功能，把握城市土地利用的多樣性和復(fù)雜性，強(qiáng)調(diào)土地集約利用具有時(shí)段性和區(qū)域性，突破了以土地投入為出發(fā)點(diǎn)的土地集約利用模式，將城市土地利用與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)布局以及城市體系等聯(lián)系起來，強(qiáng)調(diào)城市土地的合理布局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化完善，良好的生態(tài)環(huán)境是土地集約利用的前提[3]。該觀點(diǎn)豐富和完善了城市土地集約利用的內(nèi)涵。

隨著對城市土地集約利用內(nèi)涵的理解不斷深入，人們對城市土地集約利用的表現(xiàn)形式也有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為從城市土地集約利用的區(qū)域差異特性上講，城市土地集約利用可以從3個(gè)層次上加以理解：宏觀集約利用、中觀集約利用和微觀集約利用。對此，理論界有不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)宏觀、中觀、微觀層次是指區(qū)域內(nèi)城市體系、城市整體以及具體地塊的土地集約利用；而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為宏觀、中觀、微觀層次是指整體城市、城市內(nèi)部不同功能區(qū)以及具體地塊的集約利用。二者的分歧主要是對宏觀、中觀層次理解的不同；共同之處則在于都認(rèn)為：不同空間層次評(píng)價(jià)城市土地集約利用的方法和指標(biāo)體系是不完全相同的，宏觀集約利用強(qiáng)調(diào)城市綜合效益及用地功能、結(jié)構(gòu)的合理性，而中觀、微觀集約利用則偏重于土地投入產(chǎn)出的效果。

2 城市土地集約利用評(píng)價(jià)研究

2.1 城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究 近年來，人們試圖通過建立一套完整的指標(biāo)體系對土地集約利用問題進(jìn)行更深入的研究。城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的基本思路是以城市土地集約利用內(nèi)涵界定為基礎(chǔ)的，由于學(xué)者們對土地集約利用的內(nèi)涵界定不同，相應(yīng)地評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則、評(píng)價(jià)指標(biāo)構(gòu)成以及評(píng)價(jià)的側(cè)重點(diǎn)等各有不同。

有人認(rèn)為城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)遵循的基本原則是“評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)與不同城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)的各個(gè)層次的空間范圍相對應(yīng)，各個(gè)層次評(píng)價(jià)的重點(diǎn)應(yīng)有所差別”，并構(gòu)建了包括宏觀層次總體評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、中觀層次潛力區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和微觀層次地塊評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在內(nèi)的完整的城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。宏觀層次以整個(gè)城市為評(píng)價(jià)對象，側(cè)重從土地資源的開發(fā)利用程度，城市用地布局和用地結(jié)構(gòu)的合理性等方面評(píng)價(jià)建成區(qū)內(nèi)土地總體的使用效率和潛力，具體包括：土地投入強(qiáng)度指標(biāo)、土地利用經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率指標(biāo)、土地利用強(qiáng)度指標(biāo)、土地集約利用約束程度指標(biāo)以及土地集約利用動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢指標(biāo)；中觀層次以城市功能區(qū)為評(píng)價(jià)對象，側(cè)重從城市用地的功能差異評(píng)價(jià)不同潛力區(qū)土地的使用效率和潛力，設(shè)計(jì)的指標(biāo)體系具有一定的針對性，即潛力區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系只反映潛力區(qū)的土地集約利用狀況，并且對于商業(yè)、住宅和工業(yè)等不同類型潛力區(qū)的指標(biāo)各不相同，中觀層次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系具體包括商業(yè)區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、工業(yè)區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和住宅區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；微觀層次以地塊作為評(píng)價(jià)對象，評(píng)價(jià)地塊的土地使用效率和建筑潛力，具體包括建筑容積潛力、經(jīng)濟(jì)潛力和環(huán)境潛力3個(gè)指標(biāo)。

2.2 城市土地集約利用評(píng)價(jià)實(shí)證研究 研究人員分別從3個(gè)層次上對不同城市、城市內(nèi)不同功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)進(jìn)行了實(shí)證研究。

