中國房地產(chǎn)行業(yè)或許正在慢慢陷入不斷增加的負債。

負債率成為上市房企2012最受關注的數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度報表中，負債額為14288.6億元，環(huán)比2011年年報的13772.5億元上漲了3.7%，房企平均負債率呈現(xiàn)上升趨勢。

而在最近的2012年一季度，伴隨著貸款的反彈，上市開發(fā)商借入資金480億元，超過2011年全年數(shù)字的兩倍。

500強負債均值66%

《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評》發(fā)布。報告顯示，500強企業(yè)的凈負債率由2010年的50.07%上升到66.59%，企業(yè)的償債壓力明顯上升。

報告強調，2011年基本延續(xù)了企業(yè)現(xiàn)金壓力不斷上升、償債能力逐漸下降的趨勢，在市場調控長期化、常規(guī)化的背景下，企業(yè)財務風險正在逐漸累積，來自資金鏈的壓力將繼續(xù)成為企業(yè)尋求發(fā)展不得不面臨的重要課題。

在樓市調控常規(guī)化的背景下，大型房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)銷售份額增加的同時，來自資金鏈的壓力也繼續(xù)成為企業(yè)尋求發(fā)展不得不面臨的課題。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已公布年報的兩市32家房地產(chǎn)企業(yè)負債總額高達4818.4億元，較去年同期增長1111.88億元。其中，21家負債額同比增長，10家負債增幅超過30%，9家資產(chǎn)負債率超過70%。

現(xiàn)金流量指標就是房企資金吃緊的突出表現(xiàn)。從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，146家房企的現(xiàn)金流量凈額為-171.99億元，對比起去年同期，這一數(shù)據(jù)雖然有了較大幅度的改善，但在國家調控政策不放松的政策背景下，現(xiàn)金流問題依然是壓在房企頭上的一座大山。

除了帳面上缺錢，還有一點比現(xiàn)金流情況更嚴峻的是房企上市公司的龐大債務。截至今年一季度末，146家房企總負債高達1.49萬億元，其中，“萬保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%，房地產(chǎn)板塊平均凈負債率高達73%。雖然說房地產(chǎn)是高負債運行的行業(yè)，但是，平均資產(chǎn)負債率這一指標也是創(chuàng)出2008年以來的新高。

讓房企吃不消的，還有信托融資陸續(xù)到期。公開數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，今年已經(jīng)有超過十幾款房地產(chǎn)信托項目提前兌付，涉及天津信托、交銀信托、中誠信托等12家信托公司。其中，中誠信托提前清盤產(chǎn)品最多，涉及產(chǎn)品數(shù)量達3款。業(yè)內(nèi)分析人士指出，提前兌付是信托公司防范風險的舉措，未來的市場風險誰也不能確定，通過當下的準備來防范未來可能的風險也是正常的行為。

資產(chǎn)負債率大幅攀升的同時，多數(shù)開發(fā)商存貨周轉率下降明顯，庫存量同比也急劇飆升。數(shù)據(jù)顯示，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%。萬科A、華夏幸福等7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%。

根據(jù)中原集團研究中心的監(jiān)測，截止到2012年3月底，十大標桿房企的總銷售面積約400萬平方米，環(huán)比和同比分別增加三成和一成，但與2011年標桿房企的月度平均銷售面積相比仍有約兩成的差距。根據(jù)目前市場環(huán)境分析，最樂觀的預期標桿房企的去庫存周期至少在一年以上。

萬科的存貨由上年同期的1333億元增長56%達2083億元。遠洋地產(chǎn)的存貨雖不多，但也有所增長，由2010年末的2.31億增長到2011年末的4.87億。

存貨激增，迫使房企紛紛采取了“慎拿地、緩開工”的應對策略。萬科、龍湖的年報均顯示，2012年的新開工計劃有所調低。

同時，有12家房企出現(xiàn)預收賬款大幅下降趨勢，其中冠城大通、天保基建、渝開發(fā)等企業(yè)預收賬款遭遇腰斬，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，不少房企未來盈利能力面臨巨大考驗。

