一向?qū)φ咦顬槊舾械牡禺a(chǎn)板塊，卻在中央政府的持續(xù)高壓之下，像寒冬中堅韌的松柏一般，獨自演繹著屬于自己的行情。

在房地產(chǎn)市場遭到嚴(yán)厲打壓時，它沉寂默然，但稍有機(jī)會，地產(chǎn)股就立顯井噴之勢。譬如2月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革的通知》，受此消息激勵，地產(chǎn)股當(dāng)日全線飆升，更有11只收于漲停。

同花順金融數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計顯示，截至3月2日，房地產(chǎn)板塊整體上漲了23.7%，兩倍于同期上證指數(shù)11.8%的升幅，也是僅次于有色金屬及采掘業(yè)的第二大牛板塊。

如果說房地產(chǎn)的寒冬未必是地產(chǎn)股的寒冬，那么春節(jié)后各地樓市成交量反彈的疑似回暖又是不是地產(chǎn)股的春天呢？

政策年內(nèi)放松成主流預(yù)期

從去年12月至今，先后有佛山、蕪湖和上海三個城市出臺變相放松“限購”的政策，但最終都在中央政府的嚴(yán)控下無功而返，近期市場更是因政策放松預(yù)期而大漲。

3月2日，住建部一位負(fù)責(zé)地產(chǎn)市場監(jiān)管的司長在接受媒體采訪時稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策決不會松動，決不允許地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上與中央唱反調(diào)，因而與中央政府調(diào)控要求不符的地方“微調(diào)”行為都已被叫停。

但記者采訪發(fā)現(xiàn)，作為賣方機(jī)構(gòu)的券商分析師多數(shù)都很樂觀，他們普遍相信，就在今年的某個不太遙遠(yuǎn)的時刻，房地產(chǎn)調(diào)控政策終究會出現(xiàn)松動，即使中央仍然緊守，但可能也會默許地方政府的放松政策。

光大證券分析師萬知是其中旗幟鮮明的一位?！氨M管上海政府的樓市調(diào)控政策被取消，但并不影響地產(chǎn)政策回暖的趨勢。因為中央與地方政府在地產(chǎn)政策上的態(tài)度是一致的，如果下滑過于嚴(yán)重就需要放松。”萬知說。

之所以近段時間會出現(xiàn)新政反復(fù)出臺，又反復(fù)被叫停的現(xiàn)象，在他看來，這只是中央政府和地方政府在救市時機(jī)上有差別，這種差別是他們對土地市場及房地產(chǎn)投資的敏感度不同決定的。對地方政府來講，最直接的沖擊是土地收入減少給地方財政帶來的巨大壓力，這一點很容易被地方政府感知，并倍感壓力；而對中央政府來說，房地產(chǎn)投資指標(biāo)還沒有快速滑落，因為房地產(chǎn)投資受到影響的時間要滯后很多，大概在3～6個月之后才能顯現(xiàn)。

根據(jù)光大證券的投資預(yù)測模型以及對開發(fā)商的調(diào)研情況來看，萬知認(rèn)為，未來3～6個月，房地產(chǎn)投資將面臨大幅下滑的境地，到時候地方政府再救市叫停的可能性就很小。

同時，萬知還提到了一個耐人尋味的細(xì)節(jié)：去年佛山新政是當(dāng)晚就叫停，蕪湖是三天后叫停，上海則用了一周時間。萬知猜測，這可能說明決策層在“叫?！鄙弦步?jīng)過了一些猶豫，最后鑒于目前經(jīng)濟(jì)還沒有因為地產(chǎn)下滑出問題，才最終決定叫停，如果這樣，“說明中央對于地方救市的態(tài)度在逐步緩和。”

廣發(fā)證券分析師沈愛卿也認(rèn)為調(diào)控政策會放松，不過是“微調(diào)”而已。

他分析說，去年年底以來，各地方房地產(chǎn)放松政策不斷。大體上看，放松政策分為四種，契稅減免政策（通過上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式減免）、公積金放寬政策、購房補貼政策和限購放松政策。從放松政策后來是否被叫停了的角度看，前兩類放松政策被默許，后兩類放松政策被叫停。

