三千年前的房地產(chǎn)

中國(guó)的房地產(chǎn)有三千年左右的歷史。大量的考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)可以證明，中國(guó)在西周中期已經(jīng)出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)期已經(jīng)有人買(mǎi)房賣(mài)房了。進(jìn)入隋唐，大量的官員、商人去做開(kāi)發(fā)商。到了宋朝，政府開(kāi)始設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，類(lèi)似現(xiàn)在的房管局，叫做“樓店務(wù)”，用來(lái)管理當(dāng)時(shí)的國(guó)有住房和市場(chǎng)上的房地產(chǎn)交易，證明當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)交易，應(yīng)該是很頻繁了。

從西周到清末，歷朝歷代都有不動(dòng)產(chǎn)交易，都有房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以說(shuō)，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不是新生兒，而應(yīng)該是一個(gè)活了三千多年現(xiàn)在依然健在的一個(gè)超級(jí)長(zhǎng)壽老頭。

當(dāng)然咱們得承認(rèn)，古代的商品經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定沒(méi)有現(xiàn)在這么活躍，這么火爆。但是有一點(diǎn)非常有意思，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)上出現(xiàn)的很多現(xiàn)象，在古代幾乎都能找到。

比如說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高，很多老百姓說(shuō)買(mǎi)不起房，在中國(guó)的南北朝，在南宋、明朝后期，這些現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了?，F(xiàn)在有房奴，買(mǎi)不起房，到銀行借錢(qián)，然后房子買(mǎi)了之后，節(jié)衣縮食還貸，在南宋時(shí)期也有這種“房奴”，分期還款?，F(xiàn)在是銀行辦理按揭，在清朝是當(dāng)鋪辦理按揭。當(dāng)時(shí)不叫住房按揭，叫“倒契”，就是契約放到我手里，我給你錢(qián)，然后呢，每月按三分利，按七分利，把錢(qián)還給我，還到七年。錢(qián)還清了，把契約給你。

考古實(shí)物可以證明，土地交易是從西周開(kāi)始的。中國(guó)陜西曾經(jīng)出土了一種西周時(shí)期的青銅器，名字叫“盉”，是一種酒具?！氨B”頂上有一個(gè)蓋，我們把這個(gè)蓋打開(kāi)，翻過(guò)來(lái)，上面有密密麻麻的銘文，寫(xiě)的是“惟三年三月……矩伯庶人取瑾璋于裘衛(wèi)，財(cái)八十朋，厥貯，其舍田十田。矩或取赤琥兩，麂韨兩、賁鞈一，財(cái)廿朋，其舍田三田”。

“惟三年三月”指的是周共王三年三月，也就是公元前919年，離現(xiàn)在已經(jīng)將近三千年了?！熬夭恕笔且粋€(gè)人名，這個(gè)人叫矩伯，他的身份是平民，庶人是平民?！棒眯l(wèi)”是另外一個(gè)人名，矩伯想向裘衛(wèi)借一些東西，借什么東西呢？赤琥、瑾璋都是美玉，麂韨是披肩，賁鞈是圍裙，帶花紋的圍裙，在當(dāng)時(shí)都是奢侈品，很值錢(qián)的。裘衛(wèi)憑什么要借給他這些奢侈品呢？就需要有抵押品，矩伯拿什么做抵押向裘衛(wèi)借這么多珍貴的東西呢？用的是土地，分兩次，第一次是其舍田十田，第二次其舍田三田。一田是一百畝。也就是說(shuō)矩伯用了一千三百畝土地抵押給裘衛(wèi)，然后從裘衛(wèi)那里才借到了這么多奢侈品。

這是一次土地交易，但是很有點(diǎn)像現(xiàn)在的那種所謂抵押貸款的感覺(jué)。本質(zhì)上就是土地抵押。

就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押這筆交易之后93年，也就是周厲王32年，又發(fā)生了一宗土地交易，這宗土地交易跟前面的那宗一樣，交易過(guò)程也是刻在青銅器上，而且土地交易的主體之一，是天子，就是周厲王本人。

周厲王有一年想擴(kuò)建宮殿，但是地皮不夠，怎么辦呢，他要買(mǎi)另外一個(gè)人的地皮，這個(gè)人叫鬲從。周厲王買(mǎi)了鬲從一塊地，具體多大面積歷史上沒(méi)有記載。當(dāng)時(shí)沒(méi)有付錢(qián)給鬲從，是賒買(mǎi)的地。鬲從怕周厲王不給錢(qián)，周厲王就派了一個(gè)人捎話(huà)給鬲從說(shuō)：“弗能付其租，射分田邑，則放?！笔裁匆馑寄兀褪羌偃缯f(shuō)我最后沒(méi)有給鬲從購(gòu)地款的話(huà)，就讓老天爺罰我被流放好了。

