摘要：過去的十幾年中，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列的變化，由一路上漲，到因經(jīng)濟危機帶來的下跌，再到2009年后的持續(xù)上漲。房價的問題已經(jīng)引來了全社會的關(guān)注。相關(guān)的研究也非常多。本文主要從房價影響因素方面分析這個問題，首先對影響因素理論方面進行分析，接下來用美國大學(xué)城周邊房價數(shù)據(jù)進行實例分析并構(gòu)造模型。

關(guān)鍵詞：房價影響因素、大學(xué)城房價

一、引言

中國的房價在1998年到2008年這十年間是持續(xù)上漲的，2008到來的全球金融危機使這種持續(xù)上漲的趨勢有所反轉(zhuǎn)。而當(dāng)經(jīng)濟危機慢慢退去，2008年后我國的房地產(chǎn)市場更是漲勢迅猛。如今的房價問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而是已經(jīng)上升到一個社會問題。一方面，居高不下的房價給人們帶來巨大壓力，引發(fā)一系列社會問題，另一方面，人們擔(dān)心若房價持續(xù)如此上漲，房地產(chǎn)市場泡沫會破滅，這種破滅會給人們的生活和整個宏觀經(jīng)濟帶來災(zāi)難性的損失。

二、影響房屋價格的因素

1.影響房價的幾個因素

地價影響房價。房價與地價之間的關(guān)系，當(dāng)土地供應(yīng)商更多時，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。

供求關(guān)系影響房價?，F(xiàn)在住房供不應(yīng)求是不爭的事實，遺憾的是，房屋本身作為一個需求彈性很小，并且沒有任何替代的商品，供不應(yīng)求是一個必將長期存在的現(xiàn)象。市場規(guī)律是不可違背的，中國人均住房面積還很低，供不應(yīng)求將繼續(xù)成為房價上漲的主要因素。

利率影響房價。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價下降。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會使房價下降。綜合來看，房價與利率負相關(guān)：利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。

稅費影響房價。稅費對房價的影響最直接體現(xiàn)在稅費對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價格的影響上。要規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理負擔(dān)稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產(chǎn)和消費正常運行。

資本影響房價。量資本流入不動產(chǎn)領(lǐng)域，其目的在于獲利。這種投資或投機的獲利指標(biāo)評估有兩項：一是不動產(chǎn)本身的價格漲升，二是長期投資與租金收益之比。前者看中的是不動產(chǎn)升值后的短期內(nèi)套利空間，后者則更關(guān)注資產(chǎn)的質(zhì)量和收益的穩(wěn)定性。

2.大學(xué)城房價

現(xiàn)在各大城市的城區(qū)地段非常緊張，寫字樓，住宅，商業(yè)住宅等占據(jù)城區(qū)的主要位置，城區(qū)的位置已趨于飽和，而又隨著大學(xué)的擴招，大學(xué)生的人數(shù)不斷增加，這又要求各大學(xué)的配套設(shè)施跟上人數(shù)的增加。因此，各個大學(xué)需要擴建新校區(qū)，但由于市中心地段的飽和，各大學(xué)只能考慮將新校區(qū)建在郊區(qū)，這也就形成了大學(xué)城這一形式。而大學(xué)城的出現(xiàn)也帶動了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展。在其他配套設(shè)施齊全的情況下，有越來越多的人會選擇大學(xué)城周邊地區(qū)的房子，這也帶動了房價的增長。所以研究影響大學(xué)城周邊房價的因素是非常有意義的。具體來說，影響大學(xué)城周邊房價的因素主要包括居住面積、占地面積、稅率和教師師生比等。具體研究影響房價變動的因素究竟有哪些且如何影響，可以使我們更好地分析目前的房價走勢以及預(yù)測未來的房價變動情況。如此，我們便可以使相關(guān)的產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。以下我們用一個實例來具體分析影響大學(xué)城周邊房價因素。

三、結(jié)論

由檢驗可以看出，回歸模型擬合的比較好，符合正態(tài)性，不存在自相關(guān)、異方差和共線性等問題。我們可以最終得出房屋的面積、房屋的占地面積和教師師生比這三個變量，經(jīng)過檢驗，能證明模型擬合的較好。這說明房屋的價格受到居住面積、占地面積和教師師生比這三個因素的顯著影響。其中，房屋的居住面積及占地面積這兩個變量與房價呈正相關(guān)關(guān)系，且從結(jié)果我們能得出房屋的占地面積對房屋價格的影響更大一些。

值得我們注意的是，僅在大學(xué)城周邊數(shù)據(jù)中出現(xiàn)的變量教師師生比，這個變量在我們研究影響大學(xué)城周邊房屋價格因素方面有很重要的作用。我們能從文章中得出結(jié)果，教師師生比與房價之間是負相關(guān)關(guān)系，成反比例。也就是說，教師師生比越大，房價越低，且這一影響相比居住面積來看要大得多。這是一個非常有意思的現(xiàn)象，在今后的研究中，可以繼續(xù)深入研究這一特殊因素再決定大學(xué)城周邊房屋價格中的作用。（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻

[1]李昂（2003）：《基于Hedonic模型的北京住宅價格影響因素分析》，《土木工程學(xué)報》第9期；

[2]張紅、李文誕（2000）：《北京商品住宅價格變動實證分析》，《中國房地產(chǎn)金融》第3期。