當(dāng)下，因房價(jià)漲落無常，加之購房合同約定之千差萬別，購房合同違法、違約無效糾紛時(shí)有發(fā)生。而無論何原因無效，都難免讓當(dāng)事人遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失，下面案例或許能為你減少或挽回?fù)p失提供法律幫助！

購房合同無效后，損失責(zé)任誰承擔(dān)？

案例：經(jīng)某房屋中介公司提供并促成，張女士與馬先生簽訂了房屋買賣合同，張女士以86萬元的價(jià)格購買馬先生名下的一處樓房。張女士支付首付款30萬、中介費(fèi)1.8萬元之后，馬先生配偶田女士以其丈夫馬先生未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并獲得了法院支持。事后，馬先生及中介公司分別將購房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給張女士。因房價(jià)上漲，若另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價(jià)15萬元的房款，張女士便向馬先生及中介公司提出損失賠償要求，卻遭到拒絕。張女士的要求能否得到法律支持？

點(diǎn)評：《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

馬先生作為共有人田女士的配偶，其處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)未征得田女士的同意，而擅自賣房導(dǎo)致合同無效，應(yīng)對無效的后果承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。中介公司作為房屋中介專業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)疏忽了對所賣房屋共有人田女士相關(guān)意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風(fēng)險(xiǎn)予以提示，也應(yīng)對張女士的損失承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)然，張女士作為買受人，未認(rèn)真審核馬先生房屋共有人的情況，主觀上也存在一定過錯(cuò)，自己也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。

購小產(chǎn)權(quán)房合同無效，定金損失怎么辦？

案例：經(jīng)熟人介紹，退休的周老伯與城中村村民葛某簽訂了一份房屋買賣合同，周老伯當(dāng)即交付定金2萬元給葛某，余款待辦理過戶手續(xù)后付清。等葛某協(xié)助辦理過戶手續(xù)時(shí)，才知道農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不得向城市居民出售。見過戶不成，周老伯隨要求解除合同，退還定金?？筛鹉硠t認(rèn)為，房子雖不能過戶，但可頂名居住，若解除合同，定金不予退還？

點(diǎn)評：國土資源部（2004年）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第四條（十三）規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。因雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，并非周老伯違約所致，此種情形下，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！彼?，葛某應(yīng)無條件地退還周老伯所交的2萬元定金。

故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？

案例： 2011年11月，邢女士購買趙某76平米產(chǎn)權(quán)房時(shí)，當(dāng)即交付定金2萬。協(xié)議還約定：買方于7個(gè)月內(nèi)交齊購房費(fèi)，賣方協(xié)助買方辦理房權(quán)證過戶手續(xù)。然而，當(dāng)邢女士如期交款找趙某協(xié)助辦理過戶時(shí)，卻遭到趙某拒絕。對方并告訴邢女士，這房子我不賣了，大不了雙倍退還你定金4萬元。雙方心里都清楚，在不到半年時(shí)間里，隨著當(dāng)?shù)囟址績r(jià)上漲，該房已經(jīng)增值到45余萬元。故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？

點(diǎn)評：邢女士與趙某所簽訂的購房協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，又不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對雙方具有法律約束力并受到法律的保護(hù)。《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。依據(jù)上述法律規(guī)定，如果出售方無正當(dāng)理由隨意違約，買售方將獲利兩項(xiàng)權(quán)利：一是要求違約方繼續(xù)履行合同；二是解除合同，要求違約方賠償全部損失。而不是如趙某所想象的那樣，只要雙倍返還定金就可以解除合同。

一房二賣，應(yīng)怎樣追究違約責(zé)任？

案例：今年6月，王先生在市內(nèi)一家小區(qū)選中一處新樓房，當(dāng)即與房屋包銷人韓某簽訂了購房協(xié)議，交了定金，并于一個(gè)月內(nèi)交齊購房款后，拿到房屋鑰匙。這期間王先生幾次找到韓某要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)，可對方總是以種種理由推托。又過4月后，一位姓劉的陌生人突破找上門，要求王先生搬出此房。原來，韓某又將此房賣給了劉某，雙方當(dāng)即就辦理了過戶手續(xù)。對于韓某一房二賣行為，王先生該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

點(diǎn)評：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案王先生雖購房在先，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不能取得該房屋的所有權(quán)；而劉某雖購房在后，但因雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)而成為該房屋的合法所有權(quán)人。王先生只能依法追究包銷人的違約責(zé)任。

所購房子被抵押，退房款了事？

案例：2011年5月，張先生為女兒入學(xué)，在某小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)看中一處新建樓房。并與開發(fā)商方簽訂了購房協(xié)議書。不到一個(gè)月時(shí)間，張先生就交齊了房款，可在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，開發(fā)商卻遲遲不予配合，眼看就要到8月份學(xué)生入學(xué)的時(shí)間了，若不能拿到房本，女兒入學(xué)就要受到影響。當(dāng)他再次找到開發(fā)商說明實(shí)情，對方才以實(shí)相告。原來，開發(fā)商為了從銀行貸款，將一部分新樓房產(chǎn)權(quán)證落戶到他親戚、朋友名下，然后以這些房權(quán)證抵押給銀行辦理了貸款，一邊賣已抵押的房子，一邊拿著貸款卻蓋別的房子。所購房子被抵押，退房款就可了事？

點(diǎn)評：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。其違約責(zé)任損失賠償額相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。對此，張先生即可與開發(fā)商言明急需房權(quán)證的重要性以及損失后果，爭取讓對方想辦法及時(shí)還貸款，換回房權(quán)證；也可要求對方承擔(dān)合同違約責(zé)任并賠償所有損失。

綜合點(diǎn)評：

房產(chǎn)交易的多樣性，糾紛也千差萬別。要求普通公民都熟知相關(guān)法律規(guī)定，有些強(qiáng)人所難。當(dāng)你遇到房產(chǎn)交易糾紛時(shí)，既不可輕舉妄動簡單和解，也不可簡單咨詢就以為真理而下定論。一定找到準(zhǔn)確的法律依據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益！

責(zé)編/張立平 laomalp820114@163.com