發(fā)了一個(gè)毒誓，把這個(gè)合同銘刻在青銅之上，似乎比現(xiàn)在存在電腦里面保險(xiǎn)得多。你看歷經(jīng)三千年，這個(gè)合同還在呢。

其實(shí)在西周有兩種合同，一種叫“質(zhì)”，買(mǎi)方和賣(mài)方雙方在一個(gè)大竹片上把合同條文寫(xiě)下來(lái)，合同寫(xiě)完了，用刀把大竹片從中間一劈兩半，你一半，我一半。很有點(diǎn)我們現(xiàn)在合同上面蓋一個(gè)騎縫章，然后分開(kāi)來(lái)。一式兩份，買(mǎi)方一份，賣(mài)方一份，這叫“質(zhì)”。還有一種合同叫“銘”，在一個(gè)盒上刻下一筆土地抵押交易的交易過(guò)程。這種類(lèi)似合同的銘文，就叫“銘”。我們老說(shuō)銘記在心，就是刻出來(lái)的。這個(gè)看來(lái)最牢靠。

古代還有一些合同，比如說(shuō)，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期和西漢初期，出現(xiàn)了很多合同，有玉券、石券、鉛券，還有磚券。什么叫磚券？就是把合同條款刻在磚上。特別是在漢墓里面挖出來(lái)的漢磚，十有八九都能找到這種刻著合同的磚券，證明這個(gè)墓地是合法買(mǎi)賣(mài)來(lái)的，不是搶來(lái)的。

既然西周時(shí)期就有了地產(chǎn)交易，為什么房產(chǎn)交易要到戰(zhàn)國(guó)時(shí)期才出現(xiàn)呢？

戰(zhàn)國(guó)時(shí)期有一個(gè)特別有名氣的購(gòu)房者，紙上談兵的趙括，這個(gè)人是當(dāng)時(shí)趙國(guó)名將趙奢的兒子，打小琢磨兵法，說(shuō)起來(lái)行軍布陣，那是頭頭是道啊?？墒亲鍪虏恍校瑤Я?0萬(wàn)兵出去打秦國(guó)，結(jié)果被人全部活捉，然后統(tǒng)統(tǒng)活埋。后來(lái)紙上談兵成為一個(gè)笑話(huà)。趙王剛開(kāi)始封趙括做大將軍的時(shí)候，賞了他很多的錢(qián)財(cái)，趙括就用這些錢(qián)財(cái)，去買(mǎi)地皮，買(mǎi)房子。他是見(jiàn)了好的地皮，好的房子，無(wú)論貴賤一律買(mǎi)下，有點(diǎn)像現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商屯地，購(gòu)團(tuán)購(gòu)房一樣。

為什么在戰(zhàn)國(guó)之前，沒(méi)有什么特別明顯的房產(chǎn)交易呢？我想有兩個(gè)原因，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，另外一個(gè)是制度因素。戰(zhàn)國(guó)以前是井田制，所有的土地都?xì)w周天子一人所有。所以說(shuō)，在戰(zhàn)國(guó)以前，土地交易有，但是不多。房屋交易也可能有，但是我們?cè)跉v史上沒(méi)有找到跡象。倒是在戰(zhàn)國(guó)以后，井田制崩潰了，土地私有制有了萌芽，魯國(guó)也搞土地改革，秦國(guó)也搞土地改革，土地私有了，房屋也私有了，大家既有了使用權(quán)也有了所有權(quán)，可以自由買(mǎi)賣(mài)，所以在這時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)交易才真正地繁榮起來(lái)。

這里面就有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。公有制轉(zhuǎn)向私有制。這個(gè)公有制是相對(duì)“公”，因?yàn)槠鋵?shí)真正的所有權(quán)是周天子的，不是像現(xiàn)在我們的那種公有制，國(guó)家所有。

古代人買(mǎi)房考慮什么

現(xiàn)在人買(mǎi)房考慮什么房?jī)r(jià)、地段、學(xué)區(qū)等因素，古代人買(mǎi)房都考慮一些什么要素呢？古人買(mǎi)房要考慮五條因素。第一個(gè)因素就是房?jī)r(jià)。宋朝有一個(gè)人叫洪邁，他說(shuō)了一句千古名言：“居室所系者大，奉行唯謹(jǐn)，視己力而置之?！狈孔雨P(guān)系重大，一定要謹(jǐn)慎出手，您有錢(qián)呢，就買(mǎi)房，錢(qián)不是很多呢，就買(mǎi)偏僻地方的房子。

