央視證券資訊頻道執(zhí)行總編輯鈕文新博客：

價(jià)格高就一定有泡沫嗎？這是一個(gè)很嚴(yán)肅的問(wèn)題。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫大得不得了，同時(shí)，華爾街做空大師們也據(jù)此認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然受到房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的拖累而發(fā)生大問(wèn)題。國(guó)內(nèi)更有著名“獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家”從2010年就開(kāi)始，幾乎每年都要站出來(lái)大叫一頓，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)50%的降幅?，F(xiàn)在依然堅(jiān)持，2012年年底，更說(shuō)未來(lái)三年，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)跌掉50%，甚至80%。

那到底該如何理解泡沫？對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，到底有沒(méi)有泡沫？我的理解是：必須看開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中到底有多少利潤(rùn)。如果開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越高，而且出現(xiàn)了遠(yuǎn)高于平均利潤(rùn)率的超額利潤(rùn)，那中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定就泡沫化了。那開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)真得很高嗎？

以萬(wàn)科為例，2012年以平均每平米11295元銷售了1295.6萬(wàn)平米的房子。按照其所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)我們不難計(jì)算出，萬(wàn)科每平米房屋凈利潤(rùn)967.5元，每平米凈利潤(rùn)率8.6%。不錯(cuò)，2012年萬(wàn)科每股收益1.14元，凈資產(chǎn)收益率也達(dá)到近20%。但我們不能把房地產(chǎn)商的資本收益和房屋銷售每平米的利潤(rùn)率混為一談，凈資產(chǎn)收益率之所以高一些，那是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商使用了大量銀行貸款，在杠桿的作用下，形成了較高的資本收益。做個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?。開(kāi)發(fā)商凈資產(chǎn)（自有資本金）只有100元，每年只能賺1元錢(qián)，這時(shí)的資本利潤(rùn)率（凈資產(chǎn)收益率）只有1%；但如果開(kāi)發(fā)商使用了900元貸款，加上100元自有資本，這時(shí)一年就可以賺10元，資本利潤(rùn)率就可以達(dá)到10%。所以，我們不能因?yàn)榭吹饺f(wàn)科每股收益達(dá)到1.14元，就說(shuō)開(kāi)發(fā)商“黑”，而實(shí)際情況，我們從不到20%的凈資產(chǎn)收益率，以及每平米房屋銷售8.6%的利潤(rùn)率看，均未超出社會(huì)平均利潤(rùn)率。通過(guò)這樣的計(jì)算，如果每平米房屋只有8.6%的凈利潤(rùn)率，那房?jī)r(jià)還有多大的降價(jià)空間？萬(wàn)科平均每平方米11295元的價(jià)格是否有泡沫？那房?jī)r(jià)為什么這么貴？問(wèn)題到底出在哪里了？據(jù)調(diào)查，房?jī)r(jià)中的61%變成了各級(jí)政府的收入。所以，結(jié)論是：中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，但房?jī)r(jià)確實(shí)過(guò)高，確實(shí)超出了老百姓的承受力。但要降低房?jī)r(jià)，不是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)讓利，而是政府應(yīng)當(dāng)讓利。