沈愛卿指出，決定叫停還是不叫停的重要“紅線”是：該政策會否使房價下降或平穩(wěn)著陸的預(yù)期發(fā)生反轉(zhuǎn)，進(jìn)而直接影響到調(diào)控成果。如是，則叫停；如不是，則默許。短期來看，這條紅線不會松動，但從資金緊張的地方政府角度看，他們會有動力不斷試探紅線的尺度，繼續(xù)嘗試作出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。

中投證券分析師李少明也認(rèn)為，政策向好的趨勢不會發(fā)生變化，只是需要更好的時機(jī)。她認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫存階段，今年二季度將會出現(xiàn)投資增幅的低點，屆時政策有望出現(xiàn)明顯松動。目前房地產(chǎn)行業(yè)最壞的時期已經(jīng)過去了，未來將持續(xù)向好。

成交量回暖懸疑

除了對市場調(diào)控的擔(dān)憂外，地產(chǎn)股邊漲邊猶疑的行情，還出于對樓市成交量回暖的擔(dān)憂，不知春節(jié)過后各地樓市成交量明顯反彈的回暖是不是能夠持續(xù)。

北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截止到2月25日，北京住宅2月網(wǎng)簽總量為9117套，與1月份全月的成交量相比，上漲了23%。天津、上海等其他一線城市成交量也有了回升。

同時，房價則環(huán)比持平。偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計顯示，截止到2月25日，2月份北京純商品住宅成交均價為18895元/平方米，與1月份持平，但與去年同期相比，房價大幅下跌27.5%。

在萬知看來，成交量能夠持續(xù)回暖的原因在于今年限購城市面臨限購微調(diào)、房價下調(diào)、利率下調(diào)三重利好，因此限購城市成交量回升是大概率事件。而非限購城市去年7月份后成交量下滑是因為受制于信貸緊縮，這一點今年也會有所改善。因此從全局看，成交量都會有所上升。

中金公司分析師寧靜鞭在對二、三線城市樓盤進(jìn)行調(diào)研后也發(fā)現(xiàn)，這次銷售回暖的一個重要特點是，并沒有伴隨著開發(fā)商的大幅度降價促銷，銷售改善的趨勢有望持續(xù)到3月底。

但是也有分析師比較謹(jǐn)慎。華泰證券分析師魚晉華認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)成交量確實將有所恢復(fù)，但主要體現(xiàn)在政策松動的首套自住型需求上，而供給的壓力增大，真正的回暖需要建立在開發(fā)商大幅度降價的基礎(chǔ)上。目前成交量回暖主要集中在一線城市，二線城市反彈并不明顯，甚至仍然在下跌?，F(xiàn)在中央對上海微調(diào)動作叫停，這為一線城市的景氣度能否維持重又畫上了大大的問號，畢竟上海更具代表意義。

大漲之后防回調(diào)

相比很多分析師看好地產(chǎn)調(diào)控放松的方向，機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)股的上漲則沒有那么樂觀。

海富投資公司總經(jīng)理趙哲對《投資者報》表示，基本面與股票走勢不會完全同步，在不同的階段，股票會有自己的表現(xiàn)形式。在地產(chǎn)股調(diào)控的大背景下，地產(chǎn)股并不是最好的投資選擇，雖然從近期資金流入地產(chǎn)板塊的動向看，未來可能還會有一段時間的漲幅。

對地產(chǎn)股的集體大漲，上海鴻逸投資公司總經(jīng)理張云逸解讀說：“近期地產(chǎn)股上漲更多的是去年跌幅大的關(guān)系，很多股票價格都已跌近凈資產(chǎn)，自然有投資機(jī)會了?！彼硎?，即使未來繼續(xù)上漲，也不會大漲，原因在于過去10年高速增長的地產(chǎn)黃金時期已經(jīng)過去，只剩階段性的機(jī)會了。未來一段時間極有可能是先沖一下，然后就回調(diào)了。

而樂觀派沈愛卿表示，雖然各地的變相放松接連被中央叫停是個利空，且近期地產(chǎn)股漲幅可觀，自身有回調(diào)的壓力，但是最壞的時刻已經(jīng)過去，地產(chǎn)股的底部平臺應(yīng)該是提升的，因此總體持中性偏樂觀的態(tài)度?！?/p>