在宏觀層次研究方面，章牧構(gòu)建了包括土地資源可持續(xù)利用程度、城市用地結(jié)構(gòu)、ⅠⅡ級(jí)地價(jià)區(qū)中工業(yè)倉儲(chǔ)用地比重、地均年基礎(chǔ)設(shè)施投入、土地利用率、人均建設(shè)用地、城市總?cè)莘e率、地均年二、三產(chǎn)業(yè)GDP以及城市人口與用地增長彈性數(shù)等9個(gè)指標(biāo)在內(nèi)的宏觀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并運(yùn)用極限條件法對福州市城市土地集約利用進(jìn)行了評(píng)價(jià)，為在城市范圍內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高市域范圍內(nèi)土地集約利用水平提供了定量的分析方法。劉力等人則將“信息熵”的概念引入土地集約利用研究，構(gòu)建了城市土地利用集約度指標(biāo)，對全國13個(gè)特大城市的土地集約利用水平進(jìn)行區(qū)域差異研究[4]。

在中觀層次研究方面，城市不同功能區(qū)土地集約利用是實(shí)現(xiàn)城市土地集約利用的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是城市國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)部門，是城市國民經(jīng)濟(jì)各部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的物質(zhì)載體，決定著城市景觀、城市住宅用地布局和功能開發(fā)，在城市土地資源絕對稀缺的前提下，住宅用地的集約利用成為政策和房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的問題。從房地產(chǎn)價(jià)格鏈增值過程來看，房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)土地資源管理和資產(chǎn)管理相結(jié)合，充分運(yùn)用地價(jià)杠桿、金融杠桿和經(jīng)營杠桿的作用，優(yōu)地優(yōu)用，以小博大，以本求利，提高房地產(chǎn)開發(fā)用地的效率，促進(jìn)土地資產(chǎn)保值增值是增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的有效手段。房地產(chǎn)企業(yè)的這種自覺的用地集約化行為，在客觀上優(yōu)化了城市住宅用地布局，使整個(gè)城市建成區(qū)內(nèi)單位面積土地平均利用效率和效益得到提高，有助于實(shí)現(xiàn)城市土地集約利用。

在微觀層次研究方面，常用的指標(biāo)有建筑層數(shù)，建筑密度和建筑容積率。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市用地日趨緊張，地價(jià)快速上漲，高層建筑成為一時(shí)間人們追崇的對象。近些年來，由于人文科學(xué)、環(huán)境經(jīng)濟(jì)科學(xué)日益受到人們的重視，有學(xué)者從城市美觀、改善人居環(huán)境、減少污染、緩解交通壓力的角度，以及將土地報(bào)酬規(guī)律應(yīng)用于城市用地的開發(fā)利用中，強(qiáng)調(diào)城市用地的經(jīng)濟(jì)性，提出“最適樓高”的概念；容積率是反映城市用地集約度的重要指標(biāo)，由于容積率的大小對建筑容量、地價(jià)、建筑造價(jià)等都有較大影響，近些年也引起學(xué)者們的廣泛興趣[5]。如王萬茂在其《市地集約利用及其對地價(jià)的影響》一文中，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法，將等產(chǎn)量曲線的概念引入城市土地集約利用研究中，用以分析地價(jià)對城市土地集約度的影響，認(rèn)為“隨著地價(jià)的上漲，除成本支出增加以外，將促使土地集約度的增加”。同時(shí)他還對建蔽率和建筑容積率對地價(jià)的影響規(guī)律做了較為深入的研究，提出“城市中心部位由于區(qū)位條件優(yōu)越，市地利用集約度高、土地利用收益顯著，土地需求量大等原因，而使容積率對地價(jià)的影響程度大于城市中的其他地區(qū)，呈現(xiàn)由中心向外圍影響程度遞減的趨勢。在城市不同類型用地中，商業(yè)用地容積率對地價(jià)影響最大，住宅用地次之，工業(yè)用地最小”的結(jié)論[6]。

