摘要：

國的房地產(chǎn)業(yè)在近年來得到了前所未有的發(fā)展，同時，市場競爭也逐漸激烈起來。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，自身競爭能力加強要靠對項目全壽命周期的投資成本的控制來進行實現(xiàn)。粗放式的投資增長方式在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下對于社會利益和環(huán)境利益造成了極大的破壞，造成了環(huán)境的嚴重污染和資源的巨大浪費。實施全壽命周期管理能夠有效緩解上述狀況，對于市場的發(fā)展有很強的適應(yīng)性，是企業(yè)長遠發(fā)展和國家政策支持的重要要求。主要對房地產(chǎn)業(yè)的重要性、房地產(chǎn)項目全壽命周期階段的劃分、投資控制方法等進行了分析。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)項目；全壽命周期；定額成本法；全面預(yù)算控制；投資控制

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2013）02010901

1房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的重要地位

1.1房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟活動和文化、科學(xué)、衛(wèi)生、教育等社會活動的基礎(chǔ)條件，也是社會經(jīng)濟活動和社會生產(chǎn)的主體。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年我國的房地產(chǎn)開發(fā)總投資為48267.00億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值為397983億元；2011年我國的房地產(chǎn)總投資為61740.00億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元，表1為2000年-2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)總投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年度數(shù)據(jù)。并且根據(jù)國外房地產(chǎn)相關(guān)資料顯示，2003年美國房地產(chǎn)增加值占國家GDP的11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%。

數(shù)據(jù)來源：l996年-2012年中國統(tǒng)計年鑒。

1.2房地產(chǎn)業(yè)成為國家財政收入的重要來源

在實施住房商品化政策之后，新建的住宅或者現(xiàn)有的住宅均可以出售。房地產(chǎn)的開發(fā)能夠快速地增加城市地財政收入，為城市的公共設(shè)施（道路、交通、文教、福利事業(yè)、衛(wèi)生）提供穩(wěn)定的資金。通過對房地產(chǎn)市場的綜合開發(fā)，提供了大量的企業(yè)利潤和稅金，增加城市和國家的財政收入，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成了政府財政收入的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，上海市2009年的上半年的財政收入825.5億元，房地產(chǎn)稅收及相關(guān)土地收入占全市財政收入的25%左右。我國通過實施土地有償使用制，充分體現(xiàn)出了國家土地的資產(chǎn)價值。比如：2009年6月中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠路15號地塊；2009年9月中海地產(chǎn)公司以70.06億元拍得上海長風(fēng)地塊。

2房地產(chǎn)項目全壽命周期階段的劃分

房地產(chǎn)項目的固定生命周期主要是根據(jù)房地產(chǎn)的時間限制來決定的。房地產(chǎn)項目正是在一定的時間內(nèi)來產(chǎn)生、實施并且消亡的，這個過程就是房地產(chǎn)項目的全壽命周期。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商來講，房地產(chǎn)項目是建設(shè)項目，也是投資項目。所以其對房地產(chǎn)項目全壽命期限階段劃分的標準就有所不同，造成了劃分結(jié)果也不盡相同的局面。項目的全壽命周期在項目規(guī)模和類型上大體可以分為這樣幾個階段，項目前期的策劃和確立，項目計劃和設(shè)計，項目施工，項目使用和維護幾個階段，如圖1所示：

在我國的房地產(chǎn)項目建設(shè)和我國基本建設(shè)程序的基礎(chǔ)上，可以將項目的全壽命周期劃分為以下幾個階段：項目前期準備，包括項目建設(shè)地點，建議書的提出，項目可行性研究，項目勘察與設(shè)計，建前準備工作等；項目建造階段，及項目施工，竣工檢收等；項目運營階段，即項目的前期準備，維護運營，物業(yè)管理，投入使用等工作；廢棄物的處理和廢棄物拆除等工作。

3房地產(chǎn)項目全壽命周期投資成本控制方法

掙值法是目前為止國際上先進的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法的三個基本參數(shù)：計劃工作預(yù)算費用（簡稱BCWS），BCWS=計劃工作量*預(yù)算單價；已完工作實際費用（簡稱ACWP），ACWP=已完工作量*實際單價；已完工作預(yù)算費用（簡稱BCWP），BCWP=已完工作量*預(yù)算單價。掙值法的評價指標：（1）費用偏差（簡稱CV），CV是指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計算公式為CV=BCWP-ACWP；（2）進度偏差（簡稱SV），SV是指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異，其計算公式為SV=BCWP-BCWS；（3）費用執(zhí)行指標（簡稱CPI），CPI是指掙得值與實際費用值之比，即CPI=BCWP/ACWP；（4）進度執(zhí)行指標（簡稱SPI），SPI是指項目掙得值與計劃值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

