自從十年前踏入北京市場，“招保萬金”四大金剛之一的金地集團(tuán)（600383.SH）就始終未能在此書寫輝煌。在京城樓市的第一個(gè)黃金十年中，金地只提交了4個(gè)樓盤。

其中，北京金地最新推出的“金地朗悅”項(xiàng)目，去年9月開盤后即陷入?yún)^(qū)域“看跌”的尷尬境地，銷售滯緩，半年僅售出84套房，簽約成交率僅為19%。

金地朗悅銷售滯緩

同在北京南城，早先開盤的“金地仰山”的熱銷并未能給金地朗悅帶來人氣。自去年9月開盤以來，金地朗悅的銷售境況始終“悅”不起來。

北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，金地朗悅項(xiàng)目去年9月取得預(yù)售許可的330套房源至今僅簽約銷售76套（截至3月2日），12月開盤的120多套至今也僅售出8套。項(xiàng)目總體簽約成交率僅為約19%。

而相比之下，比金地朗悅晚開盤一個(gè)月的“龍湖時(shí)代天街”，其獲得預(yù)售許可的1038套房源中，至今已售出676套房，簽約成交率達(dá)65%。

此外，同出長陽區(qū)域的中糧萬科長陽半島祥云灣，其去年11月取得預(yù)售許可的幾百套房源中，至今也已售出264套，遠(yuǎn)高于金地朗悅的銷售量。

《投資者報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查，金地朗悅項(xiàng)目位于北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)和良鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界處，項(xiàng)目靠近地鐵房山線“良鄉(xiāng)大學(xué)城北”站，周圍熱門樓盤有京投萬科新里程、中糧萬科長陽半島、首開熙悅山、首創(chuàng)徜徉集等，項(xiàng)目定位于品質(zhì)剛需樓盤。

金地集團(tuán)于2010年12月獲得該地塊，地塊名為“北京市房山區(qū)房山線理工大學(xué)站3號(hào)地及5號(hào)地”，土地面積19.23萬平方米，規(guī)劃建筑面積30.35萬平方米，總地價(jià)19.10億元，折合樓面價(jià) 6293元。

可見，金地朗悅的拿地時(shí)間恰好處于北京高價(jià)地集中上市的2010年后期，因此6293元的樓面單價(jià)在此區(qū)域中已屬較高。較高的拿地成本，加上業(yè)主的反對，金地朗悅在開盤后的半年中總體價(jià)格維持在較高位，除了“特價(jià)房”，普通售價(jià)均處于15000元/平方米上下。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京高價(jià)地集中上市時(shí)間在2010年后期，當(dāng)時(shí)恰好趕上房地產(chǎn)開始調(diào)控，導(dǎo)致房價(jià)隨后穩(wěn)中有降。而開發(fā)企業(yè)當(dāng)初拿地成本過高，運(yùn)營的資金成本也很高，價(jià)格剛性較大，以至于難以根據(jù)市場環(huán)境以價(jià)換量，“如果不選擇快降，很可能隨著后市供應(yīng)大幅增加面臨更艱難的境地。”

金地業(yè)主反映，金地朗悅開盤不久后曾有降價(jià)計(jì)劃，當(dāng)時(shí)傳出計(jì)劃以合同的形式向客戶承諾，以退房或是降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的方式來補(bǔ)償老業(yè)主，不過，此后該“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的計(jì)劃被擱置。業(yè)主告訴《投資者報(bào)》記者，降價(jià)擱置的原因在于降價(jià)補(bǔ)差價(jià)消息一經(jīng)傳出即引起各界強(qiáng)烈關(guān)注，作為龍頭上市房企，金地集團(tuán)擔(dān)心影響不好。

然而，在板塊開始降溫的長陽板塊，不降價(jià)導(dǎo)致的直接后果就是銷售遇冷。一位購房者表示，金地朗悅目前有些“曲高和寡”，項(xiàng)目號(hào)稱“剛需小戶型”，但實(shí)際價(jià)格未免偏高?！敖档?.4萬元也許會(huì)考慮購買?！辟彿空邔Α锻顿Y者報(bào)》記者說。

