【摘要】房地產(chǎn)的調(diào)控政策關(guān)系到百姓民生和房地產(chǎn)業(yè)、乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持久、健康發(fā)展的問(wèn)題。應(yīng)該使得房地產(chǎn)政策和制度保持長(zhǎng)期穩(wěn)定和協(xié)調(diào)，具有長(zhǎng)期可預(yù)期的政策效果。要基于中國(guó)國(guó)情、立足住宅民生消費(fèi)的屬性，來(lái)設(shè)計(jì)具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略性房地產(chǎn)的調(diào)控政策和制度。

【關(guān)鍵詞】住宅民生屬性；房地產(chǎn)調(diào)控政策

自上世紀(jì)90年代中期，中國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)化為核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招標(biāo)拍賣，有力地推動(dòng)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲，在一些城市，商品房的房?jī)r(jià)超出普通百姓的購(gòu)買力。過(guò)度投資投機(jī)推動(dòng)地價(jià)高企，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)是：只有當(dāng)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的平衡和抑制的作用存在時(shí)，才能是所謂的完全自由，“完全競(jìng)爭(zhēng)”會(huì)自發(fā)地抑制投機(jī)。中國(guó)人多地少，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是供應(yīng)彈性不足的市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)“完全競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)，這顯然是導(dǎo)致投機(jī)產(chǎn)生的重要因素。從近十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，有許多人將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)投資市場(chǎng)。但是住房本身屬性應(yīng)該是滿足人們居住這一基本需求的消費(fèi)品，而且是涉及廣大百姓的民生必需品。

購(gòu)買住房應(yīng)該是為了滿足和改善居住狀況為目的，是一種消費(fèi)行為。如果買房是為了賺取差價(jià)獲利，這就是投機(jī)行為。如果人們置地買房就好像在參加一場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲，每一個(gè)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲，每一個(gè)人都認(rèn)為“花”會(huì)傳出去，誰(shuí)也不知道“鼓聲”什么時(shí)候會(huì)停止，參加“擊鼓傳花”游戲的每一個(gè)人都是抱著投機(jī)的心理，每個(gè)人都是懷著賭的心態(tài)，不是為了得到“花”，而是要能夠“傳”下去，在這場(chǎng)游戲中取勝。如果市場(chǎng)上許多人置地買房，其目的是為了所謂的“投資”，為了“傳下去”，為了賭一把，這場(chǎng)“擊鼓傳花”的游戲?qū)?dǎo)致巨大的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，日本的房地產(chǎn)泡沫的破裂就是前車之鑒。

在過(guò)去十多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種投機(jī)投資表現(xiàn)是地價(jià)越拍高、房?jī)r(jià)越漲越高，投資買房的比例也越來(lái)越高，普通百姓的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲，他們對(duì)住房的購(gòu)買力越來(lái)越低，使他們無(wú)法改善自己的居住條件。開發(fā)商抱著投機(jī)的心態(tài)拍得高價(jià)土地，面對(duì)已經(jīng)居高不下的成本，只能開發(fā)適合高收入階層的住房，高收入階層如今買房已不再是解決居住問(wèn)題，而是為了“投資”，他們可能已經(jīng)買賣過(guò)好幾套房。投機(jī)、投資行為在很大程度影響了住宅房地產(chǎn)的價(jià)格，住宅房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制偏離了民生消費(fèi)品的屬性。

近幾年中央政府采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取限購(gòu)等嚴(yán)厲的“剎車”特點(diǎn)的調(diào)控手段，采取行政手段抑制房地產(chǎn)投資。在短時(shí)期內(nèi)取得了明顯的效果，阻遏了地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲。但是，這種一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消費(fèi)需求，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩的嚴(yán)峻形勢(shì)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)，它影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多產(chǎn)業(yè)，對(duì)保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)立足于促進(jìn)住宅消費(fèi)、抑制住宅投資的軌道上來(lái)，推動(dòng)首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房，增加保障性住房比例，促進(jìn)存量住宅的二手交易，既活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)又不至于導(dǎo)致房地產(chǎn)投資投機(jī)泡沫產(chǎn)生。應(yīng)該從以下三方面來(lái)考慮如何制定房地產(chǎn)、尤其是對(duì)于住宅的政策和制度：

