房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的速度，超出了決策層的預(yù)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷下跌一年后的見(jiàn)底回升。但讓國(guó)務(wù)院憂心的是，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)“預(yù)期”的變化。今年1、2月，經(jīng)歷一年多史上最嚴(yán)厲調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅交易量跌入谷底。3月份開(kāi)始，在信貸放松、地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇跡象。以北京為例，今年1月住宅成交僅為7000余套，5月份住宅成交迅速突破2萬(wàn)套，6月份超過(guò)了2.5萬(wàn)套。7月份，北京、廣州、上海等重點(diǎn)城市住房交易量創(chuàng)下今年最高水平。

在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)調(diào)控面臨新的壓力。7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：“我今天再一次強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，這個(gè)目標(biāo)，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣的局面。”然而就在溫總理講話之后，北京仍爆出了全國(guó)新地王。

京城樓市微妙變化

以此同時(shí)，京城樓市也在悄然發(fā)生變化。

據(jù)了解，目前，“狙擊房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈”已受到高層關(guān)注，國(guó)務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)也對(duì)近期土地市場(chǎng)及樓市的異常變化進(jìn)行了解調(diào)查。

“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開(kāi)始，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的變化非常明顯。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，隨著穩(wěn)定預(yù)期政策的陸續(xù)公布，京城一度發(fā)生變化的市場(chǎng)將逐步穩(wěn)定下來(lái)。

近日，不少準(zhǔn)購(gòu)房者收到保利春天里項(xiàng)目的短信：“項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，一至四居，優(yōu)惠已出：3萬(wàn)元到10萬(wàn)元左右。憑此短信，辦理基金卡，可享萬(wàn)元優(yōu)惠?！钡莾H僅半個(gè)月前，該項(xiàng)目還聲稱將逐漸取消折扣。

這條短信似乎讓人感覺(jué)剛剛消失的折扣又回來(lái)了。而這個(gè)折扣出臺(tái)背景是，8月份大興天宮院區(qū)域?qū)⒂?個(gè)純新盤(pán)入市，這樣，該區(qū)域在售樓盤(pán)量就達(dá)到了7個(gè)，總供應(yīng)量達(dá)到200多萬(wàn)平方米，一場(chǎng)激烈的肉搏戰(zhàn)即將開(kāi)打。

在大興天宮院即將開(kāi)盤(pán)的3個(gè)新項(xiàng)目中，由國(guó)企開(kāi)發(fā)的金融街融匯是最受關(guān)注的一個(gè)。金融街融匯的銷(xiāo)售員介紹，“價(jià)格在1.4～1.5萬(wàn)元，但我們是精裝修。我們邊兒上的項(xiàng)目都是毛坯房，價(jià)格都到1.5萬(wàn)元以上了。目前是前期排號(hào)期，您現(xiàn)在要來(lái)辦理‘微賬戶’，最多還可以享受3萬(wàn)元的優(yōu)惠?！毙「哐a(bǔ)充說(shuō)。

面對(duì)新盤(pán)的低價(jià)入市，老項(xiàng)目壓力很大，其中，受影響最大的是目前正熱銷(xiāo)的保利春天里。

盡管保利春天里的銷(xiāo)售員不承認(rèn)二期低價(jià)開(kāi)盤(pán)是為了搶市場(chǎng)，但業(yè)內(nèi)人士還是解讀為戰(zhàn)前“示威”。

事實(shí)上，庫(kù)存高企、供大于求是當(dāng)前許多城市的現(xiàn)實(shí)狀況。以天津?yàn)槔袊?guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝介紹，天津住宅庫(kù)存量達(dá)到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷(xiāo)供比連續(xù)15個(gè)月小于1，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)凸顯。

地產(chǎn)業(yè)是否開(kāi)始復(fù)蘇

8月樓市，似乎又進(jìn)入一個(gè)時(shí)間窗口，市場(chǎng)與調(diào)控，都有新進(jìn)展。不少城市再現(xiàn)房源被熱搶?zhuān)糠值胤綐鞘谐山涣亢途鶅r(jià)也出現(xiàn)回升跡象。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在7月的最后一周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中有34個(gè)城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過(guò)150%，重點(diǎn)城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。

