摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)國家有關(guān)法律取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)相關(guān)的一系列開發(fā)、經(jīng)營和管理等一切活動(dòng)的總和。是以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)為手段，以營利為目的，創(chuàng)建物質(zhì)文明為最終表現(xiàn)。而各個(gè)階段或環(huán)節(jié)中會(huì)呈現(xiàn)各種不同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的轉(zhuǎn)化，會(huì)產(chǎn)生各種不同的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，因此必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作，綜合分析各要素，以取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的問題分析

前期工作是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段的基礎(chǔ)。它涉及到各種職能部門和專業(yè)領(lǐng)域要求。在實(shí)際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。

(一)技術(shù)資料與實(shí)地出入的矛盾

開發(fā)商通過協(xié)議、招標(biāo)或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調(diào)整，或測繪資料的時(shí)滯，往往導(dǎo)致圖紙與實(shí)地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準(zhǔn)確反映。

(二)效益原則與方案優(yōu)化的矛盾

項(xiàng)目開發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，并以此為基準(zhǔn)取得最佳經(jīng)濟(jì)效果。但是，這往往受到相關(guān)政策和法規(guī)的限制。方案設(shè)計(jì)的基本依據(jù)之一是《選址意見書》，它對項(xiàng)目基地退界、間距、高度等技術(shù)指標(biāo)給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發(fā)商角度，為了方案成本控制和優(yōu)化，容積率最好做足，但采光、日照等技術(shù)要求往往形成瓶頸限制。

(三)市場變化與開發(fā)進(jìn)度的矛盾

大家知道，市場信息干變?nèi)f化。在不同時(shí)間，由于生活水平和消費(fèi)觀念等因素的影響，導(dǎo)致顧客對房地產(chǎn)的要求也隨之變化。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要一個(gè)周期，一般至2～3年，項(xiàng)目一經(jīng)定位就很難改變。這樣，很容易造成當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)內(nèi)容和現(xiàn)時(shí)市場需求相違背而脫節(jié)，造成項(xiàng)目租售困難。

(四)不確定因素較多，很難進(jìn)行量化控制前期工作很大程度上量個(gè)平衡協(xié)調(diào)過程。它受到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期有效管理的對策

(一)研究投資環(huán)境。

環(huán)境因素是項(xiàng)目開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有土地條件的一次性、政策環(huán)境的復(fù)雜性等特點(diǎn)，只有對環(huán)境因素做出正確的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才有可能走向成功。投資環(huán)境主要是指政策環(huán)境和地理環(huán)境。政策環(huán)境研究從宏觀上研究當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場的政策走向，微觀上研究當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動(dòng)向，誰就能把握市場的“先機(jī)”?；仡櫱皫啄甑陌l(fā)展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場供給方式由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招標(biāo)或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場稅率的調(diào)整政策、商品房契稅的降低和房地產(chǎn)交易手續(xù)的調(diào)整等政策大調(diào)整都大大地改變了房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境，改變和引導(dǎo)了市場走勢。地理環(huán)境研究是另一個(gè)不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態(tài)環(huán)境等自然環(huán)境，以及業(yè)已形成的外部人文、社會(huì)文化環(huán)境。它看似具有先天性，卻與政策環(huán)境關(guān)聯(lián)并受其后天刺激而產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，影響深遠(yuǎn)。比如城市區(qū)劃調(diào)整，可以改變名義上的地理環(huán)境，享受不同的政策環(huán)境；城市基礎(chǔ)設(shè)施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設(shè)的投資與規(guī)劃，可以改變相對的地理空間；河道的疏浚與開發(fā)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)都可以塑造固有的地理形態(tài)；大學(xué)城、體育場館、大劇院等配套服務(wù)設(shè)施品質(zhì)的改善，則擴(kuò)展了地理的人文內(nèi)涵；商業(yè)中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業(yè)價(jià)值。相反，環(huán)保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，人們在談?wù)撃硡^(qū)塊或板塊的開發(fā)情況時(shí)，熱衷的話題不外乎“現(xiàn)有自然條件”、“現(xiàn)有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現(xiàn)有樓盤及未來開發(fā)熱度”等。不乏看出，人們始終關(guān)心的永遠(yuǎn)離不開環(huán)境因素，而對開發(fā)商來說，環(huán)境研究是確立本項(xiàng)目是否具有競爭上的絕對優(yōu)勢。

