隨著房地產(chǎn)業(yè)市場日趨成熟以及資本市場發(fā)展的需要，資本運(yùn)作正在成為解決資本需求方和資本供應(yīng)方之間的紐帶。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)存在著明顯的差異。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對資本和資源管理要求高，同時(shí)容易受到市場競爭、國家宏觀調(diào)控、生產(chǎn)要素分配、資本周轉(zhuǎn)、客戶理性化程度提高、國際熱錢涌入等內(nèi)外部因素的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷著一場大的變革。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心和關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展中資本運(yùn)作顯得十分重要。所謂資本運(yùn)作就是通過根據(jù)市場競爭規(guī)律，引導(dǎo)企業(yè)資本合理流動，促使資本朝著可靠性高、獲利能力強(qiáng)、成長性好的方向流動，并以最低的成本短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理要求實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營化管理

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作密不可分。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、對資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點(diǎn)。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，資本運(yùn)營通過現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對投資的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況、環(huán)境情況、資金流動狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運(yùn)運(yùn)營機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，及時(shí)識別風(fēng)險(xiǎn)狀況、充分挖掘出資本的潛在價(jià)值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中引入資本運(yùn)營化管理，為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運(yùn)作呈現(xiàn)出可喜的成績。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式有助于資本運(yùn)作。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作日趨多元化和復(fù)雜化，同時(shí)由于市場競爭的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運(yùn)作可以有效調(diào)動企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財(cái)務(wù)管理體系對資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對資本實(shí)現(xiàn)高效率的運(yùn)作。而資本市場的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理在預(yù)測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財(cái)務(wù)決策最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營型管理的主要內(nèi)容

（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理對資本運(yùn)作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗(yàn)證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運(yùn)作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的前提和必要條件。對于資金的籌措，在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一方面資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理重視對資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)對籌措資金的進(jìn)行充分評估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，使資本運(yùn)營管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作對信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤增長的新亮點(diǎn)。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理通過利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的最佳化。資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過對預(yù)算實(shí)行全面控制，全面收集項(xiàng)目信息，及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作重視對無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和利益所在。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理過分注重資本在財(cái)務(wù)管理中的流動，忽視了無形資產(chǎn)的價(jià)值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價(jià)值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。無形資產(chǎn)的價(jià)值對現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作，即資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。

參 考 文 獻(xiàn)

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