“調(diào)整”和“轉(zhuǎn)型”是近一年來(lái)SOHO中國(guó)（0410.HK）傳遞給外界的最主要的聲音。距離上次聲稱(chēng)“不再倒騰爛尾樓”、“調(diào)整銷(xiāo)售制度”不過(guò)半年，SOHO中國(guó)近日又宣布將“告別散售轉(zhuǎn)向自持”。

“轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)將擁有北京、上海大量?jī)?yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主，三年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過(guò)40億人民幣。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹8月16日稱(chēng)。

但投資者似乎不再買(mǎi)賬。消息宣布以來(lái)，SOHO中國(guó)股價(jià)三天內(nèi)跌去約12%，即便在潘石屹夫婦宣布已回購(gòu)近1億港幣并將繼續(xù)回購(gòu)股票后，很多投資者仍在看空。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫對(duì)SOHO中國(guó)的“轉(zhuǎn)型”不以為然。他對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，潘石屹揚(yáng)言轉(zhuǎn)型自持，最大的可能是為了炒作。

爭(zhēng)議轉(zhuǎn)型

對(duì)于轉(zhuǎn)型原因，SOHO中國(guó)的官方解釋是，從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值來(lái)看，適時(shí)向自持轉(zhuǎn)型，不但物業(yè)增值可以給公司帶來(lái)不可小視的價(jià)值，穩(wěn)定的租金收入也將為公司長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。SOHO引用地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司世邦魏理仕的報(bào)告稱(chēng)，過(guò)去18個(gè)月，SOHO主要辦公樓租金的上漲幅度超過(guò)了70%，成本回報(bào)率超過(guò)14%。

不少業(yè)內(nèi)人士表示看好，認(rèn)為自持物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)所在。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰日前撰文指出，在國(guó)際上，商業(yè)物業(yè)大多是只租不售的，持有經(jīng)營(yíng)也是國(guó)際上的通行做法。他認(rèn)為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)向自持會(huì)給投資者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)好處。

但是更多的人在質(zhì)疑。吳其倫認(rèn)為，無(wú)論從資金、人才、資源儲(chǔ)備等各方面看，SOHO目前都不具備自持項(xiàng)目的條件。

“從近幾年SOHO的重營(yíng)銷(xiāo)、次產(chǎn)品、輕推廣的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，在潘石屹的戰(zhàn)略規(guī)劃中，銷(xiāo)售獲利是其主要贏利模式，目前，在缺少任何鋪墊的情況下，突然公布重大戰(zhàn)略，令人費(fèi)解。”吳其倫表示，長(zhǎng)期持有商業(yè)項(xiàng)目，需要足夠的財(cái)力支撐，加之SOHO產(chǎn)品本身就不太好租，因此他不看好。

最大的質(zhì)疑來(lái)自投資者。轉(zhuǎn)型消息公布后，本就表現(xiàn)疲弱的SOHO中國(guó)股價(jià)應(yīng)聲向下，連續(xù)三日大幅下跌。截至8月24日收盤(pán)，該公司股價(jià)為5.20港元，遠(yuǎn)低于2007年上市時(shí)8.30港元的招股價(jià)。

盛富資本和協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖日前表示：“不僅是近一兩年，若按照這種模式轉(zhuǎn)型，未來(lái)幾年內(nèi)SOHO中國(guó)的利潤(rùn)率和股東回報(bào)率都會(huì)下滑比較大?！痹邳S立沖看來(lái)，寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)的凈租金回報(bào)率一般在2%～3%，現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)，并不支撐這種自持占比過(guò)高的模式。

交銀國(guó)際目前對(duì)SOHO中國(guó)做出“沽出”評(píng)級(jí)，稱(chēng)“轉(zhuǎn)型為租賃商并非易事，鑒于售房收入的流失超出租金收入的增幅，我們下調(diào)2012-2014年盈利預(yù)測(cè)16-23%。我們把資產(chǎn)凈值下調(diào)5%”。

