【摘 要】控制和管理好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)，有利于解決城市改造，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制和管理的重要性，已開始采取有效的管理措施、先進(jìn)的管理模式、全程的造價(jià)控制，將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍之內(nèi)。本文首先分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的內(nèi)涵，然后分析了當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)造價(jià)中存在的問題及現(xiàn)狀，最后重點(diǎn)從房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算等方面探討了切實(shí)可行的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；造價(jià)控制；管理對策

控制和管理好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制和管理的重要性，開始采取有效的管理措施、先進(jìn)的管理模式、全程的造價(jià)控制，將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍之內(nèi)。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的內(nèi)涵分析

這里所指的建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的基本內(nèi)涵是在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，然后在施工的各個(gè)階段采取一定的措施和方法將建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的發(fā)生控制在一定的合理范圍之內(nèi)。通常來說，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從籌建、建設(shè)到投入使用必須要經(jīng)歷幾個(gè)非常重要的階段，即房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工及驗(yàn)收階段。因此，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制和管理就應(yīng)該從這幾個(gè)方面入手：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究階段要編制好投資估算；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段要編制好概算；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段要編制投標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段要編制好施工預(yù)算。同時(shí)要充分考慮好設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)，但是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的確又實(shí)際發(fā)生的工作內(nèi)容和費(fèi)用；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段要編制好竣工決算。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)造價(jià)中存在的問題及現(xiàn)狀

1.一般由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中各個(gè)部門之間缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)的原因，造成了很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)偏高。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)商都是將工作的重點(diǎn)和精力放在了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和施工階段中的造價(jià)控制和管理問題。再加上各個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系的部門又缺乏溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，經(jīng)常會(huì)造成房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)不必要的提高。并且，因設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)方面的人員存在著互相不能協(xié)調(diào)一致工作的情況，導(dǎo)致了很多專業(yè)工種之間的互相矛盾，結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致施工過程中的合同變更或者施工的返工現(xiàn)象，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)自然就偏高了。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善優(yōu)化。例如一些的房地產(chǎn)開發(fā)商對材料供貨商審查不嚴(yán)格，沒有嚴(yán)格規(guī)范的審批程序，對于施工過程中因?yàn)椴牧蠁栴}發(fā)生的爭執(zhí)無法提出有依有據(jù)的補(bǔ)救對策，甚至有時(shí)不能對原材料的價(jià)格進(jìn)行及時(shí)快捷的了解，這樣的管理制度必然導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的混亂，提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程施工成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前期控制不到位，致使房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目“三超”現(xiàn)象頻發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)單位對于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期可行性研究和設(shè)計(jì)階段工作不夠重視，只是將工作的重點(diǎn)放到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段和項(xiàng)目的結(jié)算階段。在這樣的指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“三超”現(xiàn)象就成為了常態(tài)。

4.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學(xué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中因?yàn)楦鞣N原因忽視了成本控制管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的各種問題沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中的大量的浪費(fèi)，只有等待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和結(jié)算的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)結(jié)算超預(yù)算。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，很多原因都是建設(shè)、施工單位自身造成的，他們有時(shí)會(huì)為了趕工期不惜以浪費(fèi)成本為代價(jià)。而且，在建設(shè)項(xiàng)目的施工過程中，技術(shù)員同管理人員也缺乏溝通協(xié)調(diào)，這就使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與工程施工各個(gè)環(huán)節(jié)之間不能相互配合，造成人為的浪費(fèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本大幅度提高。

5.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，財(cái)務(wù)管理和工程管理相互脫節(jié)。財(cái)務(wù)管理全面貫穿到房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，因此從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理直接影響到房地產(chǎn)公司的投資收益和項(xiàng)目的成本控制效果。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和成本控制管理的實(shí)踐中，我們卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程管理和房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理有相互脫節(jié)情況，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程管理和財(cái)務(wù)管理兩條線各行其道。經(jīng)常是工程項(xiàng)目管理者對工程建設(shè)非常熟悉，但是對于財(cái)務(wù)管理卻非常陌生，有時(shí)候無意間就給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目增加了不必要的稅費(fèi)，長期以來必然會(huì)造成房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的提高。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理對策

1.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與管理。從影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的多個(gè)因素和階段分析來看，影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資最大的階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的決策階段和設(shè)計(jì)階段。在正確的投資決策下，如果對設(shè)計(jì)這個(gè)階段的成本控制得好，就抓住了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的核心。因此，一要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度從眾多的企業(yè)中選出最優(yōu)的，以保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性和準(zhǔn)確性，有效避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題出現(xiàn)的返工現(xiàn)象。另外，通過招投標(biāo)還可以選擇出時(shí)尚可行的設(shè)計(jì)方案，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)落后影響建成后的銷售問題，從而確保經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。二要堅(jiān)決實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，不但會(huì)影響到建設(shè)費(fèi)用的多少，同時(shí)還會(huì)影響到建設(shè)項(xiàng)目建成后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，所以開發(fā)商必須高度重視房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，尤其是要嚴(yán)格執(zhí)行限額設(shè)計(jì)，確保各個(gè)專業(yè)都能達(dá)到使用功能的前提下嚴(yán)格按照分配的限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，控制和管理好成本。三是要不厭其煩地加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的會(huì)審。在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，如果能對設(shè)計(jì)中的不足進(jìn)行提前修訂就不但可以做到花費(fèi)最小，而且還可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙選定之后，多組織有關(guān)部門對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目圖紙的合理性和施工的可行性進(jìn)行分析論證，看是否做到了工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性。從而有效避免因房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的缺陷給施工造成的不必要的損失和浪費(fèi)。四是要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更嚴(yán)格控制。在設(shè)計(jì)圖紙結(jié)束之后，經(jīng)過嚴(yán)格的會(huì)審，如果發(fā)現(xiàn)有問題需要及時(shí)修訂，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，為以后施工的順利實(shí)施提供基礎(chǔ)。但是，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙變更修訂的時(shí)候，必須要嚴(yán)格控制，不可以輕易超過限額來修訂。

