摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功與否與在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制有著密切的關(guān)系，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本能夠得到有效的控制，那么企業(yè)在利潤(rùn)的獲取以及在項(xiàng)目的成功方面就不會(huì)有多大的問(wèn)題。也就是說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本的控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。本文就針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程對(duì)成本控制進(jìn)行了分析，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)工作提供一些可行性的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；投資決策；成本控制

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，對(duì)于成本的有效控制不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性運(yùn)行。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，在招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算以及營(yíng)銷(xiāo)等方面的成本控制，具體來(lái)說(shuō)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1 投資決策階段

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)在取得一個(gè)項(xiàng)目之后，在開(kāi)發(fā)之前要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目做可行性的研究。在進(jìn)行可行性的研究過(guò)程中首先應(yīng)該由策劃設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從而提出可行性的建議，也就是說(shuō)這個(gè)建議一方面要滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要，另一方面要讓企業(yè)獲得較高的利潤(rùn)，并且在這過(guò)程中需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行很好的定位。在分析目前市場(chǎng)中的狀況的基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，當(dāng)然在進(jìn)行調(diào)研以后，專(zhuān)業(yè)人士還要根據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料以及一些特有的方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行資金的估計(jì)，也就是要進(jìn)行初步的預(yù)算。而決策者則要根據(jù)所提交的策劃報(bào)告對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)的地點(diǎn)以及時(shí)間還有所要用到的一些原料的價(jià)格，市場(chǎng)方面的需求以及所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行一個(gè)科學(xué)的分析與研究，從產(chǎn)品定位角度說(shuō)明成本與產(chǎn)品的密切關(guān)系，并獲得高品質(zhì)，底成本的產(chǎn)品?；蛘邼M(mǎn)足市場(chǎng)需求的低成本產(chǎn)品，從而正確的制定目標(biāo)成本與資金計(jì)劃，為以后的環(huán)節(jié)鋪路，并且為科學(xué)的成本控制打好基礎(chǔ)。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制的好不好，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的階段可以分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工設(shè)計(jì)三部分，當(dāng)然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設(shè)計(jì)招投標(biāo)的活動(dòng)中，可以將技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)方面的影響看作是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，也就是要組織多家單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，然后在過(guò)程中邀請(qǐng)多個(gè)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)標(biāo)，從而科學(xué)的選出最適合做項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，從而讓良好的設(shè)計(jì)降低成本；在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該對(duì)一些建筑原材料以及人力的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的估算，當(dāng)然在估算的過(guò)程中要保證所估算的數(shù)字不能夠超過(guò)的可行性報(bào)告里面的幅度；并且在施工圖的設(shè)計(jì)階段，對(duì)于施工圖要進(jìn)行完美詳細(xì)的編制，將工程方面的設(shè)計(jì)與工程預(yù)算結(jié)合起來(lái)，在保證有好的質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)。當(dāng)然為了達(dá)到這個(gè)目的，企業(yè)可以邀請(qǐng)比較專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)人員，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控，從而達(dá)到降低成本的目標(biāo)。

3 招投標(biāo)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，招投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在很多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中都是這樣，為了保證找到最好的開(kāi)發(fā)商以及找到最好的合作商，項(xiàng)目擁有者都會(huì)組織投招標(biāo)活動(dòng)。所以在整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不管是在土地的競(jìng)拍還是在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及提供材料方面都要進(jìn)行招投標(biāo)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)公司為了保證招投標(biāo)科學(xué)的進(jìn)行，所以就會(huì)將自己所要的東西委托給一家專(zhuān)門(mén)的招投標(biāo)公司，讓他們科學(xué)的組織招標(biāo)投標(biāo)，闡述合同條款的完善及可執(zhí)行來(lái)降低成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，盡量編制切實(shí)可行的閉口合同來(lái)減小施工階段的成本變動(dòng)，然后通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)審團(tuán)的審判，找出最適合的合作企業(yè)。在進(jìn)行這樣的活動(dòng)的過(guò)程中不僅需要招投標(biāo)公司的努力，更需要企業(yè)部門(mén)的配合，從而讓整個(gè)活動(dòng)能夠科學(xué)有序的進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中需要將施工圖的預(yù)算作為招投標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)，在這方面對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行控制，然后在各個(gè)方面進(jìn)行科學(xué)的審核，從而讓整個(gè)成本的控制在一個(gè)良好的環(huán)境中發(fā)展也是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

