【摘 要】筆者根據(jù)工作多年的經(jīng)驗(yàn)，文章主要針對(duì)建筑面積側(cè)量與房產(chǎn)面積側(cè)量的區(qū)別以及如何加強(qiáng)建筑面積側(cè)量質(zhì)量管理的思考。

【關(guān)鍵詞】建筑面積；房產(chǎn)面積不同；質(zhì)量控制；驗(yàn)收計(jì)劃

1、竣工驗(yàn)收建筑面積與房產(chǎn)面積的不同

本文所說(shuō)的竣工驗(yàn)收建筑面積，是指《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中所規(guī)定的，在建筑工程造價(jià)管理方面起著非常重要的作用，是計(jì)算工程量的主要指標(biāo)，也是建設(shè)工程項(xiàng)目最重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，與房產(chǎn)面積有較大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

（1）成果用途不同

竣工驗(yàn)收建筑面積成果主要用于規(guī)劃竣工驗(yàn)收，審查建設(shè)單位是否按規(guī)劃許可執(zhí)行、是否存在違規(guī)行為，可作為房產(chǎn)測(cè)量時(shí)建筑功能性質(zhì)確定的依據(jù)，但不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。房產(chǎn)面積成果主要用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、稅費(fèi)征收等方面。

（2）執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不同

竣工驗(yàn)收建筑面積測(cè)量執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB /T5 0353 - 2005，而房產(chǎn)測(cè)量執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》( GB /T 179 86-2000)，兩個(gè)規(guī)范的部分計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致，計(jì)算結(jié)果也可能不一致。

（3）作業(yè)行為的方式不同

竣工驗(yàn)收建筑面積測(cè)量是建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)工作的重要內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)單位的委托，對(duì)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的所有建筑(包括規(guī)劃許可和未經(jīng)規(guī)劃許可的建筑以及不登記產(chǎn)權(quán)的某些建筑)進(jìn)行實(shí)測(cè)，并不以建設(shè)單位的要求為準(zhǔn)，帶有強(qiáng)制行為。而房產(chǎn)面積測(cè)量則只針對(duì)建設(shè)單位委托的需要登記產(chǎn)權(quán)的某些建筑進(jìn)行測(cè)量，不登記產(chǎn)權(quán)的可不測(cè)量，具有自愿行為。

2、加強(qiáng)建筑面積測(cè)量管理的主要措施

建筑面積測(cè)量是核算建設(shè)項(xiàng)目各層的建筑功能、建筑面積，反映了建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)工程是否存在違規(guī)及違規(guī)的程度，建筑面積直接影響容積率的計(jì)算，其測(cè)繪成果是規(guī)劃管理的重要依據(jù)，直接關(guān)系到國(guó)家、建設(shè)單位、人民的根本利益。測(cè)繪單位必須提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的測(cè)繪成果，對(duì)其提供的測(cè)繪成果的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并將承擔(dān)因質(zhì)量問(wèn)題而引起的法律責(zé)任因此，建筑面積測(cè)量的質(zhì)量就顯得更加重要，必須從以下方面來(lái)加強(qiáng)管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量。

2. 1高素質(zhì)的工作人員

工作人員素質(zhì)的高低直接關(guān)系到面積測(cè)量的質(zhì)量，所以要求從事建筑面積測(cè)量的工作人員應(yīng)具備高尚的職業(yè)道德、優(yōu)良的工作作風(fēng)和扎實(shí)的技術(shù)能力，并能嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，以積極、熱情、耐心、周到的態(tài)度為建設(shè)方服務(wù)。自覺(jué)抵制建設(shè)方的饋贈(zèng)等不良現(xiàn)象，杜絕“吃”、“拿”、“卡”、“要”行為，從而防止在測(cè)量過(guò)程中不能完全按規(guī)定作業(yè)的行為或擅自改變規(guī)劃相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生。應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用，培養(yǎng)互幫互助、共同進(jìn)步的良好氛圍，全面提高建筑面積測(cè)量隊(duì)伍的技術(shù)水平。

2. 2先進(jìn)的測(cè)繪手段

先進(jìn)的測(cè)繪手段決定著質(zhì)量和效益，同時(shí)降低勞動(dòng)強(qiáng)度，提高勞動(dòng)效率。對(duì)比較規(guī)則的建筑可采用手持測(cè)距儀進(jìn)行邊長(zhǎng)測(cè)量，對(duì)突出懸空部分、弧形、曲線等不規(guī)則的建筑宜采用全站儀漫反射測(cè)量。外業(yè)完成后，采用功能完善的軟件進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理，保證繪制的面積實(shí)測(cè)圖美觀、面積計(jì)算正確、統(tǒng)計(jì)報(bào)表準(zhǔn)確。

2.3經(jīng)常性的技術(shù)培訓(xùn)與交流

建筑面積測(cè)量除滿足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求外，還涉及規(guī)劃管理部門的一些政策方面的要求，特別是各地方規(guī)劃管理部門出臺(tái)的一些面積測(cè)量的解釋性文件。為了避免作業(yè)人員依靠自己對(duì)規(guī)范和相應(yīng)的解釋性文件進(jìn)行理解操作，容易造成建筑面積核算、測(cè)算、審核的人員之間的不統(tǒng)一理解以及同一城市不同的測(cè)繪單位、同一測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)不一致，直接影響了測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的統(tǒng)一性。這就要求對(duì)建筑面積核算、測(cè)算、審核人員進(jìn)行經(jīng)常的技術(shù)交流和培訓(xùn)，使得統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一理解。還應(yīng)針對(duì)隨時(shí)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題快速做出反應(yīng)，提出統(tǒng)一的解決方案。