利息支出飆升

“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)得了‘三高癥’，高利息支出、高負債、高庫存，這‘三高’從側面映射了房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的潛在問題?！币晃毁Y深開發(fā)商如是表示。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到3月22日午間，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報。扣除年報上未披露相關利息支出數(shù)據(jù)的7家公司，其余25家上市房企中，18家利息支出同比增長，平均增幅為80.31%；其中，7家利息支出增幅超過100%。

有分析人士認為，從上述數(shù)據(jù)來看，2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本在飆升，這些錢從地產(chǎn)基金、信托、民間借貸等金融機構中來，來的越來越貴，風險也越來越高。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止目前，上述滬深兩市年報中披露利息支出相關數(shù)據(jù)的25家房地產(chǎn)企業(yè)，利息支出總額為38.01億元，較去年同期調整后數(shù)據(jù)增加5.69億元，其利息支出總額增幅達到18%。

除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，14家房企利息支出增長幅度超過20%，利息支出增長率最高的是華麗家族，增長率達到772.67%；1家利息支出幅度與去年持平，僅有6家利息支出增長率呈現(xiàn)負值。

其中，利息支出額度最高的是萬科，達到12.52億元，同比增幅為11.26%，其利息支出額占這25家利息支出總額的33%。

有分析人士認為，雖然上市公司年報尚未全部公布，但是上述25家上市房企的利息支出額飆升已經(jīng)暴露出一些行業(yè)潛在問題，比如開發(fā)商的資金成本在走高，經(jīng)營壓力也隨之增加。

“這是符合預期的”，中投證券房地產(chǎn)分析師李少明表示，房地產(chǎn)行業(yè)的負債在攀升，負債規(guī)模在加大，資金成本也隨之增加。高策地產(chǎn)顧問機構董事長李國平也表達了與李少明相一致的觀點，李國平認為，2011年信貸規(guī)模收緊，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的新增貸款發(fā)放數(shù)額減少，導致開發(fā)商四處找錢，通過各種渠道高息融資。

行業(yè)十年最差年景

140%、132%、148%，這是近三年綠城負債率數(shù)據(jù)，和行業(yè)平均70%的數(shù)字相比，綠城翻倍的高負債率考驗的卻是其騰挪資金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是轉讓項目。

4月中旬，綠城常務副董事長兼行政總裁壽柏年表示，綠城不排除各種融資方式，正在并將繼續(xù)通過引進多方位的戰(zhàn)略合作伙伴、出讓部分項目、合理控制成本等各種方式，努力降低負債率，使其逐步回歸合理水平。雖然通過轉讓項目，暫時解決了綠城的資金危機，但依靠轉讓優(yōu)質項目而獲得資金又能否降低綠城的負債率呢？

“短期來看，綠城或許可以通過轉讓項目和土地獲得一定的資金，緩解負債率，但長遠還是要緊盯銷售和其他融資渠道?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存告訴媒體。

而正當綠城激進地轉讓項目之時，國際兩大評級機構標準普爾和穆迪相繼下調綠城的債信評級，理由是綠城今年面臨著200億元短期債務（包括約45億元信托貸款）再融資的壓力，而其2011年年底的現(xiàn)金余額僅為59億元。

在調控環(huán)境下，像綠城一樣往年房企依靠高房價、高成交周轉現(xiàn)金流的方法已經(jīng)一去不返了。數(shù)據(jù)顯示，2009～2011年期間，房企的平均負債率為65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近73%，創(chuàng)歷史新高，房企資金情況明顯惡化。

北京中原市場研究總監(jiān)張大偉分析認為，去年嚴厲的調控導致房企籌錢的多條通道不斷被封堵，一批地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。調控周期下，現(xiàn)金為王，上市房企需要降價換量，雖然目前銀行對首套房購房貸款出現(xiàn)了下調利率，但是開發(fā)貸等依然偏緊。

