【摘 要】項目工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)流程中重要而關(guān)鍵的一環(huán)，囊括了項目工程中的規(guī)劃設(shè)計、報批報建、現(xiàn)場施工管理等層層環(huán)節(jié)，決定了整體建筑的質(zhì)量和經(jīng)濟效益。本文通過分析當前房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍的工程管理現(xiàn)狀和存在問題，探討如何建立科學的工程管理體系，從而提高企業(yè)的運營管理水平和經(jīng)濟效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項目工程；管理體系

引言：近幾年來，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)順理成章的變得炙手可熱，商品房、住宅、和公建設(shè)施的開發(fā)建設(shè)遍地開花。項目工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)中非常重要的部分，代表了地產(chǎn)公司的建設(shè)管理水平和項目運營能力，需要受到各方的重視。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系并不僅僅指的是建筑物的施工和建設(shè)，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場而言，工程管理體系包括了項目的前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和后期的工程管理等，涵蓋了技術(shù)、資金、人力資源和項目工程的管控，關(guān)系到了地產(chǎn)公司的實力和項目的經(jīng)濟效益和質(zhì)量。

1.1 房地產(chǎn)項目工程管理主要內(nèi)容

房地長項目的工程管理主要包括以下三部分：

（1）項目前期運營管理

地產(chǎn)項目的前期管理主要包括項目的評估測繪、可行性分析、計劃和法定圖則的編制、建筑主體規(guī)劃設(shè)計、協(xié)助報批報建等，工作量較大。由于涉及到的內(nèi)容較多，且專業(yè)化程度較高，時效性強，因而多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)會將此類項目外包給測繪評估公司、設(shè)計院等合作單位完成，部分較大的地產(chǎn)企業(yè)甚至會培養(yǎng)自己的專門人才和機構(gòu)。

盡管如此，項目前期運營管理關(guān)系到項目的順利開展和可行性，需要地產(chǎn)公司委派較有經(jīng)驗的總工程師進行監(jiān)管完成。

（2）項目施工管理

地產(chǎn)項目施工管理是最為人們所熟知的，包括施工現(xiàn)場管理、資金調(diào)配、采購、安裝造價預(yù)算、人力資源等方面的管理。項目施工現(xiàn)場較為混亂，不可預(yù)測的情況較多，需要管理人員控制好施工進度和把握好整體項目進展。

（3）后期管理

項目后期管理包括項目的收尾、對銷售等部門的配合工作以及工程不足之處的修補等。后期項目管理較為簡單，以配合工作為主。

1.2房地產(chǎn)項目工程管理的意義

建立房地產(chǎn)項目工程管理體系，其目的在于對房地產(chǎn)的施工建設(shè)管理規(guī)范化和程式化，從而滿足市場和企業(yè)自身發(fā)展的要求，提高企業(yè)的運營管理水平和經(jīng)濟效益，保證項目按時按質(zhì)完成，從而達到效益最大化。

1.3房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，雖然房地產(chǎn)市場如此繁榮，但整體的房地產(chǎn)管理仍是粗放型為主，管理較為混亂和隨意，缺乏對專業(yè)人才和規(guī)范化操作的重視。隨著社會分工的逐漸細化和行業(yè)的成熟化，房地產(chǎn)開發(fā)管理也必然面對著升級和改造，以滿足市場發(fā)展的要求。

2. 房地產(chǎn)項目工程管理存在問題

房地產(chǎn)項目管理體系并非新鮮話題，但一直以來都未曾真正受到企業(yè)和有關(guān)部門的重視，許多地產(chǎn)企業(yè)從未曾正視該問題，而一味追求效益最大化，最終為房地產(chǎn)公司的管理和項目的質(zhì)量都埋下隱患。

2.1 管理體系缺陷

當前的房地產(chǎn)公司普遍缺乏對管理架構(gòu)的重視，項目管理人員中缺少經(jīng)驗豐富的總工程師和職業(yè)經(jīng)理人，也沒有一批專業(yè)和財務(wù)、安裝造價、人力資源和法律等人員作為后盾，導(dǎo)致管理混亂而被動，人力物力不能得到最大效果的發(fā)揮。

同時，由于對項目工程管理的不重視，導(dǎo)致項目問題頻發(fā)，導(dǎo)致諸如項目本身潛在問題未能及時發(fā)現(xiàn)和解決、設(shè)計和施工有缺陷、未能如期完成任務(wù)等。

2.2 資金管控問題

事實上，房地產(chǎn)的開發(fā)階段需要高額而連續(xù)的資金投入，如何調(diào)配和利用有限的資金便成了大部分民營地產(chǎn)公司面對的最主要的困難。資金是房地產(chǎn)項目的命脈，資金短缺乃至斷裂對地產(chǎn)項目的影響是致命的。