2. 4標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程

針對(duì)建筑面積測(cè)量的特點(diǎn)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，從而規(guī)范外業(yè)操作和內(nèi)業(yè)處理，用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕面積測(cè)量可能產(chǎn)生的錯(cuò)誤。例如:統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容，統(tǒng)一邊長(zhǎng)測(cè)量和影像數(shù)據(jù)采集的方法，明確現(xiàn)場(chǎng)巡視核對(duì)的部位，要求現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)建筑層數(shù)、建筑功能分布情況、設(shè)計(jì)變更情況、有無(wú)特殊建筑、有無(wú)封閉情況等，使外業(yè)測(cè)量成果詳細(xì)可靠;內(nèi)業(yè)根據(jù)對(duì)邊相等的原則進(jìn)行配平，并與設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)比較，分層繪制建筑面積實(shí)測(cè)圖，采取完善的軟件進(jìn)行邊長(zhǎng)標(biāo)注、面積計(jì)算、面積統(tǒng)計(jì);實(shí)行作業(yè)人員自檢，檢查人員檢查、驗(yàn)收人員驗(yàn)收的質(zhì)量三級(jí)檢查驗(yàn)收制度。

2. 5嚴(yán)格的質(zhì)量檢查體系

建筑面積測(cè)量成果實(shí)行質(zhì)量三級(jí)檢查驗(yàn)收和外業(yè)巡視檢查制度。檢查驗(yàn)收過(guò)程中要重點(diǎn)關(guān)注以下方面:與設(shè)計(jì)資料進(jìn)行比較，檢查建筑功能的區(qū)分是否合理，建筑樓層是否遺漏，對(duì)應(yīng)邊長(zhǎng)度是否合理，計(jì)算原則是否準(zhǔn)確，繪圖邊長(zhǎng)與實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)是否一致。在檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)及時(shí)與作業(yè)人員溝通求證，當(dāng)內(nèi)業(yè)不能解決時(shí)要責(zé)成小組及時(shí)到外業(yè)核對(duì)。外業(yè)巡視檢查人員負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行外業(yè)巡查和抽檢，特別是隱蔽環(huán)節(jié)，杜絕作業(yè)人員弄虛作假，防止不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。所有成果均應(yīng)按照質(zhì)量管理要求進(jìn)行自檢、檢查、驗(yàn)收，質(zhì)量自檢、檢查、驗(yàn)收、督察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題必須及時(shí)采取有效措施進(jìn)行整改，直至合格為止。對(duì)違反操作規(guī)程以及存在弄虛作假，從而導(dǎo)致測(cè)量成果失真，應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。

2. 6功能強(qiáng)大的面積計(jì)算軟件

建筑面積測(cè)量除在外業(yè)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量外，大部分工作就是繪制面積實(shí)測(cè)圖、長(zhǎng)度標(biāo)注、面積標(biāo)注、功能標(biāo)注、面積統(tǒng)計(jì)等。大量的工作，使得內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，這就需要功能完善的軟件，并且要求軟件能快速進(jìn)行長(zhǎng)度標(biāo)注、面積標(biāo)注、功能標(biāo)注、面積統(tǒng)計(jì)以及面積圖打印、面積報(bào)表輸出，全部實(shí)現(xiàn)自動(dòng)處理，不需要人工干預(yù)，能極大提高工作效率，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

2. 7完善的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制

建筑面積測(cè)量的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，但建筑面積領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善。隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的發(fā)展，建筑的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新的施工方法層出不窮，規(guī)范跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得許多新問(wèn)題無(wú)法可依，無(wú)據(jù)可查，這就需要完善的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制。動(dòng)態(tài)更新機(jī)制是測(cè)繪單位和規(guī)劃管理部門適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)和不斷更新的建筑花樣的有力武器。對(duì)出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如實(shí)上報(bào)，絕不能一個(gè)人說(shuō)了算。測(cè)繪單位和規(guī)劃管理部門應(yīng)及時(shí)總結(jié)在建筑面積核算或測(cè)量工作實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，以便及時(shí)修改和完善相關(guān)規(guī)定，為工作人員提供指南。

2. 8測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)的防范

建筑面積測(cè)量成果一經(jīng)規(guī)劃管理部門認(rèn)可，就具有法律效力，任何一個(gè)缺陷都可能帶來(lái)較大的影響，不僅給測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求測(cè)繪工作人員首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，樹(shù)立依法測(cè)繪的思想，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測(cè)繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問(wèn)題。其次是提高產(chǎn)品質(zhì)量，減小風(fēng)險(xiǎn)。最后是自覺(jué)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為防止建設(shè)單位弄虛作假，在測(cè)繪過(guò)程中一定要采集影像數(shù)據(jù)，特別是發(fā)現(xiàn)存在有意的違規(guī)行為，應(yīng)在報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)的描述，以提醒規(guī)劃人員在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，從而減小產(chǎn)品的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

3、結(jié)語(yǔ)

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收而積測(cè)量是規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量的重要組成部分，也是規(guī)劃管理的重要職能，其成果是規(guī)劃管理部門作為工程竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)，其產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)系到規(guī)劃管理部門行政的權(quán)威性，也關(guān)系到建設(shè)單位的切身利益，更關(guān)系到測(cè)繪單位的質(zhì)量信譽(yù)。這就要求我們必須采取過(guò)硬的質(zhì)量管理措施，嚴(yán)格按照建筑面積計(jì)算規(guī)范和當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門的規(guī)定作業(yè)，為規(guī)劃管理部門提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的測(cè)繪成果。