(二)進(jìn)行市場調(diào)研

市場因素是首要因素。所以首先是進(jìn)行市場調(diào)查，研究分析業(yè)已存在的市場情況。市場調(diào)查主要是消費(fèi)者調(diào)查、房產(chǎn)品調(diào)查和市場競爭狀況的調(diào)查。其中消費(fèi)者調(diào)查是指購房者數(shù)量、物業(yè)面積大小、總價(jià)多少、習(xí)慣愛好等購買力調(diào)查，廣告影響力、價(jià)格敏感度等消費(fèi)影響力調(diào)查；房產(chǎn)品調(diào)查是指供求狀況、市場容量、銷售趨勢、房產(chǎn)品發(fā)展趨勢等調(diào)查；市場競爭狀況調(diào)查是指項(xiàng)目周邊地塊的競爭對手市場定位及操作，潛在消費(fèi)者的市場爭奪壓力等調(diào)查。通過對購買者或潛在購買者的經(jīng)常性調(diào)查，及時(shí)把握需求動(dòng)向，同時(shí)可以不斷更新數(shù)據(jù)庫資料，為調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新市場提供準(zhǔn)確的第一手資料。市場需求決定一切，市場需求決定開發(fā)項(xiàng)目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項(xiàng)目。

項(xiàng)目可行性分析是在有需求狀態(tài)下，摸清房產(chǎn)品的具體需求，確定項(xiàng)目規(guī)模檔次。只有確定合理的規(guī)模檔次，才會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)，確定項(xiàng)目房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場適應(yīng)力。只有生產(chǎn)出適合市場的房產(chǎn)品，項(xiàng)目才會(huì)成功。然而面對多變性的銷售市場，這并不是積極適應(yīng)的過程，僅僅是被動(dòng)性適應(yīng)。

(三)經(jīng)濟(jì)分析

首先必須仔細(xì)計(jì)算土地價(jià)款。其次是對一些地方規(guī)費(fèi)等前期建設(shè)費(fèi)用以及交付使用前必需發(fā)生的費(fèi)用，要有正確的預(yù)測，包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、大配套費(fèi)、水電氣綠化等貼費(fèi)、散裝水泥“限袋費(fèi)”、墻改費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、竣工資料保證金、地方教育費(fèi)、環(huán)境影響補(bǔ)償費(fèi)、房屋維修基金、驗(yàn)收檢測費(fèi)等。另外，還要測算建設(shè)單位管理費(fèi)、營銷策劃費(fèi)等。這些費(fèi)用與建安費(fèi)用一起構(gòu)成工程投資估算。所以在可行性分析時(shí)，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會(huì)嚴(yán)密并且具有時(shí)效。

(四)財(cái)務(wù)分析

根據(jù)前述的投資估算擬定項(xiàng)目籌資方案，估測資金回籠計(jì)劃，確定合理的資金運(yùn)用表。當(dāng)然必須運(yùn)用資金運(yùn)作技巧，考慮部分墊資施工、預(yù)售回籠、滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)資金運(yùn)用表計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用?？紤]國家利率政策調(diào)整的可能性以及資金運(yùn)用的復(fù)雜性等，還必須另列不可預(yù)見費(fèi)。根據(jù)銷售收入按規(guī)定計(jì)取營業(yè)稅。

工程投資估算加上項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金即為項(xiàng)目總投資。銷售總收入與項(xiàng)目總投資的差額即為項(xiàng)目利潤。差額越大，項(xiàng)目效益越好。沒有利潤的項(xiàng)目一定為不可行。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作分析必須從維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的嚴(yán)肅性出發(fā)，仔細(xì)收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)，認(rèn)真運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)和方法，得出正確的結(jié)論性意見和項(xiàng)目選擇建議，為決策者確定項(xiàng)目提供可靠依據(jù)，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長官意識(shí)”。

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