曾被業(yè)界視為調(diào)控“避風港”的三線城市，目前泡沫風險漸顯。而曾被房企視為調(diào)控中發(fā)展利器的“三線戰(zhàn)略”，也將面臨考驗。

“市場發(fā)展速度脫離基本面，部分三四線城市未來面臨供應(yīng)高壓，這將成為三四線城市絞肉機。”上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成近日在一份研究報告中表示。

在周建成看來，近年來，三四線城市的發(fā)展普遍依賴出讓土地所帶來的財政收入，但其城市本身的經(jīng)濟及人口規(guī)模卻往往跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。因此，相當部分的三四線城市房地產(chǎn)市場面臨透支未來發(fā)展空間的問題；另一方面，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場巨大的供應(yīng)壓力，未來市場供求風險凸顯。

“商品房供應(yīng)供過于求的現(xiàn)象在三線城市中非常普遍，唐山等不少城市的房地產(chǎn)投資價值被開發(fā)商過分高估，造成了房企扎堆開發(fā)三線城市的現(xiàn)狀?！?亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長、知名地產(chǎn)評論人陳寶存對《投資者報》記者表示。

唐山四年土地供應(yīng)需52年消化

走在唐山市鳳凰新城，滿目皆是緊張建設(shè)中的高樓。這里匯集了萬科金域華府、華潤置地橡樹灣、嘉里雅頌居、中國水電首郡等知名開發(fā)商的地產(chǎn)項目。

公開資料顯示，鳳凰新城規(guī)劃面積23平方公里，是具有商務(wù)中心、文化中心、金融中心、總部基地等功能的現(xiàn)代化標志性新城區(qū)。2008年～2009年鳳凰新城完成投資800億元，2010年全年完成投資1000億元。2011年開始進入大規(guī)模建設(shè)的新階段。

在唐山南湖區(qū)域和大城山區(qū)域，亦有大量新房在建設(shè)，金隅、億城等開發(fā)商均有項目。

在繁榮景象的背后，唐山房地產(chǎn)嚴重過剩的問題正引起關(guān)注。周建成調(diào)研了20個城市的2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例，唐山這一比例只有7.6%?！耙簿褪钦f，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間?！敝芙ǔ蓪Α锻顿Y者報》記者表示。

周建成的報告中還拿唐山與北京房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟指標做對比。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，唐山近四年商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米，相差無幾；但唐山2011年商品房成交量為159萬平，僅是北京863萬平的18%。此外在城市人口總量和經(jīng)濟總量上，唐山與北京均相距甚遠。唐山的供應(yīng)壓力由此可見。

在唐山資深媒體人李俊看來，唐山的外來人口較少，經(jīng)濟緊縮之后唐山受影響嚴重，本來購買力就不足的唐山現(xiàn)在更成為問題?！耙菦]有唐山后續(xù)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不能吸引外來的購買力，我覺得唐山現(xiàn)有的供應(yīng)量超過了購買力?！崩羁≡?月5日搜狐焦點舉辦的唐山地產(chǎn)沙龍上強調(diào)。

“唐山的‘有錢’一直被誤讀為購買力較高，這顯然是一大問題。”陳寶存表示。

從經(jīng)濟總量上來講，唐山的確是經(jīng)濟大市。2011年唐山地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)完成5442.4億元，同比增長11.7%。雖然唐山不是河北省省會，但其無疑一直是河北經(jīng)濟中心，GDP多年居河北首位。唐山的GDP也遠高于同為資源型城市的太原（2050億元）和鄂爾多斯（3200億元）。

此外，截至2011年12月唐山擁有機動車150萬輛，小型汽車保有量為81.4萬輛，其中私家車保有量為78.5萬輛。走在唐山市街頭，滿眼皆是寶馬、奔馳、奧迪等名車。

“唐山有錢主要是‘北三縣’有錢，但這些有錢人不一定會在唐山投資房產(chǎn)?！痹谔粕竭\作過一個地產(chǎn)項目的陳寶存說，唐山老板不像山西老板那么具有經(jīng)商頭腦，對買商鋪等不感興趣，即使購買住宅，也多會考慮去北京、天津購買。

陳寶存透露，潘石屹的SOHO中國銷售團隊曾經(jīng)到唐山“蹲”了一段時間，欲吸引唐山老板購買SOHO在北京的商鋪，但收效甚微。此前潘石屹團隊曾用這一招成功“俘獲”了眾多山西煤老板。

過度透支城鎮(zhèn)化的三線城市

三線城市房產(chǎn)供給過剩的情況并非只唐山一個。根據(jù)周建成的研究報告，包括唐山、桂林、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。

其中桂林、宜昌、揚州三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.8%。此前包括蕪湖、揚州、營口等地不顧中央宏觀調(diào)控，屢對當?shù)貥鞘羞M行“微調(diào)”，其原因可想而知。

