摘要：北京和溫哥華的房?jī)r(jià)在過(guò)去的十年里逐步攀升，以至于人們開(kāi)始對(duì)影響房?jī)r(jià)飆漲的因素產(chǎn)生疑問(wèn)。在北京和溫哥華這兩個(gè)世界大都市，房?jī)r(jià)的攀升達(dá)到了不可思議的階段?；谝酝难芯?，文章主要討論北京房?jī)r(jià)受政府影響和控制，而溫哥華房?jī)r(jià)則為其市場(chǎng)所影響。基于對(duì)多種影響不同房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的研究，文章討論北京房?jī)r(jià)是否應(yīng)該為政府所控。
　　關(guān)鍵詞：北京 溫哥華 高房?jī)r(jià) 影響比較
　　中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
　　文章編號(hào):1004-4914（2012）10-285-02
　　一、背景介紹
　　數(shù)據(jù)證明溫哥華房?jī)r(jià)和北京房?jī)r(jià)近年飆升到了一個(gè)讓人難以置信的水平。越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注這兩個(gè)世界最貴房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要揭開(kāi)房?jī)r(jià)飆升之謎。盡管如此，還是沒(méi)有確切的證據(jù)來(lái)證明這兩大房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著泡沫現(xiàn)象。
　　在中國(guó)，中央政府決定著基本房?jī)r(jià)并且確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)條例。在1990年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在提高中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要的作用。數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)在2005年到2007年上漲迅速。在2009年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲了24%。
　　影響北京房?jī)r(jià)的主要因素包括城市化，人均可支配收入增長(zhǎng)，投機(jī)性預(yù)期增高，銀行信貸制度放寬，政府政策調(diào)整等。這些因素中最特別的就是政府政策干預(yù)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不同于其他一些國(guó)家影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特殊因素。
　　相反地，溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)是被市場(chǎng)中買賣雙方所帶動(dòng)。不管是省級(jí)政府還是中央政府，對(duì)溫哥華房?jī)r(jià)都只起到了最基本的監(jiān)督管理作用。溫哥華房?jī)r(jià)的飆升主要是由于移民和外來(lái)投資者引發(fā)的市場(chǎng)性競(jìng)爭(zhēng)，而非由于政府的政策所致。
　　二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述
　　中國(guó)自1978年起就開(kāi)始改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。但是這場(chǎng)結(jié)構(gòu)改革直到1998年才完成，并且在1990年底房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始真正加入到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行列中。
　　當(dāng)全球金融危機(jī)來(lái)臨，國(guó)家努力控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱發(fā)展。當(dāng)時(shí)過(guò)剩的流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的副作用導(dǎo)致中國(guó)政府向固定資產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)投入了四萬(wàn)億資金。這就導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)刻，多數(shù)西方國(guó)家面臨衰退的情況下，中國(guó)房?jī)r(jià)依然可以上漲。直至2009年5月，住宅地產(chǎn)價(jià)格上漲到了一個(gè)讓人難以置信的地步，在平均價(jià)格高達(dá)4695元每平方米的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將近9.4億平方米的成交額導(dǎo)致許多人開(kāi)始懷疑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生。總共4.3995萬(wàn)億的利潤(rùn)額比2008年高出了75.5%。此后中國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，直至2012年中國(guó)政府采取了限購(gòu)等調(diào)整措施。
　　三、影響北京房?jī)r(jià)的主要因素分析
　　自1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革之后，北京房?jī)r(jià)隨之發(fā)生了巨大的改變。自2003年起，我國(guó)GDP以每年10%以上的速度上升。在2002到2006年間，北京年平均GDP達(dá)到了16.14%。
　　除此之外，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了城鎮(zhèn)化政策的影響。在2000年到2007年間，北京城市人口增長(zhǎng)達(dá)到了28.8%。另外，快速城鎮(zhèn)化導(dǎo)致家庭人數(shù)變少，以至于北京家庭總數(shù)增長(zhǎng)達(dá)到了32%，從而導(dǎo)致北京對(duì)房屋數(shù)量的需求上漲。
　　其次就是人均可支配收入的增長(zhǎng)加大了個(gè)家庭的消費(fèi)能力。自上世紀(jì)90年代末，北京人均可支配收入增長(zhǎng)以每年11.7%的速度增長(zhǎng)。以至于人均可支配收入增長(zhǎng)成為了北京2005年到2008年間影響房?jī)r(jià)上漲最主要的原因。