4 施工階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，施工也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谶@個(gè)環(huán)節(jié)一些書(shū)面上的報(bào)告上的成本的控制都到了現(xiàn)實(shí)中去，也就是說(shuō)要在這個(gè)過(guò)程中將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)換成實(shí)際的成本。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于成本的控制也就非常關(guān)鍵，在遇到目標(biāo)偏離的時(shí)候要盡可能的進(jìn)行矯正，實(shí)現(xiàn)良性的循環(huán)，讓整個(gè)過(guò)程在一個(gè)可控制的范圍之內(nèi)。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于設(shè)備以及原材料的質(zhì)量把關(guān)也是非常重要的，在這個(gè)階段的成本控制主要注意以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)于合同的控制

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該謹(jǐn)遵合同上的條款，增強(qiáng)全體的法律意識(shí)，保證合同的嚴(yán)密性。因?yàn)槿绻麑?duì)于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過(guò)程中如果發(fā)生糾紛以及索賠的現(xiàn)象，就會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)中的成本控制產(chǎn)生很大的影響，有可能會(huì)因?yàn)樗髻r導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的問(wèn)題，所以在施工的過(guò)程中需要對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂?，以免因?yàn)楹贤募m紛出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的成本浪費(fèi)。

（二）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的控制

在施工的過(guò)程中，如果由于在組織以及技術(shù)方面的缺陷，也有可能會(huì)導(dǎo)致成本的增加。例如在施工的時(shí)候施工人員不能夠按時(shí)按質(zhì)的去完成一些任務(wù)，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過(guò)關(guān)導(dǎo)致問(wèn)題的出現(xiàn)，這些都有可能會(huì)引起工程造價(jià)的失控。所以在這個(gè)階段要注意組織方面的完善，要嚴(yán)格按照管理流程做事。并且在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于一些設(shè)備以及材料的價(jià)格也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，不要因?yàn)椴牧腺|(zhì)量的不過(guò)關(guān)造成一些不必要的損失，也應(yīng)該及時(shí)的把握原材料的價(jià)格，從而積極的做出應(yīng)變。而不是因?yàn)閷?duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的忽視而導(dǎo)致整個(gè)建安成本的增加，從而造成開(kāi)發(fā)成本不可控。

5 竣工階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，整個(gè)項(xiàng)目的最后階段也就是我們所說(shuō)的決算階段，這時(shí)候的工程造價(jià)已經(jīng)成為了實(shí)際的造價(jià)，所以在進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候要根據(jù)造價(jià)管理的規(guī)定并且按照所簽訂的合同進(jìn)行價(jià)格的審核，一些該增的項(xiàng)目進(jìn)行增加，一些該刪減的項(xiàng)目進(jìn)行刪減，雙方應(yīng)該根據(jù)合同約定的結(jié)算方法，對(duì)于任何一筆費(fèi)用等進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)然在進(jìn)行控制的時(shí)候還要對(duì)結(jié)算的資料進(jìn)行完整性及有效性審查，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘及圖片資料審查，只有通過(guò)審查符合合同約定要求的結(jié)算資料才能作為竣工結(jié)算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都處于一種科學(xué)的可控的范圍之內(nèi)，通過(guò)科學(xué)的計(jì)價(jià)以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)以及期間費(fèi)用控制

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及期間費(fèi)用也不容忽視，它所占比例約為開(kāi)發(fā)總成本的5%～10%。在營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中所涉及的部門(mén)很多，并且有很多部門(mén)的人員都進(jìn)行了職能的控制，這也是成本控制的一個(gè)重要方面。例如對(duì)于一些銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售費(fèi)用的控制，對(duì)于一些售樓的銷(xiāo)售承諾以及對(duì)于售后方面的糾紛也要進(jìn)行一定的控制。在這段時(shí)間對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的期間費(fèi)用也應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)合理并且科學(xué)的控制，期間費(fèi)用包括項(xiàng)目管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目稅費(fèi)、配套費(fèi)等等，如何運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿、合理避稅、延展各項(xiàng)驗(yàn)工及款項(xiàng)的支付時(shí)間等手段來(lái)降低成本，對(duì)于產(chǎn)生的一些人工以及財(cái)務(wù)還有行政方面的用費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以免出現(xiàn)超支以及別的方面的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中能夠做到科學(xué)的預(yù)算，完美的決算，并且在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中做到有效的控制與管理，那么在整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中資金的流動(dòng)就會(huì)合理，當(dāng)然開(kāi)發(fā)能夠獲得最大的成功。

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