進(jìn)退兩難

事實(shí)上，無(wú)論SOHO中國(guó)此次轉(zhuǎn)型是否足夠有“誠(chéng)意”，其必須轉(zhuǎn)型已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在大肆宣揚(yáng)“轉(zhuǎn)型”的背后，SOHO中國(guó)出爐了一份并不亮麗的半年報(bào)。中期業(yè)績(jī)的營(yíng)業(yè)收入為人民幣12.22億元，同比下降54%；核心利潤(rùn)為人民幣6.13 億元，同比下降65%；合約銷(xiāo)售額為人民幣60億元，同比減少27%。

此60億元的銷(xiāo)售額僅占潘石屹年初宣布的230億元銷(xiāo)售額的26%。潘石屹為此也及時(shí)調(diào)低了公司年度銷(xiāo)售目標(biāo)為130億元。SOHO中國(guó)稱(chēng)銷(xiāo)售放緩及凈利下降是由于期間沒(méi)有新完工項(xiàng)目以及較少的投資物業(yè)評(píng)估。

一直以來(lái)，SOHO中國(guó)以業(yè)績(jī)不穩(wěn)定著稱(chēng)，這由其散售的商業(yè)模式所致。在2007年的招股說(shuō)明書(shū)中，SOHO中國(guó)在風(fēng)險(xiǎn)因素的闡述中就說(shuō)明：“由于我們主要致力于發(fā)展及銷(xiāo)售大型商業(yè)物業(yè)，我們的大部分收益為經(jīng)常性收益，而我們不同時(shí)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)?！?/p>

過(guò)去幾年，SOHO中國(guó)以大肆收購(gòu)爛尾樓控制成本，以品牌成功的慣性高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)，以散售模式迅速回籠資金，造就高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)。2007年SOHO中國(guó)上市后銷(xiāo)售額取得高速增長(zhǎng)，2008年、2009年與2010年銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng)92%、77%和82%。高峰時(shí)期的2010年SOHO中國(guó)創(chuàng)造了高達(dá)238億元的銷(xiāo)售額。

不過(guò)，2011年樓市調(diào)控令SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售遭遇滑鐵盧，營(yíng)銷(xiāo)體系出現(xiàn)動(dòng)蕩，甚至于2011年底鬧出“欠薪門(mén)”事件。整個(gè)2011年SOHO中國(guó)僅銷(xiāo)售109億元，與年初230億元銷(xiāo)售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，SOHO中國(guó)這兩年在北京拿地越來(lái)越困難，加上北京、上?？晒┦召?gòu)的黃金地段項(xiàng)目也越來(lái)越少，其擴(kuò)張已嚴(yán)重受限，因此其無(wú)奈轉(zhuǎn)型自持或也是個(gè)出路。

陳寶存透露，前兩年潘石屹一直對(duì)廣渠路15號(hào)地塊以及CBD中服地塊有強(qiáng)烈拿地欲望，但最后皆失手，敗于央企和金融類(lèi)公司?！癝OHO肯定想擴(kuò)張但難度很大，土地市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)開(kāi)發(fā)公司不利，當(dāng)然SOHO的產(chǎn)品也不是很讓北京市政府滿(mǎn)意，其未對(duì)CBD整體發(fā)展做出太大貢獻(xiàn)?！?/p>

“問(wèn)題的核心不在于地塊及可售項(xiàng)目，而是SOHO產(chǎn)品的本身，SOHO產(chǎn)品其定位應(yīng)該是居家辦公，可幾乎沒(méi)有一個(gè)買(mǎi)SOHO的是居家辦公的，而是大投資客，這就嚴(yán)重偏離了產(chǎn)品定位，這樣的模式注定是難以長(zhǎng)久的?！?吳其倫對(duì)《投資者報(bào)》記者說(shuō)。

有分析人士指出，SOHO中國(guó)或面臨進(jìn)退兩難的尷尬境地。進(jìn)（繼續(xù)散售）則經(jīng)受業(yè)績(jī)波動(dòng)，退（轉(zhuǎn)向自持）則面臨短期業(yè)績(jī)下滑。無(wú)論哪種，都不利于其股價(jià)表現(xiàn)。