如今一提到買房，就會聯(lián)想到價格、環(huán)境、房型、付款方式、按揭成數(shù)、貸款年限等問題，這些作為購房中的因素已被大家所重視。但買房是一個復(fù)雜的過程，如何才能綜合這些因素，購買一套符合自己預(yù)期的房子？ 購房者只有在購房前做好規(guī)劃，才能使所購房屋更適合自己，避免花冤枉錢。

Step 1：根據(jù)自身情況確定房源

尋找一個符合自己要求的二手房并不是一件容易的事，很多人會通過中介尋找房源，但是要注意，一定要找正規(guī)的中介代理機(jī)構(gòu)，在確定房源時，要多考慮自身需求，切莫聽信廣告和中介的一面之詞，盲目做決定。另外，人們購買二手房的目的各不相同，有的為了居住，有的為了投資。在購買二手房之前，首先要明確自己的需求，為了自己居住而購買，最好選擇距離單位比較近，交通方便，周邊居住配套設(shè)施較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利，而且買菜、購物等也會十分方便。如果是有兒童的家庭，還要考慮周邊是否有適合孩子讀書的學(xué)校。而對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。

Step 2：多方面衡量房屋價值

房屋質(zhì)量是重要考核因素。一些二手房年代建成較久，使用時間較長，可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應(yīng)注意這些因素。

選擇合理戶型。同等面積的住房，因戶型不同，可利用的空間和居住舒適程度會相差很多，如果二手房面積較小且戶型不佳，通風(fēng)采光也有其局限性，購房者在購買二手房時要盡量選擇戶型設(shè)計(jì)合理、可利用空間較大的二手房，即使面積不大，也可以讓購房者舒適居住。

弄清裝修情況。二手房大都帶裝修，對于購買后立即入住的購房者來說著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其最初購買時的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

計(jì)算居住費(fèi)用。確定這些費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；看看所購買房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時，自駕車族還要查看其車位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些費(fèi)用搞清楚才能夠安心購買。

Step 3：議價要做到心中有數(shù)

在購房前，購房人一定要對所在社區(qū)近一年來的房價走勢做些了解，對社區(qū)同類戶型的成交均價做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時有一個明確的價位目標(biāo)，切記盲目談判。此外，目前的優(yōu)質(zhì)房源肯定不會僅有一個買家，在與房東談判時，也盡可能想辦法知曉其他“競爭對手”的情況，比如其他購房人的報價情況，緊迫度等，不要一味的最求低價而失去心儀的好房子。

購房者如果在與房東談判房價時，實(shí)在沒有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來承擔(dān)一部分稅費(fèi)，或者家具折價爭取更大的優(yōu)惠。如果房東愿意承擔(dān)一部分，也能使你購買房屋的總價格有所下降。

Step 4：房屋產(chǎn)權(quán)仔細(xì)檢驗(yàn)

購房者在購房前一定要認(rèn)真核對房屋產(chǎn)權(quán)的有效證明文件即房產(chǎn)證，必要時還應(yīng)該到房管部門查詢證件的真?zhèn)?。弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人，并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。同時，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。最后，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗(yàn)明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購買，以免日后發(fā)生糾紛。

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗(yàn)證買賣雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對交易行為進(jìn)行制約。

Step 5：審慎簽署買賣合同

避免出現(xiàn)無效合同。二手房買賣中訂立購房合同時，購房者要親自到場訂立合同，這樣可確保賣房者（產(chǎn)權(quán)登記的所有人）親自簽字，如產(chǎn)權(quán)人委托別人簽字，必須確信該委托書是產(chǎn)權(quán)人委托的且購房者應(yīng)存留委托書。對二手房買賣合同中的重要條款，一定要審慎簽署。

維修基金要結(jié)清。買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

附屬設(shè)施最好在合同中約定。一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設(shè)施不像簽訂買賣合同時那么完好和數(shù)量齊全，不少二手房交易還因此產(chǎn)生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時就根據(jù)合同約定驗(yàn)收附贈的家電、家具。

房款分兩次支付最安全。購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實(shí)，在實(shí)際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產(chǎn)過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險。

戶口遷出要慎約時間和責(zé)任。按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進(jìn)行約定，約定戶口遷出時間及違約責(zé)任。作為買方，為了維護(hù)自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。

約定違約償付時間。雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對等。

前期費(fèi)用要結(jié)清。如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業(yè)交驗(yàn)不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用一定要認(rèn)真結(jié)清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結(jié)算為時已晚，這類問題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。

明確稅費(fèi)交付。隨著國家對房地產(chǎn)二級市場的規(guī)范及調(diào)控，二手房轉(zhuǎn)讓時的各種費(fèi)用也日漸增多。為避免可能產(chǎn)生的爭議，建議在簽訂合同時對各項(xiàng)稅費(fèi)的交付給出明確的約定。

Step 6：按期過戶確保交易的安全性

辦理房屋的過戶手續(xù)，是買賣過程中最重要的一步，也是二手房交易完成標(biāo)志，買賣合同中應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)條款。在這里也要提醒購房者注意，不要認(rèn)為交了房款就等于買到了房子，房產(chǎn)交易中一定要辦理產(chǎn)權(quán)過戶才能確保交易的安全性。購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。