地段也是古人買(mǎi)房需要考慮的一項(xiàng)關(guān)鍵因素。戰(zhàn)國(guó)時(shí)候有一個(gè)政治家也是著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫管仲，《管子》上有一句話(huà)是這么說(shuō)的：“凡仕者近宮，不仕與耕者近門(mén)，共賈近市?！蹦闶亲龉俚模I(mǎi)房要買(mǎi)在離宮城、機(jī)關(guān)比較近的地方。你不是做官的，是務(wù)農(nóng)的，買(mǎi)房要買(mǎi)在離城門(mén)比較近的地方，這樣容易出去，到田地里面去耕作，離田地比較近。如果您是經(jīng)商的，那好，買(mǎi)房就買(mǎi)離市場(chǎng)比較近的地方。一句話(huà)，您買(mǎi)的房子離您上班的地方要近一點(diǎn)。

房?jī)r(jià)、地段看來(lái)是買(mǎi)房者心中永遠(yuǎn)權(quán)衡、博弈的兩大要素。古代還考慮別的因素：周邊環(huán)境。孟母三遷，孟子家最初的時(shí)候住在墳地邊上，經(jīng)常有人哭喪。孟子的母親覺(jué)得這樣不好，搬到都市的附近，卻經(jīng)常有人吵吵嚷嚷的，孟母又覺(jué)得不好，又搬了。最后搬到學(xué)校的旁邊，這下才覺(jué)得合適了。

第四條要素是有沒(méi)有購(gòu)房糾紛。比如說(shuō)，有一條叫親鄰糾紛，就是說(shuō)，我買(mǎi)了您的房子，您同意了，我也同意了。但是，這筆交易不一定成功的。假如您的父母不同意，您的兄弟姐妹不同意，您的街坊鄰居不同意，他們中間有一個(gè)人，把我告上法庭，咱們兩個(gè)這筆交易就泡湯了。我買(mǎi)房之前，沒(méi)有調(diào)查清楚這個(gè)事情，不知道您的父母、兄弟姐妹、街坊鄰居他們是不是同意您賣(mài)房，我不明內(nèi)情，買(mǎi)了您的房子，有可能會(huì)造成大麻煩。

還有最后一條因素，有沒(méi)有升值潛力？這是投資方面的考慮。

宋朝有一個(gè)文化人叫葉夢(mèng)得。這個(gè)人很善于做房地產(chǎn)投資，他寫(xiě)了一條家訓(xùn)：“有好便田宅，可買(mǎi)則買(mǎi)之?！笔裁唇泻帽闾镎裁唇锌少I(mǎi)，葉夢(mèng)得只有一條標(biāo)準(zhǔn)，就是可致富。剛開(kāi)始買(mǎi)的時(shí)候，一百萬(wàn)一套，過(guò)了兩年，漲到一百五十萬(wàn)，這就是葉夢(mèng)得說(shuō)的可致富。

看似新生事物的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，其實(shí)已經(jīng)延續(xù)了三千年了，而且古代的這個(gè)房地產(chǎn)和今天相比，還有那么多有趣的相同之處。

摘自《文匯讀書(shū)周報(bào)》

周共王、懿王時(shí)期裘衛(wèi)青銅器的銘文，記載土地交易事件。裘衛(wèi)青銅器，4件分別為五祀衛(wèi)鼎（高36.5厘米，腹內(nèi)鑄銘文207字，記述邦君厲付給裘衛(wèi)四片田地，劃定地界的事）、九年衛(wèi)鼎（高37.2厘米，腹內(nèi)鑄銘文195字，記述裘衛(wèi)用車(chē)及車(chē)馬飾等換取矩伯的下屬顏的一塊林地的事）、二十七年衛(wèi)鼎（高23厘米，器與蓋各鑄有相同銘文73字，記述周王召見(jiàn)裘衛(wèi)并賞賜命服等）、三年衛(wèi)盉（高29厘米，蓋內(nèi)鑄銘文132字，記述裘衛(wèi)用玉器及禮服向矩伯換取十三片田地的經(jīng)過(guò)），為西周中期貴族裘衛(wèi)所鑄，1975年陜西岐山董家村出土。