摘 要：公共租賃住房保障制度的重點(diǎn)在于解決“夾心層”群體住房困難問題，建立科學(xué)的公共租賃住房退出機(jī)制是公共租賃住房制度良性運(yùn)作的核心。我國正在大力建設(shè)公共租賃住房，而當(dāng)前對退出機(jī)制的研究仍然比較缺乏。本文在結(jié)合以往文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，梳理目前我國公租房退出機(jī)制中存在的問題并提出相關(guān)對策，為完善公共租賃住房的退出機(jī)制提供若干思路。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 退出機(jī)制 住房保障

一、公共租賃住房退出機(jī)制中存在的問題

（一）缺乏對保障對象收入的動態(tài)管理監(jiān)管

目前我國還沒有建立統(tǒng)一的居民收入統(tǒng)計監(jiān)測機(jī)制，在居民收入來源多元化的條件下，要做到及時、準(zhǔn)確的統(tǒng)計公租房保障對象的收入和財產(chǎn)情況，不僅難度相當(dāng)大，而且監(jiān)管成本也非常高。同時，我國的個人信用制度和個人財產(chǎn)申報機(jī)制尚不完善，一些機(jī)會主義者乘機(jī)采取虛報、提供虛假收入證明等手段獲得保障資格，達(dá)到騙租的目的。

（二）退出后無后續(xù)保障措施

承租人退房后無適當(dāng)去處使得部分公租房住戶在達(dá)到公租房退出標(biāo)準(zhǔn)后選擇延期退出甚至隱瞞自己的真實(shí)收入信息。這些承租人雖然收入已經(jīng)高于公租房入住標(biāo)準(zhǔn)，但是這類租戶的大部分群體仍然無力購買商品房或經(jīng)濟(jì)適用房。此外退出的機(jī)會成本比較高也是他們

（三）缺乏強(qiáng)有力法律制度保障

目前各地相關(guān)法律法規(guī)對公租房承租人尋租行為的懲罰措施主要包括收回公共租賃住房資格、罰款、一定期限內(nèi)取消公共租賃住房申請資格等，但僅僅憑借這些懲罰措施并不能有效遏制承租人的不誠信行為。因?yàn)槌凶馊嗽诠沧赓U住房中獲得的收益遠(yuǎn)大于違約成本，這就使他們產(chǎn)生了一種博弈心理。缺乏完善的法律制度限制了我國公共租賃住房資源的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，也無法保證符合資格的中低收入家庭獲得公共租賃住房保障。

二、完善我國公共租賃住房的退出機(jī)制的若干思路

公共租賃住房的退出方式主要有：租賃期滿承租人主動退出或者通過購買公租房以轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的方式退出；相關(guān)管理部門對不誠信承租人實(shí)行清退。但是從以往廉租房運(yùn)行中的現(xiàn)實(shí)情況看，租賃期滿選擇及時退出的承租人較少；存在不誠信申請，違規(guī)出租、閑置、改變用途或者逾期不繳納租金的現(xiàn)象；租賃期內(nèi)收入、住房條件或者其他因素發(fā)生顯著改變后主動報告的承租人很少。因此，必須建立一套行之有效的退出機(jī)制保證退出方式健康運(yùn)行。我國公共租賃住房退出應(yīng)當(dāng)在加強(qiáng)監(jiān)督的基礎(chǔ)上，采取獎懲并舉的方式。但在實(shí)行時，需根據(jù)具體情況而定。

（一）采用獎罰并舉方針

對于合同期滿后不符合再申請公租房條件的承租人，采用處罰與激勵并舉方式推動承租人及時退出。租賃期滿延遲退出公共租賃租房的承租人在過渡期內(nèi)按市場租金收取房租，若過渡期結(jié)束后依然沒有退出，應(yīng)在收取市場租金的基礎(chǔ)上增加租金金額以提高違約成本；對于主動退出公共租賃住房的承租人應(yīng)當(dāng)提供各種優(yōu)惠政策，如購房時提供減息貸款、降低首付比例、減免購房稅費(fèi)、提供金融優(yōu)惠政策等；對于在租賃期內(nèi)提前退出的承租人應(yīng)給予相應(yīng)的租金補(bǔ)貼。使承租人既有延期退出的外在壓力又有主動退出的內(nèi)在動力。

（二）加大違規(guī)處罰力度

對于提供虛假材料不誠信申請、違規(guī)出租或者改變公共租賃住房用途并從事經(jīng)營活動的承租人，不僅要收回公租房取消申請資格，并向社會和單位通報，而且應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的處罰，處罰金額應(yīng)大于等于審核成本加騙租收益或違規(guī)經(jīng)營收益；對于逾期未繳納租金但不存在欺騙或牟利行為的承租人，可在信用體系中載入不誠信記錄。

（三）完善對退出租戶的后期保障

對于主動退出公共租賃住房的承租人，由于其絕大部分的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力還無法在房產(chǎn)市場上通過自身能力解決住房問題，因此政府部門應(yīng)當(dāng)建立一系列后續(xù)手段或者措施為他們提供保障。政府部門應(yīng)當(dāng)給予退出租戶優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的權(quán)利，并享受一定的優(yōu)惠政策；或者在退出租戶選擇購買商品房時提供減息貸款、降低首付比例、減免購房稅費(fèi)、提供金融優(yōu)惠政策等。

（四）建立承租人的動態(tài)管理數(shù)據(jù)庫和個人信用制度

應(yīng)當(dāng)逐步建立城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)和住房信息系統(tǒng)，大力推行居民信用記錄或信用檔案，降低政府部門獲取承租人信息的成本，以便及時掌握監(jiān)測對象的動態(tài)經(jīng)濟(jì)狀況，為退出機(jī)制的構(gòu)建提供依據(jù)。信用檔案應(yīng)包含居民的重要基本信息、經(jīng)濟(jì)行為以及不良信用記錄。該制度的建立對公租房退出機(jī)制的運(yùn)行將起到積極作用。

三、結(jié)語

中國目前處于公共租賃住房建設(shè)初期，需要保障的群體人數(shù)眾多已成為當(dāng)前公租房事業(yè)發(fā)展的難題之一。建立并完善公租房退出機(jī)制是解決這一問題的有效方式。但是，影響公共租賃住房退出的因素復(fù)雜繁多，除本身制度的完善外，還要依賴相關(guān)配套制度的建立和完善。