4房地產(chǎn)項目全壽命周期投資控制

4.1項目決策階段投資控制

項目決策階段三個環(huán)節(jié)至關(guān)重要：一是確定全壽命周期費用最小化的深度投資方案；二是編制相當(dāng)深度的可行性研究報告；三是強化可行性研究報告在項目財務(wù)評價方面的審查。本階段項目主要對于編制投資孤山的項目進行控制。開發(fā)項目決策離不開投資估算的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，投資估算對于項目的開發(fā)與否有著決定性的作用。投資主要采用朗格系數(shù)法，指標估算法，生產(chǎn)能力指數(shù)孤山發(fā)和資金周轉(zhuǎn)率法等方法來進行估算。然而在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，投資估算的編制通常采用的是指標估算

工程的建筑標準和建筑規(guī)模類似的工程，并按照不同標準的用料和其他做法進行換算。（2）市場詢價加系數(shù)法編制，這種方法主要對于專業(yè)分包工程和設(shè)備安裝工程較為適用；（3）單項工程造價指標編制，這種方式適用于規(guī)劃不嚴格的估算編制或者用于建設(shè)項目的附屬配套項目之中。

4.2項目設(shè)計階段投資控制

設(shè)計階段是投資者建設(shè)意圖由設(shè)想向現(xiàn)實轉(zhuǎn)變的一個關(guān)鍵階段，因此設(shè)計階段是工程投資控制的另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前在設(shè)計階段比較流行的做法就是推行限額設(shè)計，但是對于限額設(shè)計，基本上受到設(shè)計人員的抵制，稱是一種很無聊的做法。道理很簡單，同樣給三人20萬塊錢去買一輛小汽車，甲花6萬塊錢買吉利牌最便宜那種市值3萬元的汽車，節(jié)省下14萬元；乙花17萬買了市值17萬的別克君威，節(jié)省下3萬元：丙通過與經(jīng)銷商談判花了20萬買了市值2l萬的本田雅閣或大眾帕薩特，一分錢不剩。對這三個人，從采購能力來講，丙才是最優(yōu)秀的。所以，沒有標準，很難對設(shè)計的優(yōu)劣進行評判。同時，對設(shè)計方案的計算過程進行評審，可以實行限額施工圖設(shè)計，明確限額設(shè)計的指標有：（1）每平方米鋼筋含量指標；（2）每平方米砼含量指標；（3）單位施工圖預(yù)算指標；（4）設(shè)計變更費用限額指標。

4.3招投標階段的成本控制

從土地的競拍、規(guī)劃設(shè)計、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備到銷售代理、物業(yè)委托都要通過招投標。在招投標階段控制成本的主要方法主要有：（1）單位工程方面：單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干；（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料，如外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購；（3）土石方工程方面：在招標時宜選擇專業(yè)公司進行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。

4.4項目施工階段投資控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要在施工期來進行資金的投入工作。施工階段也就成了控制開發(fā)項目成本的重要部分和階段。施工階段項目成本控制主要從以下三個方面來進行控制，即：（1）搞好價格管理，材料品質(zhì)，設(shè)備質(zhì)量，對于建材的行情要有一個適度的把握，嚴格按有關(guān)規(guī)定對材料的價格進行限制，差價水平保持在合理的基礎(chǔ)之上。（2）對于承包商的索賠要求審核應(yīng)嚴格執(zhí)行。按照合同來處理承包商的索賠請求，并對索賠材料詳加審查，加強預(yù)見性，強調(diào)及時性，做到盡量對于索賠事件進行避免。（3）工程中的施工條件，設(shè)計，施工進度，工程項目等的變更應(yīng)該進行合理控制，應(yīng)該對于工程洽商簽證管理制度予以明確和完善，對于有關(guān)人員，有關(guān)部門（如預(yù)算部門，工程部門等）的分工和權(quán)限進行明確指派，對于洽商簽證的質(zhì)量予以保證。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)項目全壽命周期主要由項目策劃階段、項目設(shè)計階段、項目招投標階段、項目施工階段、項目運營和維護階段構(gòu)成。根據(jù)相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項目在規(guī)劃設(shè)計階段，影響項目投資的可能性占75%-95%，項目設(shè)計階段占35%-75%。因此，項目決策及設(shè)計階段是影響工程投資最重要的階段，并且采用全壽命周期的理論對房地產(chǎn)項目進行管理是提高項目市場競爭力非常有效的途徑，符合國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需要，為企業(yè)恒久發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

[1]蔣捷.房地產(chǎn)項目全壽命周期成本控制研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2008.