2.3 城市土地集約利用評(píng)價(jià)系統(tǒng)研究 土地集約利用評(píng)價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到的參評(píng)因子類型多樣、數(shù)據(jù)量大，同時(shí)評(píng)價(jià)單元是性質(zhì)相對均一的空間幾何體，不僅具有空間屬性，而且具有非空間屬性，具體評(píng)價(jià)時(shí)需要對大量的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行加工、處理、分析、統(tǒng)計(jì)。因此，GIS技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于土地集約利用評(píng)價(jià)，目前國內(nèi)許多城市已經(jīng)開始進(jìn)行系統(tǒng)的開發(fā)與設(shè)計(jì)，并將其應(yīng)用于實(shí)證研究，取得了較好的成績。

3 城市土地集約利用相關(guān)問題研究

城市是以空間與環(huán)境利用為基礎(chǔ)，以聚集經(jīng)濟(jì)效益為特點(diǎn)，以人類社會(huì)進(jìn)步為目標(biāo)的一個(gè)集約人口、集約經(jīng)濟(jì)、集約科學(xué)文化的空間地域系統(tǒng)，它是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體、政治實(shí)體、社會(huì)實(shí)體、科學(xué)文化實(shí)體和自然實(shí)體的有機(jī)統(tǒng)一，是社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。因此，通過城市土地利用結(jié)構(gòu)、利用強(qiáng)度以及城市土地利用空間布局的調(diào)整可以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在加快城市化進(jìn)程、提高城市土地利用的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的同時(shí)提高城市土地集約利用程度。關(guān)于土地集約利用評(píng)價(jià)成果對城市規(guī)劃編制、建設(shè)項(xiàng)目審核、供地計(jì)劃制訂、土地置換規(guī)劃編制、開發(fā)區(qū)用地布局和規(guī)模控制的影響，以及通過將土地集約利用信息納入城市土地市場及土地價(jià)格信息體系，建立更為完善、高效的市場引導(dǎo)機(jī)制等方面也進(jìn)行了相應(yīng)的探討[7]。

4 城市土地集約利用研究的特點(diǎn)、存在的問題

目前我國土地集約利用研究在研究思路、研究方法上表現(xiàn)為3個(gè)轉(zhuǎn)變：從定性研究向定量研究轉(zhuǎn)變、從理論研究向?qū)嵶C研究轉(zhuǎn)變、從傳統(tǒng)研究方法向引入計(jì)算機(jī)輔助研究方法轉(zhuǎn)變。土地集約利用研究已經(jīng)改變了以往只是對概念、定義、土地集約利用的目的、意義、作用等進(jìn)行定性的泛泛論述的狀況，在土地集約利用內(nèi)涵界定的基礎(chǔ)上，更加注重定量研究方法的應(yīng)用，通過建立不同層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和選擇一定的評(píng)價(jià)方法，將土地集約利用程度以及土地利用潛力定量化；同時(shí)，結(jié)合各地進(jìn)行土地集約利用潛力研究試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對包頭、福州、南京、長春、蘇州等城市進(jìn)行了實(shí)證研究，體現(xiàn)了研究的實(shí)用性；除此之外，研究中還加強(qiáng)了對技術(shù)手段的更新和新技術(shù)的應(yīng)用，使研究的范圍和深度不斷擴(kuò)大和深入。但是，從現(xiàn)有的研究領(lǐng)域和研究成果來看，研究中還存在以下幾個(gè)方面的問題。

