“新國(guó)五條”均非新招

“影響不大，此次‘新國(guó)五條’的推出，只是給樓市澆點(diǎn)冷水?！痹邛谓脴I(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李國(guó)章看來(lái)，前期的房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及范圍應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)非常全面，也產(chǎn)生了一定的成效。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于調(diào)控政策的影響都有了清醒的認(rèn)識(shí)，心理已經(jīng)非常成熟了。國(guó)家調(diào)控政策不是要把樓市一棒子打到谷底，而是希望房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，不能漲得太猛。

“‘新國(guó)五條’是典型的新瓶舊酒，既無(wú)新意，也無(wú)具體措施，不會(huì)對(duì)眼下的市場(chǎng)帶來(lái)多大的影響?！敝兄脟?guó)際市場(chǎng)總監(jiān)張百忍指出，要求地方制定樓價(jià)目標(biāo)、嚴(yán)格限貸、實(shí)行問(wèn)責(zé)制等，這些政策自2010年的“老國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，早已是老調(diào)重彈。且按過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這些措施頂多只能暫壓樓市升勢(shì)，待市場(chǎng)消化辣招后，樓市狂態(tài)又會(huì)復(fù)萌。

其實(shí)，“新國(guó)五條”重申調(diào)控立場(chǎng)的表述，也在開(kāi)發(fā)商的預(yù)期之內(nèi)。

“對(duì)于‘新國(guó)五條’的出臺(tái)，我早有預(yù)感，原本認(rèn)為春節(jié)前便會(huì)出臺(tái)。”中冶置業(yè)青島公司執(zhí)行總經(jīng)理高評(píng)說(shuō)，進(jìn)入2013年1月份以來(lái)，北京、上海等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅迅猛，出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。若不出臺(tái)政策壓制，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)極有可能失控。而從這兩年調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，管理層一直對(duì)樓市保持著密切的觀察，并有一定的政策儲(chǔ)備，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)“異動(dòng)”，政策就會(huì)出臺(tái)。

實(shí)際上，春節(jié)期間的數(shù)據(jù)也的確令人恐慌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2013年2月9日-15日，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市中，有21個(gè)城市樓市成交量較去年春節(jié)同期增長(zhǎng)，其中14個(gè)城市成交量增幅超過(guò)一倍。在這樣的情況下，看漲的聲音見(jiàn)多，于是市場(chǎng)傳言將會(huì)出臺(tái)比以往更為嚴(yán)格的調(diào)控政策，例如二套房首付升至七成，貸款利率1.3倍，二套房停貸等政策。相比之下，“新國(guó)五條”均非新政，而且明顯比傳言“溫柔”許多。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次調(diào)控雖無(wú)太多新意，但仍有較多想象空間。比如限購(gòu)令的小范圍升級(jí)與房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，“新國(guó)五條”中規(guī)定“嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施?！边@一細(xì)節(jié)便可看作是“限購(gòu)令”的小范圍升級(jí)。

對(duì)于“新國(guó)五條”中重申的“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”，楊紅旭認(rèn)為，這表明今年要明確擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，至于會(huì)增加什么城市，不易預(yù)測(cè)。他估計(jì)，以一線(xiàn)城市和少數(shù)高房?jī)r(jià)的二線(xiàn)城市為主，外加湖南湖北這種之前有準(zhǔn)備的中西部地區(qū)或城市。

而李國(guó)章認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，房產(chǎn)絕非局限于一個(gè)地區(qū)或一座城市，這就要求國(guó)家必須完善住房信息查詢(xún)系統(tǒng)。而這也恰恰是“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”的前提。單就這一點(diǎn)，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)在短期內(nèi)便很難成行，仍需要一定時(shí)間的緩沖。

“‘新國(guó)五條’中明確提出了對(duì)價(jià)格的限制，但是卻并未提及控制成交量。不難看出，政府目前主要的政策著力點(diǎn)還是在價(jià)格上，為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，社會(huì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不能升得太高，但是從量的角度，國(guó)家仍是鼓勵(lì)合理自住需求人市的。由此可見(jiàn)，在國(guó)家政策調(diào)控的主導(dǎo)下，未來(lái)市場(chǎng)仍會(huì)慢慢走向健康、良性的發(fā)展之路。”高評(píng)如是說(shuō)。

可以肯定的是，新意不足的“新國(guó)五條”明確了中央對(duì)樓市調(diào)控不動(dòng)搖的決心，依然會(huì)在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生快速的抑制效果。那么，面對(duì)“新國(guó)五條”出臺(tái)，后續(xù)政策細(xì)則也將陸續(xù)落地的預(yù)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何選擇生存發(fā)展的道路呢？

房企的生存之路

“新國(guó)五條”的出臺(tái)告訴我們，這場(chǎng)曠日持久的樓市調(diào)控還將繼續(xù)下去……

“中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題從來(lái)都不是一個(gè)單純的行業(yè)問(wèn)題，它涉及國(guó)家的方方面面?！鼻鄭u世聯(lián)頤高房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理陳耀華指出，“新國(guó)五條”的出臺(tái)有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

