【摘 要】 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，房產(chǎn)側繪成為社會關注的焦點。本文根據(jù)自己多年的房產(chǎn)測繪工作經(jīng)驗，從房產(chǎn)側繪的目的和內容方面闡述了房產(chǎn)側繪的定位與管理，就房產(chǎn)側繪的技術標準中的不足及不同標準中的不一致性進行了評述，可供參考。

【關鍵詞】房產(chǎn)測繪；產(chǎn)權管理；測量

一、房產(chǎn)測繪的定位與管理

從房產(chǎn)測繪的目的和內容方面看，房產(chǎn)測繪是測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪，是房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的重要基礎工作，是一項政策性和技術性都很強的工作。測繪成果一旦被房產(chǎn)登記機構審核采用便作為登記機構的行政行為，產(chǎn)生法律效力，所以房產(chǎn)測繪不屬中介經(jīng)營行為，而是一種法定測繪。

目前全國各地城市房產(chǎn)測繪管理工作大體分為三類:

1)行業(yè)壟斷類:

在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內，權屬管理、測繪管理單位、房產(chǎn)測繪單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測繪工作由房產(chǎn)行政主管部門下屬的測繪單位壟斷，最具有代表性的是沈陽市。

2)行業(yè)半壟斷類:

房產(chǎn)測繪市場在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測繪單位間放開，系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測繪工作。具有代表性的是南京、廣州、重慶。

3)測繪市場化:

房產(chǎn)測繪市場完全市場化放開，地方房產(chǎn)行政管理部門設立房產(chǎn)測繪管理機構，具有代表性的是北京、大連。

上述情況在實際運行中各有利弊。行業(yè)壟斷，其弊端在于沒有競爭，容易導致服務意識淡化，降低工作效率，缺少監(jiān)管;其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門對測繪單位的管理上責權利清晰，測繪單位不會受到開發(fā)企業(yè)的影響。市場放開時，測繪機構之間競爭激烈，相互壓價，成果質量降低，管理上責權利不明確，房產(chǎn)測繪行政管理權在地方測繪主管部門，而相關責任由房產(chǎn)行政主管部門承擔;測繪機構受開發(fā)企業(yè)制約，給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權登記工作帶來很大的風險，因此“測管分離”勢在必行。

“測管分離”并非市場化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)管理服務的宗旨，規(guī)范了房產(chǎn)測繪行為，確立了房產(chǎn)測繪的權威性，體現(xiàn)了“測管分離”的指導思想，有利于提高房產(chǎn)測繪成果的質量，又維護了房地產(chǎn)市場的正常秩序，避免了測繪人員流動性大，測繪機構惡意降價競爭，數(shù)據(jù)成果標準不一致的問題，降低了交易權屬登記部門使用不規(guī)范的測繪成果導致的行政風險。南京是這方面做得較為成熟和規(guī)范的城市之一。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權市場處根據(jù)建設部“測管分離”的精神，籌建了“南京市房產(chǎn)測繪管理辦公室”，負責建立南京市房產(chǎn)測繪市場管理制度，監(jiān)管房產(chǎn)測繪市場秩序，制定房產(chǎn)測繪技術標準，檢查房產(chǎn)測繪機構的產(chǎn)品質量和協(xié)調處理房屋面積測算糾紛，引導房產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展，房產(chǎn)測繪管理辦公室制定了摘品房預售面積測算管理辦法》通過對全市房產(chǎn)測繪市場需求的調研，對不符合市場管理要求的測繪機構堅決取締，只保留兩家具備差錯賠償能力和業(yè)務技術水平過硬的內部測繪機構，有效穩(wěn)定和控制了房產(chǎn)測繪市場的局面，既滿足了房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的需要，也為進一步加強管理奠定了基礎。