數(shù)據(jù)顯示，受持續(xù)的宏觀調控影響，上市房企的營業(yè)收入及利潤率等各項指標增速出現(xiàn)下滑，其中，從2009年至2011年，上市房企營業(yè)收入同比增長率三年來變化明顯：從78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出現(xiàn)上市房企總體利潤負增長。

公開資料顯示，即便在2008年金融危機前后，中國房地產(chǎn)業(yè)整體營業(yè)收入也保持了30%左右的年增長。2009年和2010年，滬深上市房企營業(yè)收入增速分別為78.20%和58.37%。營收負增長情況只在個別房企中出現(xiàn)。而今，全行業(yè)的營業(yè)收入個位數(shù)增長、總體利潤的負增長，尚屬近十年來的首次。

“由于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流量的大幅減少，大多數(shù)房企資產(chǎn)負債率水平高，短期償債能力有所下降，將使上市房企財務風險明顯上升?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

房企涉足海外融資

上市房企面臨的融資瓶頸，令不少房企各出其招擴大融資渠道及規(guī)模。其中，海外市場就是性價比較高的融資渠道。至今，A股四大房企“萬保金招”中已有3家開始了在香港買殼融資的行動，從而取代國內(nèi)日益增長的高成本貸款。在行業(yè)觀點看來，為了應對房地產(chǎn)融資難題，海外市場將成為上市房企融資的不錯選擇。

近期，萬科收購香港一房地產(chǎn)項目的舉動引起了行業(yè)的關注，這也是萬科試水國際化邁出的重要一步。5月14日晚，萬科公告稱，待南聯(lián)地產(chǎn)重組完成后，公司將以10.79億港元收購永泰地產(chǎn)所持有的南聯(lián)地產(chǎn)73.91％股權，收購價格5.6197港元/股。

資料顯示，南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開曼群島注冊成立，主營業(yè)務包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理，倉庫業(yè)務及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。永泰地產(chǎn)直接和間接持有南聯(lián)地產(chǎn)股份比例為73.91％。

事實上，萬科并不是海外融資“第一只吃螃蟹的人”。無獨有偶，5月14日，招商地產(chǎn)也宣布成功收購香港上市公司東力控股。此外，在去年6月，金地集團宣布擬收購香港上市公司至祥置業(yè)，最終未能成功。也就是說，除保利地產(chǎn)外，至今A股四大房企“萬保金招”中已有3家開始了在香港買殼融資的行動。

事實上，整個房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)把融資的手伸向海外。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年上半年內(nèi)地房企海外融資數(shù)量突破1000億元，幾乎是2010年海外融資總量的2倍。標準普爾一項報告也稱，去年上半年擁有市場評級的內(nèi)地房企已通過離岸市場發(fā)行債券融資共計80億美元，而2010年房企海外發(fā)債規(guī)模不過88億美元。

“去香港融資，到海外借錢”已成為內(nèi)房企自然而然達成的共識。隨著人民幣貿(mào)易結算計劃的不斷推進，香港離岸人民幣債券市場不僅為中國內(nèi)地開展業(yè)務的外資企業(yè)開辟了一條融資渠道，還為受困于融資困難的國內(nèi)企業(yè)提供了一個低成本融資的機會。

事實上，因為香港市場融資成本低廉，不少壓力重重的內(nèi)地房企早已將目光鎖定在香港。根據(jù)香港聯(lián)交所近期數(shù)據(jù)，截至4月底，在香港上市的內(nèi)地企業(yè)共1516家，市值20.23萬億港元，占香港證券市場總市值的58.7%。

據(jù)悉，自2009年7月中國啟動跨境貿(mào)易人民幣結算以來，截至2011年底，香港銀行體系人民幣存量從不足560億元上升至5885億元，最高時超過6200億元。目前，人民幣存款已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，是境外最大的離岸人民幣資金池，香港也逐漸成為內(nèi)房企越來越看好的資金來源地。