房山板塊剛崛起即被看跌

曾是北京樓市“最熱板塊”的房山長陽近來“由熱轉(zhuǎn)冷”，頻傳“看跌”聲音。金地朗悅的滯銷或許只是冰山一角。

地處北京城西南的房山在樓市曾是被遺忘的角落，一直到2009年房山引入CSD（中央休閑購物區(qū)）概念，加上即將開通的地鐵，才讓該區(qū)迅速成為開發(fā)商競相追逐的熱點(diǎn)區(qū)域。包括金地、萬科、綠地、首開、首創(chuàng)、城建、中鐵等大牌開發(fā)商陸續(xù)入駐，使房山成為北京樓市在過去兩年中最熱的板塊。

較早進(jìn)入的中糧萬科，其長陽半島項(xiàng)目曾創(chuàng)造過五次開盤五次“日光”的紀(jì)錄，成為北京著名的冠銷樓盤。

不過，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，房山商品住宅銷售“由熱轉(zhuǎn)冷”的趨勢尤其明顯。同時(shí)，在觀望情緒濃厚的市場形勢下，長陽板塊過于密集的布局也開始令購房者擔(dān)憂。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部此前的一份統(tǒng)計(jì)，2011年8~9月，房山商品住宅僅成交613套，和前7個(gè)月的成交水平相比，大約縮水50%。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自去年7月起房山商品住宅成交均價(jià)一直保持下降趨勢，均價(jià)為1.47萬元/平方米，較上半年下降約12%。同時(shí)，多數(shù)新項(xiàng)目入市價(jià)格都低于前期開盤和擬售價(jià)，或周邊同類型項(xiàng)目的價(jià)格。以金地朗悅為例，其1.57萬元的實(shí)際成交價(jià)與1.79萬元的擬售價(jià)相比，下降了12.4%。

另外，地鐵9號(hào)線開通等利好消息并未能阻止房山板塊土地市場的大幅降溫。2011年之后房山的土地市場開始走入下行通道。

2011年11月，房山區(qū)良鄉(xiāng)一居住金融用地被北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和泰富德投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合體低價(jià)競得。該地塊項(xiàng)目起始價(jià)5.58億元，歷經(jīng)三次報(bào)價(jià)，最終成交價(jià)5.64億元，溢價(jià)率僅1.1%。該地塊建筑面積為13.27萬平方米，折合樓面價(jià)4250元/平方米。與2011年9月同區(qū)位的居住地塊相比下降了42%，與2010年相比則降幅過半。

近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告顯示，北京市房山區(qū)房山線長陽西站4號(hào)地01-04-04等地塊二類居住、商業(yè)金融用地2012年1月20日被北京鑫業(yè)利達(dá)市政工程有限公司以底價(jià)競得，規(guī)劃建筑面積19.59萬平方米，成交價(jià)8.78億元，折合樓面價(jià)4483元/平方米。

鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，2011年下半年以來，房山房價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢。樓市調(diào)控作用于房企的資金狀況，導(dǎo)致房價(jià)下跌。但從需求上看，房山板塊價(jià)格水平相對較低，具備一定的剛性需求的支撐。同時(shí)從目前板塊的在售項(xiàng)目看，中糧、萬科、首開、金地等知名房企比較集中，長期區(qū)域價(jià)值會(huì)逐漸提升。

馮聯(lián)聯(lián)表示：“只不過，在政策調(diào)控周期內(nèi)，房價(jià)還存在一定的下降壓力?！睂τ诮鸬乩蕫傢?xiàng)目，雖然目前銷售滯緩，但馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，其項(xiàng)目位置較好，且項(xiàng)目體量大，未來將成為一個(gè)較為成熟的社區(qū)。

《投資者報(bào)》記者近日走訪金地朗悅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，自2月份之后，該項(xiàng)目銷售有所回暖，2月份內(nèi)總共售出了11套房。

2011年全年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積223.6萬平方米，同比減少2.4%；累計(jì)簽約金額309.2億元，同比增長9.1%。2012年1月金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積3.7萬平方米，較上年同期減少66.8%；簽約金額4億元，較上年同期減少75.8%?！?/p>