　　投機(jī)性預(yù)期增高也是影響北京房?jī)r(jià)的重要因素之一。在2009年，房地產(chǎn)投資達(dá)到了3.6232萬(wàn)億元，并且占GDP增長(zhǎng)總值的11.5%。在2009年后，房地產(chǎn)投資占到了GDP增長(zhǎng)總值的16.1%。在北京房?jī)r(jià)上漲迅速的階段，地產(chǎn)投資者不顧風(fēng)險(xiǎn)，為了未來(lái)預(yù)期的高額利潤(rùn)，大量購(gòu)買房屋，以至于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度更加劇烈。
　　另外，銀行信貸放寬和北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)成反比。抵押貸款利率增長(zhǎng)可以減緩房?jī)r(jià)上漲，但是由于2007年到2009年政府急于緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面壓力，銀行抵押貸款利率降低卻導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
　　四、中國(guó)政府在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所扮演的角色
　　盡管中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制受到了諸多質(zhì)疑，但是政府的政策調(diào)整還是被廣大人民所接納。事實(shí)上，中國(guó)政府擁有土地所有權(quán)以及土地規(guī)劃?rùn)?quán)，所以政府可以輕易地影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。另外，中國(guó)政府擁有對(duì)國(guó)有銀行利率的控制權(quán)，對(duì)房地產(chǎn)稅的調(diào)控權(quán)等，所以中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本上由政府掌控。
　　為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及提高GDP增長(zhǎng)總值，政府不愿意由于降低房?jī)r(jià)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而由于諸多質(zhì)疑與問(wèn)題的產(chǎn)生，自2011年起，政府開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行控制。
　　五、溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)正在逐步成為加拿大最主要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。在2004年，房地產(chǎn)業(yè)占加拿大固定資本存量的1/3，占家庭總支出的1/9。在2005年，房地產(chǎn)業(yè)總值達(dá)到了1.3萬(wàn)億。
　　根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)于325個(gè)城市最貴房?jī)r(jià)的調(diào)查顯示，溫哥華排在全世界最貴房?jī)r(jià)的第二位。這項(xiàng)調(diào)查利用了購(gòu)買力規(guī)模，并且運(yùn)用了城市房屋價(jià)格中值和稅前家庭收入中值。
　　溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)總值在過(guò)去十年中升值了160%。但是房?jī)r(jià)收入比是10，將近2001年的兩倍。
　　數(shù)據(jù)顯示，溫哥華在2006年有多于227000的新房，房?jī)r(jià)也隨之達(dá)到了第二個(gè)小高潮。房屋人均稅率開(kāi)始在不同地區(qū)呈現(xiàn)出明顯差別，最驚人的對(duì)比出現(xiàn)在加拿大西部的溫哥華和其余加拿大省份。根據(jù)數(shù)據(jù)，在2006年溫哥華獨(dú)棟別墅增長(zhǎng)速度極快。
　　有趣的是盡管2001年到2006年間新房不斷增長(zhǎng)，加拿大人對(duì)第二套房產(chǎn)，度假房，私人別墅的需求也開(kāi)始增長(zhǎng)。將近101萬(wàn)的加拿大房產(chǎn)是被作為第二套房產(chǎn)或私人別墅所用，這個(gè)數(shù)字對(duì)比6年前的20萬(wàn)可謂是天文數(shù)字。
　　盡管如此，研究人員發(fā)現(xiàn)溫哥華房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)超出了那些想要擁有自己房產(chǎn)的年輕人所能承受的能力范圍。年齡在25到34歲之間，擁有高學(xué)歷和好工作的年輕人卻買不起自己的房子。另外，在房?jī)r(jià)瘋漲的年代，家庭收入?yún)s逐步減少了，使得更多的人面臨房?jī)r(jià)的壓力。研究人員還對(duì)比了現(xiàn)今家庭收入與房?jī)r(jià)與1970年時(shí)之比。在1970年，25到34歲人的年平均家庭收入為73000美元。然而在今天，這個(gè)年齡段的人卻只能擁有68000美元的收入。在家庭收入逐步降低的今天，平均房?jī)r(jià)在以149%的速度增長(zhǎng)。
　　六、影響溫哥華房?jī)r(jià)的因素分析
　　根據(jù)溫哥華房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房?jī)r(jià)在2004年10月以年平均19.9%的速度上升。這樣升溫的速度是加拿大其他25大城市速度的兩倍以上。（其他25大城市年平均房?jī)r(jià)上漲速度為8.4%）根據(jù)有關(guān)人士的分析，溫哥華房?jī)r(jià)之所以飛快發(fā)展跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛快發(fā)展有著不可分割的聯(lián)系。自2004年中國(guó)大量出口貨物抵達(dá)加拿大西海岸起，溫哥華的就業(yè)情況就發(fā)生了翻天覆地的改變。在2004年10月的統(tǒng)計(jì)中，由于中國(guó)出口貨物的增長(zhǎng)，溫哥華的就業(yè)率上升了8%。
　　在2011年5月，溫哥華房?jī)r(jià)開(kāi)始被人口增長(zhǎng)，國(guó)際移民，較低銀行貸款利率所影響。失業(yè)率在2月下降了8.8個(gè)百分點(diǎn)，在3月下降了8.1個(gè)百分點(diǎn)。這導(dǎo)致人們對(duì)房屋的需求在短時(shí)間內(nèi)大量增長(zhǎng)。
　　2012年，溫哥華住宅房產(chǎn)房?jī)r(jià)飆升達(dá)到了歷史上第二個(gè)高潮。對(duì)比1995年時(shí)大溫哥華地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)達(dá)到了253.3%，對(duì)比2011年1月增長(zhǎng)19.9%。
　　當(dāng)溫哥華房?jī)r(jià)急劇飆升的時(shí)刻，人們不禁懷疑是什么導(dǎo)致了這樣驚人的增長(zhǎng)速度·通過(guò)調(diào)研，總結(jié)了以下幾種影響因素。