4.1 相關(guān)概念界定不清 首先，“土地集約利用”、“土地可持續(xù)利用”和“土地合理利用”概念與內(nèi)涵界定不清?！巴恋丶s利用”、“土地可持續(xù)利用”和“土地合理利用”是一組密切相關(guān)的概念，三者之間既有聯(lián)系，又有區(qū)別。三者都強(qiáng)調(diào)土地資源的合理配置，均以提高土地利用效率為出發(fā)點(diǎn)，但是三者的側(cè)重點(diǎn)又有所不同。土地集約利用更多強(qiáng)調(diào)的是投入產(chǎn)出效率；而土地資源可持續(xù)利用則強(qiáng)調(diào)土地資源利用的代際公平，強(qiáng)調(diào)土地資源在代際、區(qū)際和產(chǎn)業(yè)間的配置；土地合理利用則是一個(gè)更加寬泛的概念，它既包括土地集約利用的內(nèi)涵，又包括土地資源可持續(xù)利用的內(nèi)涵。因此，研究中有必要從概念上加以嚴(yán)格界定，突出各個(gè)概念的側(cè)重點(diǎn)。

其次，“土地集約利用評(píng)價(jià)”和“土地集約利用潛力評(píng)價(jià)”概念界定不清。“土地集約利用評(píng)價(jià)”和“土地集約利用潛力評(píng)價(jià)”是土地集約利用定量分析中經(jīng)常用到的概念。土地集約利用評(píng)價(jià)是對現(xiàn)有狀態(tài)下的土地集約利用程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，而土地集約利用潛力評(píng)價(jià)則側(cè)重于對現(xiàn)有集約利用程度與適度集約利用之間差距的評(píng)價(jià)，反映土地資源利用潛力狀況。但這兩個(gè)概念在現(xiàn)今幾乎所有的研究文獻(xiàn)中都被混用，學(xué)者們對這兩個(gè)概念也沒有進(jìn)行嚴(yán)格的定義。

4.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系針對性不強(qiáng)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定缺乏充足的科學(xué)依據(jù) 由于對“土地集約利用”、“土地可持續(xù)利用”和“土地合理利用”三者內(nèi)涵界定不清，必然導(dǎo)致土地集約利用定量研究中設(shè)置的指標(biāo)體系不能更好地反映評(píng)價(jià)目的。除此之外，目前對農(nóng)業(yè)用地集約利用研究較多，而對于城市建設(shè)用地集約利用研究較少，尤其是對城市公共設(shè)施用地、交通用地等研究更為少見。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理顯示，土地集約利用只表明土地利用的一種狀態(tài)，雖然土地利用集約利用是土地利用的必然趨勢，但這并代表土地集約利用就是高效的土地利用方式，合適的土地利用集約度才是人們的最佳選擇。因此，合適的土地利用集約度的確定成為土地集約利用研究中不可回避的問題。由于土地集約利用內(nèi)涵復(fù)雜，加之現(xiàn)在并沒有可供參考的國家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)，這給土地集約利用的定量研究帶來極大的困難。

4.3 土地集約利用評(píng)價(jià)的應(yīng)用研究較少 眾所周知，土地集約利用研究是國家國土資源部開展國土資源大調(diào)查的重要內(nèi)容，近幾年取得了一定的成果，但是，現(xiàn)在土地集約利用潛力評(píng)價(jià)并沒有在全國范圍內(nèi)推廣開來。因此，關(guān)于土地集約利用評(píng)價(jià)的具體應(yīng)用研究成果較少。以后，隨著國土資源部門對國土地資源進(jìn)行大調(diào)查以及土地集約利用潛力評(píng)價(jià)工作的進(jìn)一步展開，土地集約利用研究在土地利用總體規(guī)劃修編、土地利用出讓計(jì)劃制定、建設(shè)項(xiàng)目用地審核以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等方面的應(yīng)用成果會(huì)越來越多。

4.4 研究的綜合性、宏觀性不夠 目前關(guān)于城市土地集約利用研究均是在同一行政區(qū)域內(nèi)展開的，將土地集約利用置于區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展背景下的研究較少，可以借鑒的研究成果也較少。

綜上所述，針對當(dāng)前城市土地集約利用研究中存在的問題，進(jìn)行更進(jìn)一步的深入研究，以更好地實(shí)現(xiàn)“理論服務(wù)于社會(huì)生產(chǎn)實(shí)踐”的目的，是擺在所有土地資源管理者及理論工作者面前的重要課題。

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