以不久前備受關(guān)注的揚州為例。截至4月末，揚州市區(qū)商品房月累計可售面積286.81萬平方米，同比增長35.55%，其中商品住宅160.05萬平方米，同比增長65.54%。4月末商品住宅可售房源總計11550套，其中120平方米以下面積的占比33%，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型。這也不難理解為什么揚州此次救市目標瞄準了精裝修房和豪宅市場。

如果從周期來推算，目前揚州上市房源應(yīng)該多數(shù)來自2010年左右拿地的項目。根據(jù)統(tǒng)計，揚州在2010年土地出讓取得了爆發(fā)式增長，2010年揚州市區(qū)住宅用地合計供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。實際住宅用地成交金額93.57億元，同比增加43.05%。同年，揚州完成房地產(chǎn)開發(fā)完成投資101.48億元，同比增長80%。

而到了今年前4月，揚州商品房開發(fā)投資增速僅為19.05%，商品房合同成交面積只有44.21萬平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56萬平方米，同比下降36.79%。以揚州2010年各類土地共成交408萬平方米計算，即便忽略容積率問題，以目前揚州銷售速度，將2010年出讓土地全部消化掉的時間是37個月。

類似的還有遼寧營口。雖然周建成并未把營口列入他所研究的20個三四線城市中，但他對《投資者報》記者表示：“營口這個城市也快不行了，有些開發(fā)商估計要吸取教訓。”據(jù)了解，恒大地產(chǎn)、五礦集團、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)、萬科等大型房企在營口皆有地產(chǎn)項目，且體量不小。

緊鄰營口的遼寧盤錦市，近日也被爆商品房嚴重過剩。“房子太多了，現(xiàn)在在售的房子就夠盤錦一戶一套的了?！币晃槐P錦人士對《投資者報》記者說，盤錦地方小，人口少，根本沒那么多需求，但卻有廣廈、佳兆業(yè)、恒大扎堆在此開發(fā)。

從數(shù)據(jù)上看，三四線城市的過剩問題主要在于結(jié)構(gòu)性問題。如惠州與廣州相比，其經(jīng)濟總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%。唐山也類似。

多年來，中國城市的城鎮(zhèn)化一直被拿來作為房地產(chǎn)大量投資的借口，由此造成過分透支。漢碩國際管理學院中國城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋不久前曾表示，實際上，高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過度透支了中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。當中國城鎮(zhèn)化率達到60%左右時，就是中國高速數(shù)量型城市化問題爆發(fā)期的警戒值了。從目前城鎮(zhèn)化速度推算，或許只要5年，因過度城鎮(zhèn)化的透支，城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮(zhèn)化的房價地價持續(xù)增長預(yù)期將難以為繼。

恒大等曾深陷三線困境

曾幾何時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都以在調(diào)控前及時布局二、三線城市為豪。恒大、佳兆業(yè)、碧桂園、萬科等皆是三線布局較為廣泛的房企。在2011年，三線的成功給這些企業(yè)都帶來了良好收益。

然而三線開發(fā)的泛濫，讓一些企業(yè)開始嘗到三線戰(zhàn)略的失敗教訓。曾是恒大地產(chǎn)在中國推進“三線城市發(fā)展戰(zhàn)略”典范樣本的營口，因市場嚴重供過于求而面臨滯銷困境。“五礦在營口的項目也并不好過?！敝芙ǔ蓪τ浾哒f。

5月，有媒體曝光了恒大地產(chǎn)位于成都大邑縣的旅游地產(chǎn)項目，其項目涉嫌違法批地，或?qū)⒘粝乱黄瑪?shù)十萬平方米的爛尾工程。這也被看成是房企四線布局失敗的樣本。

“合生創(chuàng)展在天津郊區(qū)的京津新城項目，更是業(yè)界公認的投資敗筆。”周建成說。據(jù)悉，京津新城銷售的不理想還影響到了整個集團發(fā)展，該項目已成為合生產(chǎn)業(yè)鏈條中最“燒錢”的一環(huán)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，京津新城目前已經(jīng)成為合生創(chuàng)展發(fā)展過程中的包袱，短期內(nèi)無法實現(xiàn)快速前行。雖然京津新城屬二線城市的天津，但其所處地段，也可列入三四線城市。

行業(yè)龍頭萬科前兩個月拿地相較年初較為頻繁，其先在青島、唐山、南充等地拿下5宗地塊，后又在合肥、清遠、廊坊拿到三塊地，幾乎全為三線城市。已在唐山擁有兩個項目的萬科，此次又再增一項目。對于為何在唐山頻繁開發(fā)項目，截至《投資者報》記者發(fā)稿，萬科方面未能對采訪給予回應(yīng)。

代理萬科新項目的北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃總監(jiān)樊文博6月5日表示，唐山?jīng)]有限購，唐山樓市從去年九月份開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，一直到年底，但4月份出現(xiàn)大幅度的上升，說明市場有回暖的跡象。

據(jù)新浪樂居不完全統(tǒng)計，截止到6月8日，唐山地區(qū)在售住宅項目共119個。這些在售住宅項目的銷售均價為6509元/平方米，近一年來基本持平，但略有下滑。