2.3 工程進度控制不當

工程進度控制不當表面原因是受到客觀因素影響，而更深層的原因往往是該項目的管理節(jié)點控制不當，項目計劃編排不符合實際情況、管理人員未能及早對各種潛在問題進行發(fā)現(xiàn)和控制而引起的。

2.4 現(xiàn)場管理混亂

不少地產(chǎn)公司都放任施工現(xiàn)場的混亂管理，無形中為自己造成了不小的損失?；靵y的施工現(xiàn)場管理增加了施工材料和資源的浪費、施工設(shè)備的損壞率和施工工作效率及質(zhì)量，不但造成資金的不必要浪費，也會影響工程的質(zhì)量，甚至因此而發(fā)生事故意外，造成工期延誤。

2.5 人員流動性大

人員流動相大對地產(chǎn)項目的影響是潛在而危險的。由于地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，非常需要對項目本身了如指掌的員工，若地產(chǎn)公司工程管理當中人員流動性很大，不但會影響到其余員工的工作積極性，也迫使企業(yè)不得不花費更高的成本培訓(xùn)新員工，為企業(yè)增加了負擔和沉沒成本。

3. 完善工程管理體系的手段和措施

通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司項目工程管理的現(xiàn)狀分析，我們可以得出結(jié)論，目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程管理體系并不成熟，還有很多地方需要完善和修正，筆者將就如何建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系提出幾點看法和建議。

3.1 人才管理

工程項目管理不同于其他職能部門，從其自身的專業(yè)性角度來看，必須要有資深的總工程師帶頭管理，在技術(shù)問題上把關(guān)，以保證項目編制和實施的可行性和正確性。房地產(chǎn)開發(fā)流程復(fù)雜，需要許多的專業(yè)人士配合，尤其是對于工程師的吸納和管理，對項目本身非常重要。

由于項目開發(fā)時間并不短，少則一年半載，多則甚至時間跨度長達十多年，因而，健全完善的項目工程管理體系離不開穩(wěn)定而高質(zhì)量的工程師隊伍。地產(chǎn)工程師類型很多，包括建筑師、規(guī)劃師、安裝造價工程師、預(yù)算工程師、結(jié)構(gòu)工程師、給排水工程師等，正規(guī)的地產(chǎn)公司必須配備齊這類專業(yè)人員，由他們對項目的進度和質(zhì)量進行操作和把關(guān)。

3.2 外包項目管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)中涉及到許多的技術(shù)外包，如測繪評估、規(guī)劃設(shè)計、法定圖則編制、建筑施工單位等，雖然是外包項目，但每一步環(huán)節(jié)都對項目的開發(fā)極其重要。

在選擇合作單位上，應(yīng)當綜合考慮乙方的資質(zhì)和經(jīng)驗、能力等。以設(shè)計院的選擇為例，能力較強的設(shè)計院能夠給予甲方很多的幫助，為甲方編制更有說服力的法定圖則、爭取更有利的容積率等。對合作單位的慎重選擇，可以提高整體項目的水平和質(zhì)量。

3.3 施工現(xiàn)場管理

對于施工現(xiàn)場管理，我們可以通過劃分工作區(qū)域，建立工作記錄和倉儲管理臺賬等方式，動態(tài)管理施工現(xiàn)場，使得不同部門能夠同時進行各自的工作而不受干擾，也有效的管理了施工物料和器械。

3.4 施工進度管理

在編制項目計劃當中，管理層人員不能不顧實際情況胡編亂造，使得計劃書空有其形而根本無法具體操作。把握好項目管理當中的每一個節(jié)點，如報批報建、環(huán)評等，根據(jù)實際進度不斷調(diào)整，把握好施工當中的整體情況和操作環(huán)節(jié)，從而保證工程的進度和節(jié)奏。

3.5 項目質(zhì)量管理

為了提高項目的質(zhì)量，越來越多的企業(yè)開始引進各類的質(zhì)量管理系統(tǒng)和質(zhì)量管理標準。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)國家和省市政府的相關(guān)規(guī)定，達到既定的質(zhì)量標準要求，并協(xié)助做好工程驗收工作。這樣不但能夠有利于地產(chǎn)項目的最后通過，也能夠保證項目工程的質(zhì)量。

3.6 規(guī)范化、制度化管理

大多數(shù)地產(chǎn)公司未能實現(xiàn)規(guī)范化和制度化管理，建議地產(chǎn)公司的項目管理部引入規(guī)范的操作系統(tǒng)，程序化操作各個步驟，保證操作手段的規(guī)范和正確，從而提高工程的效率和質(zhì)量。

4. 小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)中的工程管理體系復(fù)雜而作用重大，不但體現(xiàn)著所在企業(yè)的工程力量和水平，也直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量安全和經(jīng)濟效益。身為管理人員，我們應(yīng)當對工程管理體系提重視程度，通過人才培養(yǎng)和體制建立等方式完善和規(guī)范工程管理體系，最終提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益和社會聲譽。

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