【摘要】在2011年重慶和上海試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅的背景下，本文從宏觀和微觀兩個(gè)層次分析房產(chǎn)稅稅收政策的實(shí)施效果，進(jìn)而對(duì)房產(chǎn)稅的普遍開征以及房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的完善提出參考建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；宏觀效果；微觀效果

一、問題的提出

房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的水平一直是比較有爭(zhēng)議的話題。學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的高低有所爭(zhēng)論，主要形成了兩種相反的觀點(diǎn)：一種過高論。學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平比較高，其中土地使用相關(guān)稅費(fèi)是主要來源。第二種是稅負(fù)不高論。有些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平比較高，相應(yīng)利潤(rùn)給國(guó)家創(chuàng)造的稅收水平不足，所以認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)水平不高。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)孰高孰低？房產(chǎn)稅的開征有沒有實(shí)質(zhì)性調(diào)整房?jī)r(jià)？房產(chǎn)稅的稅收政策效果有哪些？我們可以從宏觀和微觀兩個(gè)角度來探討，為房產(chǎn)稅的全面實(shí)施以及國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策提供參考以及與政策建議。

二、房產(chǎn)稅稅收政策的效果分析

（1）房產(chǎn)稅的宏觀政策效果。本文所指的宏觀政策效果指的是房產(chǎn)稅的開征對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的影響。一是房產(chǎn)稅對(duì)收入分配的影響效果。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樓面地價(jià)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額僅占樓面地價(jià)的0.2%，導(dǎo)致土地在進(jìn)入市場(chǎng)的第一環(huán)節(jié)的財(cái)富再分配職能較差。另一方面，中國(guó)目前的房產(chǎn)稅還沒有普及對(duì)居民非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，以及沒有區(qū)分房產(chǎn)的用途實(shí)行差別征稅，所以對(duì)一些高收入人群使用且占地面積較大的豪華別墅、高爾夫球場(chǎng)等房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也沒有體現(xiàn)收入分配的效果。二是房產(chǎn)稅對(duì)資源配置的影響。房產(chǎn)稅作為一種稅收，也會(huì)影響國(guó)家的資源配置。三是房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政可持續(xù)發(fā)展的影響。我國(guó)在1994年實(shí)行分稅制改革，房產(chǎn)稅劃分為地方固定收入，但是房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。房地產(chǎn)行業(yè)非稅收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于稅收收入，各級(jí)地方政府相關(guān)收費(fèi)名目繁多，規(guī)范程度低，從而抬高了房地產(chǎn)價(jià)格，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施可以進(jìn)一步規(guī)范地方政府對(duì)該行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目，從而形成一套規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系，形成地方財(cái)政可持續(xù)收入的來源。四是房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房產(chǎn)稅是目前我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段，但是從房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施在短時(shí)間內(nèi)有效控制房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)并不是房產(chǎn)稅所能控制的。從相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，在2011年末，上海房?jī)r(jià)率先下降，個(gè)別樓盤開始超低價(jià)拋售，從2011年11月份的235555元/平方米均價(jià)一直呈小幅度下降趨勢(shì)，但是2012年上半年的成交均價(jià)來看，總體仍然是上升趨勢(shì)，截止2012年10月份相關(guān)統(tǒng)計(jì)，均價(jià)回歸到25101元/平方米。（2）房產(chǎn)稅的微觀政策效果。房產(chǎn)稅實(shí)施微觀政策效果僅僅是從房產(chǎn)稅的納稅人角度加以分析。從微觀層面上來看，房產(chǎn)稅可以影響人們對(duì)房地產(chǎn)投資的活動(dòng)。從房產(chǎn)稅重流通輕保有角度來看，房產(chǎn)稅的實(shí)施從某種程度上來說抑制了房地產(chǎn)的流通熱情。從重慶的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則可知其征稅對(duì)象是重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟 、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套，其稅率為0.5%～1.2%，高檔住房的差別稅率且稅率較高有效抑制了高檔房產(chǎn)的流通；從上海的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則來看，僅對(duì)新購(gòu)住房開征房產(chǎn)稅，實(shí)行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，市價(jià)低于上年度均價(jià)2倍的可暫減為0.4%，由于針對(duì)新購(gòu)住房，在某種程度上降低炒房者的購(gòu)房熱情。從消費(fèi)者的角度來看，就應(yīng)該把房產(chǎn)稅作為成本加以考慮，從而增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，但是由于房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策比較多，從而削弱了房產(chǎn)稅的成本效應(yīng)。

三、基本結(jié)論及建議

從以上的分析可以看出，房產(chǎn)稅應(yīng)該突破把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段這種定性思維，應(yīng)該從地方政府公共品供求特點(diǎn)出發(fā)以及房產(chǎn)稅本身調(diào)節(jié)功能出發(fā)，把房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政財(cái)源建設(shè)的角度進(jìn)行完善。首先，以財(cái)產(chǎn)稅而不是使用稅的范疇來整合，可以把房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等整合成統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅。其次，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值而不是賬面凈值作為計(jì)稅依據(jù)，從會(huì)計(jì)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值更能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅的開征可以在試點(diǎn)城市基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大征收的范圍，同時(shí)減少房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。一方面把房地產(chǎn)按照用途進(jìn)行分類，對(duì)居住型房地產(chǎn)可以免稅，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)稅可以適當(dāng)調(diào)高稅率；另一方面稅收優(yōu)惠可以傾向于中等或是低收入家庭，針對(duì)改善型住房也要考慮房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。

參 考 文 獻(xiàn)

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[4]http：//newhouse.sh.soufun.com/fangjia/