【摘要】成本管理是一個系統(tǒng)性控制問題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項目管理的目標方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；成本管理；投資效益

隨著項目管理在建筑業(yè)中逐步推廣和普及，項目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經(jīng)得到應(yīng)用實施，可以說，項目成本管理已成為施工項目管理向深層次發(fā)展的主要標志和不可缺少的內(nèi)容。

1.成本控制構(gòu)建及控制思路

1.1建立一套完善的成本控制體系

管理者應(yīng)熟悉和了解人力、機械、材料、設(shè)備、構(gòu)配件等市場價格等相關(guān)資料，根據(jù)地區(qū)所處環(huán)境，編制相應(yīng)的成本計劃和下達成本控制指標，同時用來作為成本責任指標考核的重要依據(jù)之一。在政策上，要實行責、權(quán)、利相結(jié)合，這是成本控制目標得以實現(xiàn)的重要保證。在成本控制過程中，各崗位管理人員都應(yīng)負有成本責任，同時相應(yīng)地應(yīng)享有一定的權(quán)限，包括用人權(quán)、財權(quán)等。而其責任、權(quán)力應(yīng)界限明顯，否則會造成推諉及扯皮，不利于管理的控制。

1.2加強財務(wù)與核算管理

要嚴格控制成本開支范圍、執(zhí)行費用開支標準和有關(guān)財務(wù)制度，對各項成本費用的支出進行限制和監(jiān)督，杜絕與本工程無關(guān)的費用攤?cè)牒怂恪?/p>

1.3充分發(fā)揮造價人員作用 變被動為主動控制

造價人員從設(shè)計伊始就應(yīng)全面介入。因工程設(shè)計中許多設(shè)計人員缺乏經(jīng)濟觀念或者說某種程度上希望工程造價越高越好，只要技術(shù)可行，安全可靠即可。所以，要真正控制造價，在設(shè)計中需發(fā)揮工程造價人員懂技術(shù)、精造價的優(yōu)勢，使之參與設(shè)計，密切配合設(shè)計人員。造價人員應(yīng)充分利用功能定位，并利用同類建筑的技術(shù)經(jīng)濟指標進行分析比較來優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

1.4建立有利于成本控制的激勵機制

成本控制要重視成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控原因，對癥下藥。要對成本控制漠不關(guān)心造成失控者進行懲罰；對成本控制成績明顯者和好的建議提出者進行獎勵，充分調(diào)動員工參與成本控制的積極性。

1.5企業(yè)文化建設(shè)對成本控制有很大的激勵作用

優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會自覺、能動地控制和節(jié)約成本。同時還要開闊思路，對工程項目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應(yīng)的激勵機制，充分挖掘、引導施工單位、監(jiān)理單位好的經(jīng)驗、先進的組織方法、高超的技術(shù)能力來降低成本，加強企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實現(xiàn)投資項目效益最大化。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理

2.1土地成本管理

土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。

2.2前期費用管理

前期費用，主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本制的重點為設(shè)計費。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制：①嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；②在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料對工程造價的影響。

2.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。主要通過以下具體措施來控制分項成本：

①在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。

②成本控制目標一旦確定，應(yīng)及時對成本測算值作進一步拆分。具體化的成本控制指標對工程分包和材料選用有指導作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制目標結(jié)合有關(guān)項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，達到設(shè)計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

③在工程分包和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。編制標底，作為報價評議的重要依據(jù)。同時，加強分包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標。

④加強對投標單位的議標制度。一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現(xiàn)報價讓利，成本下浮。

⑤充分進行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。

⑥完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。嚴格變更前的成本評審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。

2.4營銷成本管理

營銷成本，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本管理的主要措施為以下幾點：

⑴建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度，是必不可少的。

⑵完善營銷成本管理的招標體系。完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。

⑶降低媒體發(fā)布的折扣點。媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的很大比重，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。

⑷管理成本控制。管理成本，是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控。

⑸財務(wù)成本管理。財務(wù)成本，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預算》，合理安排資金計劃，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

3.結(jié)束語

企業(yè)人文建設(shè)對成本控制有很大的激勵作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強企業(yè)和員工之間的親和力，使員工有歸屬感，這樣員工就會自覺、能動地控制和節(jié)約成本。實行全員、全過程、全方位的成本控制，加強企業(yè)控制成本的力度和廣度，才能不斷適應(yīng)市場競爭的形勢，實現(xiàn)成本控制的目標，最終實現(xiàn)投資項目效益最大化。 [科]