摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和維修服務(wù)等業(yè)務(wù)并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要包括土地開發(fā)、商品房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、代建房屋和工程、房屋的出租和經(jīng)營及房屋維修、裝飾等。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動及特點，開發(fā)成本的核算，開發(fā)產(chǎn)品的核算，營業(yè)收入的核算幾方面來介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入的核算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、營業(yè)收入

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動及特點

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動主要有：土地的開發(fā)與經(jīng)營、房屋的開發(fā)與經(jīng)營、配套設(shè)施的開發(fā)、代建工程的開發(fā)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點主要有：開發(fā)經(jīng)營的計劃性、開發(fā)產(chǎn)品的商品性、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和建設(shè)的多樣性、開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險大。

二、開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的類別主要有：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。

（一）土地開發(fā)成本的核算

1、商品性建設(shè)用地

土地開發(fā)的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)建設(shè)費等，費用發(fā)生時，借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)；

發(fā)生的開發(fā)間接費用借記：開發(fā)間接費用，期末按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)，借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)，貸記：開發(fā)間接費用；

結(jié)轉(zhuǎn)時借記：開發(fā)產(chǎn)品—土地，貸記：開發(fā)成本—土地開發(fā)。

2、自用建設(shè)用地

事先能夠明確土地使用對象的，借記：開發(fā)成本—房屋開發(fā)；分不清負(fù)擔(dān)對象的，先借記：開發(fā)成本—土地開發(fā)，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，即借記：開發(fā)成本—房屋開發(fā)，貸記：開發(fā)成本—土地開發(fā)。

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

1、對能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配開發(fā)間接費用，借記：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)，貸記：開發(fā)間接費用；

2、開發(fā)完工后，第一部分配套工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配。

（三）房屋開發(fā)成本的核算

1、土地征用及拆遷補償費的歸集

能夠預(yù)先確定使用對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本。尚未明確使用對象或由兩個或兩個以上房屋開發(fā)建設(shè)項目使用時，應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”

2、建筑安裝工程費的歸集

開發(fā)企業(yè)房屋建設(shè)的施工方式有出包、自營兩種。一是開發(fā)企業(yè)將房屋建設(shè)項目出包給外單位進(jìn)行施工建造，承付工程款時，借記：開發(fā)成本——房屋開發(fā)，貸記：銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款等賬戶。二是開發(fā)企業(yè)自己組織施工力量，自行從事開發(fā)項目的建筑安裝施工活動?？蓪⒆誀I開發(fā)項目施工中實際發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費等，直接計人房屋開發(fā)成本。

3、開發(fā)間接費用的歸集

費用發(fā)生時，借記：開發(fā)間接費用，貸記：銀行存款、應(yīng)付賬款、累計折舊、應(yīng)付職工薪酬等賬戶。費用分配時，借記：開發(fā)成本——房屋開發(fā)，貸記：開發(fā)問接費用。

4、竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

竣工結(jié)轉(zhuǎn)的房屋如作為出租房或周轉(zhuǎn)房使用，企業(yè)可以增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶進(jìn)行核算，在出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用時從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)出，借記：出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房，貸記：開發(fā)產(chǎn)品——房屋。如房屋竣工后直接作為出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用的，可從“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶直接轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”賬戶。

三、開發(fā)產(chǎn)品的核算

（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算

房地產(chǎn)企業(yè)若以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，則需設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交給購買單位或個人，或辦妥分期收款銷售合同時，應(yīng)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品實際成本的結(jié)轉(zhuǎn)，借記：分期收款開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售貨款時，包括第一次收款，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：主營業(yè)務(wù)收入。同時借記：主營業(yè)務(wù)成本，貸記：分期收款開發(fā)產(chǎn)品。

（二）開發(fā)產(chǎn)品出租的核算

1、出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

企業(yè)開發(fā)建成用于出租的土地和房屋，應(yīng)在其竣工后，借記：開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。

出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

月攤銷率=（1一估計凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業(yè)按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時，借記：主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品，貸記：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷。

3、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費用，數(shù)額不大的，借記：主營業(yè)務(wù)成本，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶；數(shù)額較大的，可先在“待攤費用”賬戶歸集，再分期攤?cè)搿爸鳡I業(yè)務(wù)成本”賬戶。對出租房屋進(jìn)行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的支出，借記：開發(fā)成本，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶；裝飾工程完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)工程的實際成本，借記：出租開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。

5、出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對外銷售的核算

銷售實現(xiàn)時，借記：銀行存款或應(yīng)收賬款，貸記：主營業(yè)務(wù)收入。

（三）周轉(zhuǎn)房的核算

1、周轉(zhuǎn)房增加的核算

企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記：開發(fā)產(chǎn)品，貸記：開發(fā)成本。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實際成本，借記：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房，貸記：開發(fā)產(chǎn)品。

2、周轉(zhuǎn)房攤銷的核算

每月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對能確定其由某項土地或房屋開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計人該土地或房屋的開發(fā)成本。

周轉(zhuǎn)房修理費用的核算

借記：開發(fā)成本、開發(fā)間接費用，貸記：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬。

四、營業(yè)收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入是指開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)所取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入是指在主營業(yè)務(wù)以外，不獨立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營收人等。

1、主營業(yè)務(wù)收入的核算

企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品價款時，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：主營業(yè)務(wù)收入。

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入時，借記：銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶，貸記：其他業(yè)務(wù)收入。企業(yè)在實現(xiàn)收入的同時，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)與收入相關(guān)的成本，借記：其他業(yè)務(wù)成本，貸記：銀行存款、庫存材料、應(yīng)付職工薪酬等。（作者單位：成都信息工程學(xué)院）

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