【摘 要】近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理 主要問題 改善對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開發(fā)周期長(zhǎng)，投入大，收益往往都在1、2年之后等特點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國家政策一再調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，由開發(fā)商說了算的賣方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，限購令的出臺(tái)更加劇了這一變化，完全進(jìn)入了買方市場(chǎng)，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。

那么在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力呢，本人根據(jù)當(dāng)前存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。

一、主要問題分析

（一）項(xiàng)目決策前，不重視可行性研究

在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，但某些開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控會(huì)很快過去，對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂觀，沒有請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面未能提前對(duì)地塊本身的特點(diǎn)和周邊情況的配置以及規(guī)劃條件進(jìn)行了解，尤其是不清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，導(dǎo)致在做方案時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，無端增加成本。

（二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)改變隨意性

開發(fā)商對(duì)方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認(rèn)為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。在設(shè)計(jì)階段甚至更早發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決，對(duì)以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行大量變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長(zhǎng)了工期，還會(huì)發(fā)生大量索賠情況，更引起很多項(xiàng)目的價(jià)格重新審核，如果是招標(biāo)工程，很多報(bào)價(jià)項(xiàng)目就是無效報(bào)價(jià)，容易使工程造價(jià)脫離控制，超出概算。

（三）項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理有缺陷

現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場(chǎng)人員做不了主，不敢做主，事無巨細(xì)均要請(qǐng)示匯報(bào)，尤其在工程變更簽證方面，不能及時(shí)對(duì)工程變更作出意見，為不影響工期，很多時(shí)候都是施工已成事實(shí)，聯(lián)系單還沒下達(dá)，時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)事人就容易忘記當(dāng)時(shí)情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，還會(huì)引起索賠。

（四）對(duì)前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位

物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。對(duì)前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個(gè)好管家，即使能在項(xiàng)目完成后請(qǐng)到好的物業(yè)公司，那也是在亡羊之后了，對(duì)項(xiàng)目有可能形成永遠(yuǎn)也無法彌補(bǔ)的遺憾。另一方面，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)。

二、改善對(duì)策

（一）必須十分重視項(xiàng)目的可行性研究

俗話說萬事開頭難，可行性研究就是整個(gè)項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，了解市場(chǎng)的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運(yùn)做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

（二）不能忽視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)

磨刀不誤砍柴工，做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對(duì)待每個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)以后工程的開展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑風(fēng)格，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真討論，一旦確定就不更改。在實(shí)際中就遇到這樣情況，在外墻材料上當(dāng)初沒有重視，導(dǎo)致臨近施工時(shí)才發(fā)現(xiàn)不合適，需要更改材料，結(jié)果重新考察廠家，確定價(jià)格，還要處理材料變更引起的后續(xù)問題，花了大量時(shí)間，不僅工期延長(zhǎng)，承包單位還要索賠相關(guān)費(fèi)用。

（三）加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制

施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。現(xiàn)場(chǎng)簽證程序要明晰，責(zé)任要明確，公司要適當(dāng)放權(quán)給現(xiàn)場(chǎng)管理人員，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證的權(quán)限，及時(shí)處理一些問題，在緊急情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，獲得口頭許可，事后及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。

（四）物業(yè)公司需提前介入

有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司可以提出實(shí)用的甚至建設(shè)性意見，不僅提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，同時(shí)開發(fā)商應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，定期公布收入支出，嚴(yán)格按合同辦事，處理好與用戶的關(guān)系。

三、總結(jié)

開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時(shí)也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個(gè)過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方利益的“共贏”。