不可否認(rèn)，城鎮(zhèn)化是地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)長(zhǎng)期利好，但目前出現(xiàn)很大問(wèn)題，其中一個(gè)很重要涉及到國(guó)家安全的是，土地城鎮(zhèn)化速度快于人口城鎮(zhèn)化速度。大量圈地造成，很多地方政府還是打著城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，走房地產(chǎn)投資于建設(shè)的老路。

“城鎮(zhèn)化陷入吃‘土地飯’的惡性循環(huán)，導(dǎo)致耕地快速流失，大量農(nóng)村人口大量增加，這部分原來(lái)的農(nóng)村人口還沒(méi)有納入城鎮(zhèn)居民范圍內(nèi)，但是土地已經(jīng)被征掉了，這樣就導(dǎo)致了國(guó)家糧食安全出現(xiàn)問(wèn)題?！标愐A擔(dān)憂(yōu)地說(shuō)。

根據(jù)官方公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2012年1-11月中國(guó)谷物及其進(jìn)口總量的1342萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)2倍，如果再加上大幅度上漲的進(jìn)口大豆，預(yù)計(jì)2012年中國(guó)進(jìn)口谷物和大豆等油料的總量為全球的貿(mào)易總量的18%左右，國(guó)際方面質(zhì)疑的聲音認(rèn)為，如此大的糧食進(jìn)口量會(huì)對(duì)國(guó)際糧價(jià)產(chǎn)生直接的影響力。

“現(xiàn)在農(nóng)村有大量自然資源非常好的土地，同時(shí)也是耕地，如果為了享受和改善住宅條件去動(dòng)用的話(huà)，那就得不償失了，所以這是必須要做的事。而‘新國(guó)五條’的出臺(tái)就是要控制這種潛在危機(jī)，所以現(xiàn)在要‘剎車(chē)’，要控制房?jī)r(jià)?！标愐A說(shuō)，這兩次大的調(diào)控，中央已經(jīng)越來(lái)越聰明，明確哪些是自己該干的，哪些是地方政府該干的。實(shí)際上，對(duì)中央來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是很重要指標(biāo)，因?yàn)槠錉縿?dòng)著老百姓敏感的神經(jīng)，關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定。而對(duì)于地方政府，成交量則是重要指標(biāo)，二者各有分工但也有激烈沖突。劃定邊界之后，逐漸讓每個(gè)區(qū)域按自己的發(fā)展去保住成交量，調(diào)控細(xì)則不再“一刀切”，更加傾向地方性，強(qiáng)調(diào)中部、西部跟沿海地區(qū)的反差。

事實(shí)上，一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是區(qū)域化的產(chǎn)品，每個(gè)城市每個(gè)區(qū)域都不相同，比如目前是典型的一線(xiàn)城市高燒、二線(xiàn)城市熱、三線(xiàn)城市冷。“一刀切”的調(diào)控政策顯然不合時(shí)宜。而因地制宜的樓市調(diào)控政策，顯然是開(kāi)發(fā)企業(yè)樂(lè)見(jiàn)的。

調(diào)整是一個(gè)永恒的主題?！靶蝿?shì)、市場(chǎng)、政策，都在潛移默化中發(fā)生著變化，也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的工作模式、開(kāi)發(fā)模式的不斷變化，再用以往的方式去工作，肯定會(huì)被市場(chǎng)所淘汰，這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)的。”高評(píng)說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商無(wú)論從產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)模式上、金融上、文化上、還是從營(yíng)銷(xiāo)的方式上，都要通過(guò)進(jìn)一步的調(diào)整來(lái)適應(yīng)調(diào)控的需要，適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)期中經(jīng)濟(jì)模式變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化。房企的變革與創(chuàng)新永遠(yuǎn)不能停下腳步?！?/p>

具體到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)操作層面，陳耀華認(rèn)為，在調(diào)控的影響下，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是會(huì)“小步快跑”，大戰(zhàn)役是不大可能。比如連續(xù)做幾個(gè)月推廣，希望有很大收成是挺難的了，現(xiàn)在是小戰(zhàn)役，在開(kāi)盤(pán)之前集中轟炸一兩個(gè)月，快速開(kāi)盤(pán)，快速出手，快速簽約，收網(wǎng)之后再快速撒另外一張網(wǎng)。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟會(huì)選擇怎樣的營(yíng)銷(xiāo)模式，我們不必探討，但可以肯定的是，“在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，2013年青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，穩(wěn)中有升將會(huì)成為市場(chǎng)主流?！崩顕?guó)章樂(lè)觀地說(shuō)。