2.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制與管理。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的招投標(biāo)通常包括四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)；二是工程設(shè)備；三是材料采購；四是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工。通過房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的招投標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇到最佳的設(shè)計(jì)單位，最優(yōu)秀的建設(shè)施工單位及最誠信可靠的材料供應(yīng)商，這些都直接關(guān)系到建設(shè)工程項(xiàng)目的投資、質(zhì)量和進(jìn)度控制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在公平、公開和公正的原則上，做好招投標(biāo)文件的編制和控制，杜絕不正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)現(xiàn)象。另外，要做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同的管理，要按照合同的相關(guān)規(guī)定，對合同中所涉及到的各種項(xiàng)目都要進(jìn)行明確的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)合同簽訂中的不夠明確和具體的內(nèi)容要通過積極的協(xié)商解決，盡力避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。

3.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理階段的造價(jià)控制與管

理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理實(shí)踐中，可以說對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的控制和管理是非常有效的。因此，一要嚴(yán)格控制好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同的變更問題，減少經(jīng)濟(jì)賠償事件的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本造價(jià)控制方面一定要高度重視，要做到對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和全程監(jiān)控，尤其是要對工程施工過程中的各種變更嚴(yán)格控制，同時(shí)要采取一切有效措施來減少因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同變更造成的各種經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同中必須要對材料結(jié)算及設(shè)備結(jié)算方式等有明確的規(guī)定，要對采購情況及各種發(fā)票形式有明確的要求。二是要建立科學(xué)有效的監(jiān)督機(jī)制，按照一定的規(guī)則施工，徹底從源頭上加強(qiáng)管理，從而使得建設(shè)項(xiàng)目中的各項(xiàng)工作能有序化和規(guī)范化，同時(shí)要將各種責(zé)任落實(shí)到人，做到職責(zé)分明。三是要積極從技術(shù)措施更新的層面來提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短勞動(dòng)工作時(shí)間，節(jié)省開支。技術(shù)層面的革新可以體現(xiàn)在新材料的應(yīng)用方面，新工藝的實(shí)施方面，新辦法的應(yīng)用等。四是要不斷加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證的管理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場簽證管理主要包括兩個(gè)方面，首先是現(xiàn)場簽證的辦理，其次是現(xiàn)場簽證的審查。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中如果發(fā)生現(xiàn)場簽證，我們必須要做到先算賬，然后再實(shí)施。并且要在辦理每一簽證之前都要對工程量及造價(jià)進(jìn)行重新的分析論證，做到工程造價(jià)的事前控制。另外，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程人員還必須要親自深入現(xiàn)場，要對簽證材料進(jìn)行真實(shí)性的論證，要對施工方案進(jìn)行合理性和科學(xué)性的論證，然后再?zèng)Q定是否實(shí)施。五是要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中認(rèn)真把好建筑工程材料價(jià)格關(guān)和建筑設(shè)備價(jià)格關(guān)。因?yàn)榻ㄖこ淌┕さ倪^程就是建筑產(chǎn)品的形成過程，這個(gè)過程是非常復(fù)雜的，時(shí)間也是非常長的，對其產(chǎn)生的影響因素也是非常多的，并且建筑材料價(jià)格波動(dòng)幅度也比較大，這些都會(huì)直接影響到整體的工程造價(jià)問題。因此，在建筑工程項(xiàng)目施工階段要對工程材料的價(jià)格及設(shè)備的價(jià)格控制好，并且認(rèn)真做好施工記錄，建設(shè)單位完全可以根據(jù)材料價(jià)格的變動(dòng)要求施工單位選擇使用更為物美價(jià)廉的材料，以達(dá)到降低工程造價(jià)，但是同時(shí)又不影響工程質(zhì)量的目的。

4.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制與管理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一個(gè)階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工結(jié)算階段。一般來說，要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)合同的內(nèi)容，然后根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證及現(xiàn)場簽證等進(jìn)行審核計(jì)算。管理人員必須要嚴(yán)格按照國家和地方相關(guān)的法律和法規(guī)嚴(yán)格審查項(xiàng)目的款項(xiàng)，審核的重點(diǎn)是看是否按照圖紙的要求和合同的規(guī)定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切實(shí)際的簽證等。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)一定要認(rèn)真，要有耐心，工作要細(xì)致，以便使得審核能盡力真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的實(shí)際造價(jià)。

參 考 文 獻(xiàn)

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