二、房產(chǎn)測繪的依據(jù)標準

2.1《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關內容滯后

隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋的建筑結構和建筑形式日趨多樣化、復雜化，2000年頒布的國標(房產(chǎn)測量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關的辦法或規(guī)范以求解決實際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。比如新出現(xiàn)的“復式結構”“消防連廊”《規(guī)范》中無從查找，《規(guī)范》中一些條款模糊不清，會讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。(比如8.2.1K)“有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算?？梢岳斫鉃橹灰兄蛴袊o結構的門廊、門斗均按其柱或圍護結構的外圍水平投影計算全面積計算。但是8.2.2 B)中“獨立柱、單排柱的門廊……屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算”。同樣的有柱門廊，出現(xiàn)兩種結果?！兑?guī)范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定，“產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件達成協(xié)議執(zhí)行，無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。”并沒有對其內容給以詳細解釋，執(zhí)行起來很茫然。隨著《物權法》的實施，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已成為不動產(chǎn)物權中的重要權力。業(yè)主所購買的套內建筑面積為其個人專有，而樓梯間、設備用房等公共設施為業(yè)主共有，共有部位具有從屬性和不可分割性。業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共用管理的權利，并對其共有部分的管理負有相應的義務。若對建筑物內共有的建筑面積進行分攤，不符合《物權法》的精神。建議完善《規(guī)范》，更有效的指導房產(chǎn)測繪工作。

2.2《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測量規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門用于新建商品房預售、權屬登記的房屋建筑面積測算執(zhí)行的標準是《房產(chǎn)測量規(guī)范》，而規(guī)劃部門和建筑設計單位計算房屋建筑面積執(zhí)行的標準是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，這兩個規(guī)范都是國家標準，具有同等的效力，但是在計算面積的標準上存在不同，雖然各自的側重點不一樣，可計算結果導致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個不同的建筑面積。例如《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中“單層建筑物高度在2.20 m及以上的應計算全面積;高度不足2.20 m者應計算1/2面積?！倍斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定層高2.20m以上(含2.20 m )的建筑物才能計算面積。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中規(guī)定“建筑物的陽臺均應按其投影的1/2計算面積;而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定挑廊、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算全面積;未封閉的陽臺、挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。這兩種規(guī)范中還有很多類似的計算方式標準不一致的地方，由此造成管理上的混亂和矛盾，甚至在社會中產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

三、房產(chǎn)測繪中相關部門的協(xié)作

3.1建設工程規(guī)劃許可

我國城鎮(zhèn)規(guī)劃實行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核，建設工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設單位持注明勘察設計證明的總平面圖、建筑設計平面、立面、剖面圖、基礎圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門進行審查，經(jīng)審查批準后核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設工程的具體內容和各項指標在建設工程規(guī)劃許可證通知書及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照建設工程規(guī)劃許可證審批的內容開發(fā)建設，所以建設工程規(guī)劃許可證，通知書及附圖成為受理房產(chǎn)測繪的要件之一。

建設工程規(guī)劃許可具體內容應該體現(xiàn)審批項目中房屋的層數(shù)、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對建設單位報審的建筑施工圖紙的確認，這樣房產(chǎn)測繪機構才能準確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數(shù)量，為產(chǎn)權登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測繪成果資料。如需變更的，也必須經(jīng)規(guī)劃部門批準方可實施，規(guī)劃和實施建設工程竣工驗收之前，規(guī)劃主管部門要對建設工程是否按照建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內容進行現(xiàn)場審核對符合規(guī)劃許可內容要求的核發(fā)規(guī)劃核實證明，對經(jīng)核實建設工程違反許可的，依法提出處理意見;經(jīng)規(guī)劃核實不合格的或未經(jīng)規(guī)劃核實的建設工程，不予出具竣工驗收，房產(chǎn)測繪部門看到建設單位提供的有效的竣工驗收手續(xù)，就可以認定該房屋符合建設工程規(guī)劃審批要求。

3.2司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務時，常常會遇到困難。因為房產(chǎn)測繪工作既有技術性又有政策性，所出具的測繪成果資料為產(chǎn)權登記服務，必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》及房產(chǎn)登記的相關要求，而實際工作中會遇到各種不同情況，使得房產(chǎn)測繪無法進行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或將某一套房屋判決給多個產(chǎn)權人等，造成測繪業(yè)務無法進行，如果部門之間協(xié)作配合，共同確定分攤方案和權屬界限，就會避免司法判決后無法進行房產(chǎn)測繪的事情發(fā)生。

四、結束語

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高，測繪單位承擔的責任也越來越重大。與其他經(jīng)濟活動不同的是房產(chǎn)測繪風險具有特殊性，他涉及面廣，而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。我們從業(yè)人員為規(guī)避風險，在加強質量管理和社會監(jiān)督的同時，應建立完善風險保障機制。