這或許就是一個“仗劍”獨特商業(yè)模式，方可泰然行走的“江湖”。

在2011年地產(chǎn)行業(yè)整體陷入低迷之際，華夏幸?；鶚I(yè)投資開發(fā)股份有限公司（簡稱“華夏幸?！保善贝a：600340.SH）因為有著與一般性地產(chǎn)公司不同的商業(yè)模式，其商業(yè)故事也演繹得大不同。

2月29日，華夏幸福發(fā)布其上市以來的第一份年報，得益于“產(chǎn)業(yè)新城模式”，該公司業(yè)績大增。報告期內(nèi)，華夏幸福的營業(yè)收入達(dá)77.9億元，同比增長76%；利潤總額17.4億元，同比增長181%；每股收益達(dá)2.31元，同比增長225%。同時，華夏幸福還推出了每10股送3股轉(zhuǎn)增2股，派現(xiàn)金2元的分紅預(yù)案。

《投資者報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，其獨特的商業(yè)模式在體系內(nèi)具有很強的復(fù)制能力，進(jìn)而催生了大量新增項目，為該公司的持續(xù)高增長奠定了基礎(chǔ)。

資產(chǎn)負(fù)債率僅23.9%

國信證券分析師區(qū)瑞明在解讀華夏幸福年報時指出，華夏幸福計算扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為23.9%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較優(yōu)。

此外，年末其賬面貨幣資金為35.7億元，貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債）為2.11倍，表明財務(wù)穩(wěn)健無償債壓力。

平安證券分析師李曉東根據(jù)2011年底華夏幸福170億元賬面預(yù)售款推算，當(dāng)期該公司結(jié)算的地產(chǎn)收入約為40億元。也就是說，“華夏幸福期末的業(yè)績鎖定性高達(dá)4.25，遠(yuǎn)高于其他地產(chǎn)公司”。

在李曉東看來，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)業(yè)務(wù)是華夏幸福2011年業(yè)績增長的主要驅(qū)動力，報告期內(nèi)共實現(xiàn)營業(yè)收入72.9億元，同比增長145%；根據(jù)他的估算，其中約55%來自于園區(qū)業(yè)務(wù)，其余45%為園區(qū)配套的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入。

李曉東認(rèn)為，依托于拿地優(yōu)勢的高性價比是華夏幸福地產(chǎn)產(chǎn)品的核心競爭力，而且，園區(qū)內(nèi)部的配套住宅地產(chǎn)具有比普通住宅更高的需求剛性，所以，盡管2012 年北京等核心城市周邊的房地產(chǎn)市場調(diào)整是大概率事件，但對華夏幸福的銷售不用過度悲觀。

他判斷華夏幸福的銷售會好于市場平均水平，懷來區(qū)域的配套住宅銷售是潛在增長點。

國信證券也認(rèn)為，華夏幸福住宅項目主要分布在距離北京市中心30~50公里的潮白河、永定河、大運河、八達(dá)嶺附近，而在2010年11月，根據(jù)國務(wù)院“十二五規(guī)劃”和“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的戰(zhàn)略規(guī)劃，懷來和涿鹿并為“京北新城”，這將直接利好該公司住宅項目。

同時，2010年以來的樓市調(diào)控也為華夏幸福帶來新機遇，因北京限購政策異常嚴(yán)厲，擠出需求向北京周邊轉(zhuǎn)移將會促進(jìn)華夏幸福項目銷售。

“園區(qū)+地產(chǎn)”的商業(yè)模式

在2011年地產(chǎn)低迷期，華夏幸福的業(yè)績?yōu)楹文莒n麗？與一般性地產(chǎn)公司不同的商業(yè)模式，是其中的關(guān)鍵。

華夏幸福前身為廊坊市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1998年。2011年經(jīng)證監(jiān)會審核，該公司借殼ST國祥上市成功。在區(qū)瑞明看來，多年的發(fā)展，讓華夏幸福形成了“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式。

簡而言之，其商業(yè)模式的核心之一是，與政府簽約，壟斷片區(qū)一級開發(fā)，進(jìn)行土地整理與配套設(shè)施建設(shè)，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本；其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供服務(wù)；其三是利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地；其四，通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收；其五，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本。

如此模式下，華夏幸福最終可在一級開發(fā)、園區(qū)經(jīng)營、房地產(chǎn)銷售及政府返還等多方面實現(xiàn)收益。同時，此種模式也能使得該公司在不同市場環(huán)境之下進(jìn)退自如。

比如，面對商業(yè)住宅開發(fā)低迷周期，依仗一級開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營可以獲得穩(wěn)定回報；在周期上升時，則能利用一級開發(fā)成本優(yōu)勢獲取大量土地儲備快速擴張。

記者注意到，2011 年，固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、懷來京北生態(tài)新城（河北張家口）等華夏幸福原有三大園區(qū)保持了高速增長的勢頭，同時，2011年也開啟了該公司園區(qū)整體開發(fā)模式的異地復(fù)制與擴張之路。

當(dāng)年華夏幸福新拓展7個園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)，分別為昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽園區(qū)及于洪園區(qū)。

目前，華夏幸福投資開發(fā)運營的10個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，均位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。李曉東認(rèn)為華夏幸福的商業(yè)模式具有很強的復(fù)制能力，大量新增項目的獲取也為其持續(xù)高增長奠定了基礎(chǔ)。

公募基金獲利頗豐

記者注意到，自2011年華夏幸福復(fù)牌交易后，其二級市場股價即一路飆升。今年，這種勢頭繼續(xù)延續(xù)，從年初的每股16.05元一路漲至3月1日的23.96元，漲幅達(dá)49%，同期上證指數(shù)僅上漲10.31%。

這讓投資其中的公募基金獲利頗豐。

華夏幸福2011年年報顯示，華商領(lǐng)先企業(yè)持有華夏幸福729.24萬股，工銀瑞信精選平衡買入了450.67萬股，嘉實基金旗下的豐和價值持有200.19萬股。

這三只基金如果今年以來未拋售，都將取得每股約7.9元左右的漲幅。按此計算，華商領(lǐng)先企業(yè)、工銀瑞信精選平衡、豐和價值的浮盈分別達(dá)到5761萬元、3560萬元、1581萬元。