作為一家海南的老牌上市公司，羅頓發(fā)展（600209.SH）旗下有著海南最早的五星級(jí)酒店資產(chǎn)，且在資本市場(chǎng)上有著備受青睞的旅游題材，但由于盈利欠佳，過去幾年數(shù)度出現(xiàn)虧損，這家公司也多次披星戴帽。最近，該股的表現(xiàn)卻異常瘋狂。

截至8月2日，羅頓發(fā)展過去10個(gè)交易日里股價(jià)從4元漲至7.4元，并創(chuàng)下7個(gè)漲停板，漲幅高達(dá)88%，A股排名第一。在7月大盤跌跌不休的背景下，該股無疑是兩市當(dāng)之無愧的“大牛股”。

羅頓發(fā)展股價(jià)大漲主要源于“摘帽”和公司一塊位于博鰲境內(nèi)的土地大幅升值。這塊十年前拿下的地塊面積約為1800畝，當(dāng)初每畝地價(jià)大約12萬元，十年過去地價(jià)每畝已增至數(shù)百萬元，數(shù)十倍的收益使得羅頓發(fā)展今年7月中旬剛摘帽就受到市場(chǎng)熱捧。

對(duì)于公司是否有意囤地十年，坐享土地升值，羅頓發(fā)展證券辦工作人員對(duì)《投資者報(bào)》解釋稱，“土地價(jià)格大漲是公司沒有預(yù)料到的，目前這塊土地對(duì)公司而言，是一個(gè)需要不斷投錢進(jìn)去且有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目”。

大幅升值的土地

引發(fā)羅頓發(fā)展此番股價(jià)大漲的原因至少還有兩個(gè)，一是股票自7月16日起撤銷交易所特別處理；二是最近“三沙概念”遭到熱炒，公司與此有關(guān)。

不過，股價(jià)大漲的最大推手，還是那塊十年前拿下的地。

2002年6月，羅頓發(fā)展以自有資金2.16億元向博鰲控股公司購(gòu)買位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規(guī)劃區(qū)萬泉河側(cè)的土地使用權(quán)計(jì)1800畝，用于建造國(guó)際友好村、度假別墅區(qū)等項(xiàng)目。

但自2002年征地至今，這1800畝土地一直閑置到2011年才開始征地工作，迄今為止，這1800畝土地的征地工作尚未完成，且未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)建設(shè)階段。而在這十年時(shí)間里，這塊土地迅速增值。

據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算，羅頓發(fā)展當(dāng)年拿地的價(jià)格約12萬元/畝，而目前博鰲當(dāng)?shù)仡愃七@樣優(yōu)質(zhì)地段的地價(jià)已經(jīng)炒到每畝數(shù)百萬元，如果羅頓發(fā)展就此將這塊地轉(zhuǎn)賣，獲得的將是數(shù)十倍的利潤(rùn)。因此，近期資金大舉買入，使得股價(jià)一路大漲。

對(duì)于這塊土地遲遲沒有開發(fā)的原因，羅頓發(fā)展日前聲稱，有兩方面的“客觀原因”：一是博鰲特別規(guī)劃區(qū)重新統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)公司所屬地塊的相關(guān)市政配套設(shè)施沒有到位，影響建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)；二是后續(xù)補(bǔ)償安置工作進(jìn)展緩慢，海南建設(shè)國(guó)際旅游島的熱潮實(shí)際上為公司完成后續(xù)補(bǔ)償安置工作增加了難度和成本。

難以估值的資產(chǎn)

事實(shí)上，這個(gè)大幅升值的地塊目前對(duì)公司資金是一個(gè)壓力。為加快相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，羅頓發(fā)展開展前述地塊的征地后續(xù)安置補(bǔ)償工作時(shí)需要新增相關(guān)費(fèi)用1.6億元。截至2011年底已支付5000萬元，目前仍有1.1億元的費(fèi)用待付。

另外，該地的后續(xù)開發(fā)壓力也不小。一旦此前規(guī)劃開發(fā)的度假村和度假別墅進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段，需要投入更多資金，而且，項(xiàng)目開發(fā)前期只投入不產(chǎn)出的“真空期”對(duì)公司也是一個(gè)大考驗(yàn)。

為此，公司正多方籌措資金，計(jì)劃于今年底前籌措5000萬元，2013年6月30日前籌措6000萬元，分兩次撥入瓊海市政府非稅收財(cái)政專戶，全額支付該項(xiàng)目征地后續(xù)補(bǔ)償安置新增費(fèi)用。

另外，這塊升值很大的資產(chǎn)是否可以改變公司估值？

多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)《投資者報(bào)》表示，以目前高價(jià)地塊對(duì)公司進(jìn)行價(jià)值重估只是一個(gè)賬面游戲，“除非公司能在這樣一個(gè)高位，以高價(jià)將這么一大片土地賣出去，否則就不應(yīng)該按凈資產(chǎn)重估的方法來估測(cè)其價(jià)值”。

目前，羅頓發(fā)展不打算將這塊地賣出變現(xiàn)，而是自己開發(fā)度假村和度假別墅，這就需要從項(xiàng)目的用途和未來能產(chǎn)生的現(xiàn)金流去估值。但以羅頓發(fā)展自身的開發(fā)能力、資金實(shí)力，能將項(xiàng)目開發(fā)到什么程度還很難看清。

經(jīng)營(yíng)不善的酒店

羅頓發(fā)展主要經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)是位于?？诘慕鸷０读_頓大酒店，曾是海南省7家五星級(jí)酒店之一，但業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分慘淡，自2004年以來一直虧損， 2010年底該酒店又因管理不善、設(shè)施陳舊等原因被國(guó)家旅游局取消五星級(jí)酒店資格。2011年，該酒店凈利潤(rùn)虧損1211萬元。

這個(gè)酒店是公司上市時(shí)的募投項(xiàng)目， 當(dāng)時(shí)擬投1.4億元用于羅頓大酒店二期工程，并斥資5650萬元用于酒店配套工程，但最終這兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)投入7231萬元募集資金，其余資金另作他用。

在IPO募投項(xiàng)目連年虧損后，羅頓發(fā)展決策層曾坦言，酒店經(jīng)營(yíng)不善系因股東經(jīng)營(yíng)理念存在分歧。由于酒店資產(chǎn)拖累等因素，公司2008年和2009年連續(xù)虧損， 自2010年4月27日起披星戴帽，最近才剛摘帽。

不僅作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的酒店經(jīng)營(yíng)不善，其參與的一些地產(chǎn)項(xiàng)目、裝飾工程項(xiàng)目也沒有帶來多大收益。

盡管有著一塊升值驚人的土地，但羅頓發(fā)展上市以來卻向投資者們講述著一個(gè)略顯滑稽的故事：1999年上市募資3.19億元后，欲投資酒店業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)旅游行業(yè)滑坡，之后不得以投了些低端網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品項(xiàng)目，又看不到滿意的盈利。拿著一大筆錢的羅頓發(fā)展干脆在上市3年后在博鰲買了一大塊地，并就此擱置了十年。