一、加強(qiáng)保障性住房比例，解決低收入階層住房問(wèn)題

低收入階層住房問(wèn)題是關(guān)于社會(huì)安定、百姓民生的重要方面，必須要加以重視和有效地解決，要研究如何充分利用有限的財(cái)力，控制單套面積，建設(shè)盡可能多的套數(shù)，努力擴(kuò)大保障低收入階層群體數(shù)量，保證分配公正透明和社會(huì)監(jiān)督，對(duì)保障房的購(gòu)買租賃、使用和流轉(zhuǎn)建立配套的法規(guī)。可以借鑒新加坡“公共組屋”的管理模式，新加坡對(duì)于“公共組屋”的購(gòu)買資格有嚴(yán)格的規(guī)定，僅限于屋主使用，不得出租和空置，對(duì)于“公共組屋”的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也有明確的規(guī)定，“公共組屋”的二手市場(chǎng)購(gòu)買人的資格也必須符合“公共組屋”購(gòu)買條件。我國(guó)保障性住房市場(chǎng)應(yīng)該僅限于保障對(duì)象（低收入階層），保障房除了購(gòu)買方式之外，還應(yīng)補(bǔ)充廉租以解決收入最底層的居民、以及剛踏入社會(huì)的大學(xué)生的居住問(wèn)題。切忌保障房流入商品房市場(chǎng)，這樣可以使得保障房規(guī)模逐步擴(kuò)大，使得社會(huì)受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府財(cái)力過(guò)度負(fù)擔(dān)，各地城市逐步建立穩(wěn)定的、逐年擴(kuò)大的保障房體系，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，逐步擴(kuò)大低收入階層居民的住房保障比例，形成解決低收入階層住房問(wèn)題的良性發(fā)展的軌道。要汲取九十年代曾經(jīng)搞過(guò)一陣子的“經(jīng)濟(jì)適用住房”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“經(jīng)濟(jì)適用住房”之所以沒(méi)有延續(xù)，其主要原因是“經(jīng)濟(jì)適用住房”沒(méi)有完善的配套法規(guī)和政策，許多“經(jīng)濟(jì)適用房”被有錢人購(gòu)買，“經(jīng)濟(jì)適用房”小區(qū)里出現(xiàn)寶馬等高檔轎車，“經(jīng)濟(jì)適用房”流入商品房二手市場(chǎng)，“經(jīng)濟(jì)適用房”沒(méi)有起到保障中低收入階層住房的政策初衷。新加坡的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明：在人多地少的城市國(guó)家，由于采取了科學(xué)、合理、可行的住房政策，在新加坡經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)，公共住宅房?jī)r(jià)一直保持在百姓的承受能力范圍，區(qū)隔公共住房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)，滿足了各階層人民的住房需求。

二、對(duì)不同的住房需求采取區(qū)別化調(diào)控政策

從消費(fèi)需求特點(diǎn)，住房市場(chǎng)可以區(qū)分為剛性需求、改善性需求、奢華性需求和投資性需求。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該針對(duì)不同需求進(jìn)行調(diào)控，以使得有限的房地產(chǎn)資源用于滿足百姓合理的住宅需求，同時(shí)，促進(jìn)合理的住宅需求，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。剛性需求主要是年輕家庭和中低收入家庭，對(duì)于這部分剛性需求應(yīng)該實(shí)行貸款、稅收等方面扶持政策。應(yīng)在房型面積方面不宜過(guò)大，應(yīng)控制在滿足基本需求方面，控制住宅總價(jià)。改善性需求主要滿足中產(chǎn)階層的合理改善住宅消費(fèi)的需求。應(yīng)該鼓勵(lì)和滿足改善性住宅需求。鼓勵(lì)改善性需求的住宅政策對(duì)于促進(jìn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，對(duì)于滿足隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高具有重要作用。中產(chǎn)階層的日益擴(kuò)大以及他們的合理住宅改善需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。奢華性需求主要是對(duì)于別墅、高檔豪華公寓等少數(shù)占用土地多的住宅類型，對(duì)于此類住宅不符合中國(guó)土地資源緊張的國(guó)情，應(yīng)該加以限制發(fā)展。投資性需求與改善性需求容易被人混淆，其關(guān)鍵區(qū)別在于“度”，應(yīng)該限制購(gòu)買二套以上，比較合適的限制措施是采取累進(jìn)的稅收政策，買的越多，稅負(fù)越高，使得購(gòu)房者感覺(jué)到稅負(fù)大于住宅的投資收益，購(gòu)房者也就不會(huì)繼續(xù)購(gòu)買。正在醞釀的房地產(chǎn)稅，也應(yīng)考慮對(duì)于擁有多套住宅如何設(shè)計(jì)累進(jìn)稅制，使得房地產(chǎn)稅真正起到調(diào)控房地產(chǎn)投資需求的作用，而不影響到絕大多數(shù)百姓的合理住宅消費(fèi)。

三、保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定和持續(xù)

近十多年中國(guó)房地產(chǎn)政策變化起伏較大，從推進(jìn)住房商品化到金融危機(jī)期間，一直是采取大力鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)的政策。到2010年開始覺(jué)察房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快、提出遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，逐步開始采取限購(gòu)、限貸的政策。在這種180度的、比較簡(jiǎn)單化、一刀切政策轉(zhuǎn)向措施對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)和百姓預(yù)期產(chǎn)生不穩(wěn)定的、負(fù)面的影響，但也是受制于“急剎車”的需要，不得已而為之。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)龍頭行業(yè)，帶動(dòng)鋼鐵、有色金屬原材料、建材、家電家具等眾多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的寬幅波動(dòng)，必然對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大沖擊。從百姓的角度，房地產(chǎn)價(jià)格和購(gòu)買政策的波動(dòng)性和不確定性，對(duì)于百姓的購(gòu)房和投資的預(yù)期產(chǎn)生很大的影響，要么是過(guò)度投資，要么是抑制購(gòu)買，一些百姓被波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)搞得暈頭轉(zhuǎn)向。

房地產(chǎn)政策和制度的穩(wěn)定和持續(xù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)持久健康發(fā)展的必要條件，穩(wěn)定、持續(xù)的房地產(chǎn)政策和制度的立足點(diǎn)應(yīng)該是根據(jù)中國(guó)的國(guó)情、百姓民生需求、以及房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)來(lái)穩(wěn)定協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此、需要從房地產(chǎn)稅、保障房制度、對(duì)各類型住宅的區(qū)別化開發(fā)管理政策以及各類住宅的貸款政策上綜合協(xié)調(diào)，目標(biāo)是促進(jìn)和滿足各階層民生合理住宅需求、阻止過(guò)度投資，盡快從當(dāng)前臨時(shí)性的政策措施轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)期穩(wěn)定協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)政策和制度。