　　首先是移民帶來(lái)的人口劇增。加拿大這個(gè)移民大國(guó)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里一直在吸納大量不同國(guó)家人口。這些移民中很大一部分人都選擇了溫哥華作為安身之處。大量的國(guó)際移民帶來(lái)了巨大的房產(chǎn)需求，也同時(shí)快速推動(dòng)了溫哥華房?jī)r(jià)的上漲。另外，溫哥華有著相當(dāng)優(yōu)秀的城市規(guī)劃方案，這也使得溫哥華人口中亞洲人口達(dá)到了40%的比例。相對(duì)于西方人，亞洲人更加注重選擇合適的房產(chǎn)安居樂(lè)業(yè)，所以溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)跟著移民的腳步得以飛速發(fā)展。
　　其次是加拿大各銀行給予的低利率激起很多人購(gòu)房的熱情。在2006年時(shí)，對(duì)于一個(gè)貸款25年，首付10%的人來(lái)說(shuō)，買一棟屬于平均價(jià)格的房產(chǎn)他所承受的抵押貸款支付收入比率僅為35%。對(duì)比1980年代和1990年代時(shí)期，這個(gè)比率超出了至少40%。由于持續(xù)的可支付能力，2005年有483800套房屋被出售，2006年有483770套房屋被出售。
　　再次就是外來(lái)的投資人士，絕大部分為中國(guó)房產(chǎn)投資商。根據(jù)溫哥華當(dāng)?shù)貓?bào)紙報(bào)道，外來(lái)房地產(chǎn)投資商尤其是中國(guó)大陸的房地產(chǎn)投資商，對(duì)溫哥華房?jī)r(jià)有著舉足輕重的影響。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)投資商對(duì)溫哥華房?jī)r(jià)造成的影響備受爭(zhēng)論。一方面溫哥華房地產(chǎn)代理商非常歡迎他們的到來(lái)。另一方面，溫哥華當(dāng)?shù)氐褪杖氲木用窬鸵驗(yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)商的大量投資而陷入絕望。
　　七、加拿大政府在溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)所扮演的角色
　　盡管溫哥華房?jī)r(jià)發(fā)生著翻天覆地的變換，省政府和加拿大政府從未對(duì)溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)干涉。政府需要溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利，從而獲得更高的納稅額。
　　在西方社會(huì)，國(guó)家干預(yù)理論被經(jīng)常性的挑戰(zhàn)。個(gè)人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)像私有財(cái)產(chǎn)一樣被保護(hù)著，以防被國(guó)家剝奪。但是這樣無(wú)政府干涉的理論卻遭到了多方質(zhì)疑。就像溫哥華一樣，政府可以從高價(jià)房地產(chǎn)成交價(jià)中獲得利潤(rùn)，而這樣的獲利是以整個(gè)社會(huì)為代價(jià)。為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定且安全的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系，政府是否應(yīng)當(dāng)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了人們爭(zhēng)論的核心。
　　在加拿大，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額占GDP總值的比例比中國(guó)要小很多。對(duì)比中國(guó)歷年GDP總值中房地產(chǎn)盈利所占比例為11.5%，加拿大GDP總值中房地產(chǎn)盈利所占比僅為5.85%。
　　另外，溫哥華政府每年對(duì)土地供給量做一次測(cè)評(píng)。政府會(huì)對(duì)每塊土地做估價(jià)，以協(xié)助房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)。但是土地一旦售出，則為個(gè)人或公司所有，政府將不再擁有土地持有權(quán)。如果政府想要買回土地，則要支付相當(dāng)于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況的價(jià)格。所以由此可以看出，溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)所受政府影響的因素甚少，不能夠?qū)ζ浞績(jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。
　　八、總結(jié)
　　在加拿大和中國(guó)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境體系下，比較溫哥華和北京這兩大國(guó)際最貴房?jī)r(jià)之首城市可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)政府在控制北京房?jī)r(jià)起到了決定性作用。在對(duì)比了眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素以及溫哥華和北京兩大城市的社會(huì)環(huán)境下，不難看出北京的高房?jī)r(jià)是由于政府的城市化政策，政府對(duì)銀行利率的下調(diào)，以及家庭收入的增長(zhǎng)所影響。另外，中國(guó)政府一直以來(lái)依靠國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利擴(kuò)大GDP總值。但相對(duì)于溫哥華，高房?jī)r(jià)更多是由于市場(chǎng)因素決定。國(guó)際移民，外來(lái)投資商，銀行競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致利率下降等因素使溫哥華房?jī)r(jià)不斷攀升，其政府的干預(yù)卻少之又少。除了每年一次的政府地價(jià)評(píng)估以外，政府基本對(duì)溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)不與過(guò)問(wèn)。
　　因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難免受到中國(guó)特色經(jīng)濟(jì)的影響，所以政府應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。但是這樣的監(jiān)管需要更加有效的監(jiān)管模式，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)久發(fā)展。
　?。ㄘ?zé)編:賈