渣打銀行近日發(fā)布的一份報(bào)告中稱，盡管很難重新回到繁榮期的水平，但中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的確已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇了，而這很大程度上要得益于銷(xiāo)量的上漲和融資成本降低帶來(lái)的資金緩解。

主要原因：一是出于穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，釋放了貨幣放松的信號(hào)，帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè)。加之，不少地方政府屢屢出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行松動(dòng)或微調(diào)的做法。這些都在一定程度上影響了市場(chǎng)的預(yù)期。二是開(kāi)發(fā)商普遍采取以價(jià)換量的經(jīng)營(yíng)策略，一方面盡力降低庫(kù)存房，另一方面營(yíng)造市場(chǎng)氛圍。第三，在經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控后，目前伴隨著這種貨幣政策的調(diào)整，剛需群體部分人放棄觀望，選擇出手了。所以，二季度以來(lái)，市場(chǎng)成交量的復(fù)蘇，是多方面因素共同造就的。

成交量的逆勢(shì)上漲是否意味著樓市的全面回暖呢？對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資增速仍然下滑、樓市庫(kù)存量依然高企的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的判斷尚缺乏有力依據(jù)。

對(duì)于近期樓市成交量出現(xiàn)了上升趨勢(shì)的原因，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政策面的變化，貨幣政策的微調(diào)，對(duì)于樓市的影響非常直接，而不少地方政府屢屢有松動(dòng)、微調(diào)的做法，這在一定程度上也同樣會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹則表示，今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯，國(guó)家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號(hào)。這帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè)，也促使一些正在觀望的購(gòu)房者開(kāi)始出手。

或?qū)⒂行乱惠喺叱雠_(tái)

盡管樓市回暖聲音不斷，但7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，下半年仍要堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)反彈。此前國(guó)務(wù)院已經(jīng)派出8個(gè)督查組摸底全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。督查組分赴北京、湖南、江蘇等地開(kāi)展督查時(shí)不約而同將“火力”放在了房?jī)r(jià)問(wèn)題上。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“控房?jī)r(jià)”不僅是本輪督查啟動(dòng)的誘因，其目標(biāo)還可能體現(xiàn)在督查后新政制定過(guò)程中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭者表示，在督查組回京、形成報(bào)告并提交后，中央很可能據(jù)此出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。

督查之后出新政，已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。但對(duì)于是否推出更嚴(yán)厲的措施，市場(chǎng)莫衷一是。有數(shù)字表明：7月份國(guó)家房地產(chǎn)政策動(dòng)向整理歸納了40余條，其中調(diào)控類(lèi)的政策動(dòng)向占比達(dá)50%以上。重要的政策動(dòng)向是“一月之內(nèi)央行二次降息，政策密集度堪比零八年”。最值得關(guān)注的是南京、鄭州、中山、珠海等地紛紛發(fā)布新政，或者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，與此相對(duì)應(yīng)的是溫家寶總理、中央各部委、人民日?qǐng)?bào)、新華社等的一再表態(tài)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，決不能讓房?jī)r(jià)反彈。最值得回味的是，統(tǒng)計(jì)局表示：房地產(chǎn)調(diào)控是今年經(jīng)濟(jì)下滑的重要原因。

在這種情況下，國(guó)家近期出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的可能性急劇增大。但鑒于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力也很大，此時(shí)不宜過(guò)度打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上房產(chǎn)已拖了經(jīng)濟(jì)的“后腿”。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.6%，已明顯低于全社會(huì)固定資產(chǎn)增速的20.4%。很多人認(rèn)為，保障房投資量很大，可以救投資、救經(jīng)濟(jì)。其實(shí)今年一季度，全國(guó)保障性安居工程新開(kāi)工建設(shè)住房完成投資1440億元，僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13%，而且比去年全年減少2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)透露，國(guó)土資源部已經(jīng)要求各地每周報(bào)送土地出讓情況，以便及時(shí)進(jìn)行土地市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控。記者了解到，這是在以往任何調(diào)控時(shí)期都不曾有過(guò)的做法，由此可見(jiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心已經(jīng)毋庸置疑，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)實(shí)際上是握在自己手里，若漲幅過(guò)大，便可能招致更嚴(yán)厲調(diào)控政策。