青島觀察

“作為東部沿海城市的青島，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好、社會(huì)資源比較好、自然資源比較好，因此原來(lái)面對(duì)的市場(chǎng)是全國(guó)市場(chǎng)。很多外地人喜歡來(lái)青島投資置業(yè)，但是受調(diào)控政策的影響，投資需求被遏制住了?？梢哉f(shuō)，前幾輪的調(diào)控對(duì)青島的影響是比較明顯的。這幾年在調(diào)控的影響下，青島整體的發(fā)展相較于其他二線(xiàn)城市，發(fā)展是比較良性的、發(fā)展比較穩(wěn)健的，并沒(méi)有大起大落。放松時(shí)并未沖高很多，收緊時(shí)電并未下落很多?！备咴u(píng)如是說(shuō)。

不難看出，以往青島受調(diào)控影響很大，原因就在于青島外來(lái)置業(yè)的比例很高。當(dāng)客戶(hù)在政策的影響下消失掉后，市場(chǎng)便會(huì)受到重創(chuàng)。外銷(xiāo)比例居多，也在一定程度上阻礙了青島樓市的快速發(fā)展。

“經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的調(diào)整，青島市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)在慢慢變好，從外銷(xiāo)比例偏多慢慢面向青島市民，目前已基本調(diào)整到位。與此同時(shí)，在土地供應(yīng)方面也發(fā)生了改變，以前出量都是純住宅，現(xiàn)在多了很多主題地產(chǎn)。比如產(chǎn)業(yè)園，眼下青島有19個(gè)項(xiàng)目在大興土木，速度和量都有大幅度改變。究其原因在于，以前是政府主導(dǎo)，而現(xiàn)在是企業(yè)在運(yùn)作，效率更高?！痹陉愐A看來(lái)，青島是跟海洋、跟貿(mào)易相關(guān)的很典型的碼頭產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)不夠豐富，如果還不去擴(kuò)充的話(huà)，那這個(gè)城市行業(yè)的發(fā)展將面臨很大的危機(jī)。

在未來(lái)，青島的目標(biāo)是進(jìn)入中國(guó)城市第一方陣。為了實(shí)現(xiàn)這一宏偉目標(biāo)，近些年青島以前所未有的大氣魄、大手筆，對(duì)城市空間功能布局實(shí)施大調(diào)整。

“以前，青島是一個(gè)南北狹長(zhǎng)的帶狀城市，如今城市的發(fā)展空間被進(jìn)一步的拉寬了、拉長(zhǎng)了，一個(gè)大青島的藍(lán)圖浮現(xiàn)眼前。從青島、紅島、黃島，三島并進(jìn)的發(fā)展，到如今藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的加人，可以說(shuō)，青島的大發(fā)展格局是非常具有潛力的。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的我們，愿意為青島的大發(fā)展的背景下作出自己的貢獻(xiàn)，盡一份力?！痹诟咴u(píng)看來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)城市建設(shè)的參與者、建設(shè)者，同時(shí)它也是城市發(fā)展的受益者。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)有責(zé)任、有義務(wù)為城市的發(fā)展添磚加瓦。

“隨著城市框架的擴(kuò)大，主題地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園和其他地產(chǎn)項(xiàng)目的增加，改變以純住宅出量為主的狀況，這個(gè)城市才有可能真正成為都市，現(xiàn)在青島還不是都市。”在陳耀華看來(lái)，2013年的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！霸凇?014世界園藝博覽會(huì)’、‘青島地鐵’等政府大體裁建設(shè)項(xiàng)目的推動(dòng)下，青島的城市面貌將發(fā)生日新月異的變化，城市建設(shè)駛向快車(chē)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀可期?！?/p>

可以預(yù)見(jiàn)，大青島的加速發(fā)展，勢(shì)必為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更多的市場(chǎng)機(jī)遇。城市的擴(kuò)圍，人口的增長(zhǎng)，將會(huì)為青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)旺盛的市場(chǎng)需求。換言之，“新國(guó)五條”的出臺(tái)對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，青島市場(chǎng)的整體發(fā)展已然不可逆轉(zhuǎn)。

相關(guān)鏈接：

10年9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議

觀察十年來(lái)9次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)形勢(shì)和政策的主要表述，大致有以下特點(diǎn)：首先是政策工具更加多樣，尤其在2010年以后出現(xiàn)更多金融領(lǐng)域的配套政策。其次是政策路徑基本一致，比如結(jié)構(gòu)性地增加供應(yīng)，堅(jiān)持保障性建設(shè)。最后是調(diào)控對(duì)象明確化，在政策適用主體上有一定調(diào)整。最終的調(diào)控效果和制度根源，眾說(shuō)紛紜，茲可為后來(lái)者鏡鑒。

2003年7月30日——“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。會(huì)議指出，要深化改革，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題?！?/p>

2005年4月27日——“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂?！?/p>

2006年5月17日——“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂?！?/p>

2008年12月17日——“近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！?/p>

2009年12月14日——“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視?！?/p>

2010年4月14日——“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)?！?/p>

2011年1月26日——“去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作?！?/p>

2011年7月12日——“當(dāng)前存在的主要問(wèn)題是：部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡，有的地方開(kāi)工率較低，社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)?！?/p>

2013年2月20日——“我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>