摘要：文章分析了2011年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，物價(jià)變化形勢(shì)、宏觀調(diào)控政策的影響、保障性住房的推進(jìn)等因素，在此基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些對(duì)策。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì) 限購(gòu) 限貸 貨幣政策
　　中圖分類號(hào)：F293.3
　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　文章編號(hào)：1004-4914（2012）10-284-03
　　一、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響因素
　　2011年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素包括：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、物價(jià)變化形勢(shì)、宏觀調(diào)控政策的影響、保障性住房的推進(jìn)等等。
　　1.宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和物價(jià)變化形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落，物價(jià)繼續(xù)上漲，全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過(guò)程中，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生抑制作用。十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議上明確提出2011年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%左右，低于2010年水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計(jì)居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅為4%左右，2011年上半年物價(jià)上漲壓力將會(huì)大于下半年，宏觀調(diào)控將“穩(wěn)物價(jià)”放在首要的位置，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策環(huán)境仍將從緊，尤其是上半年的政策環(huán)境仍會(huì)很嚴(yán)厲，以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
　　2.保障性住房建設(shè)對(duì)投資增長(zhǎng)和住房供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。“十一五”期間，保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度不斷加大，經(jīng)過(guò)各地區(qū)、各部門共同努力，解決1500萬(wàn)戶的城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。改造農(nóng)村危房203.4萬(wàn)戶。中央累計(jì)投入保障性安居工程建設(shè)資金1336億多元。目前，已初步形成包括廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的供應(yīng)體系和通過(guò)政府主導(dǎo)下的各種棚戶區(qū)改造，以解決城市低收入和中等偏下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，并逐步將新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障體系。下一步我國(guó)將大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加快構(gòu)建符合國(guó)情的住房政策體系，促進(jìn)早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)?！笆濉睍r(shí)期，計(jì)劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，2011年要開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。保障性安居工程協(xié)調(diào)小組已與各省、自治區(qū)、直轄市人民政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書。還要加快推進(jìn)農(nóng)村危房改造工作，“十二五”時(shí)期每年要改造農(nóng)村危房150萬(wàn)戶以上。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資大約為1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)?！笆濉币?guī)劃期內(nèi)我國(guó)要建3600萬(wàn)套住宅，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨巨變，其中一半的企業(yè)將面臨巨大的沖擊。
　　3.限購(gòu)政策和限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。“新國(guó)八條”推出之后，限購(gòu)被當(dāng)作主要工具，各地政府正在逐漸細(xì)化實(shí)施，全國(guó)有70個(gè)城市將實(shí)施住房限購(gòu)令。與此前任何一次調(diào)控不同，此次以深化“限購(gòu)令”為核心的“新國(guó)八條”，徹底撲滅了房地產(chǎn)開發(fā)商之前僅有的一絲樂(lè)觀，被稱為史上最為“嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控政策。限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是能夠?qū)?gòu)買第三套以上住房的投機(jī)者起到一定的限制作用，對(duì)異地大規(guī)模的炒房團(tuán)有較大的限制作用，對(duì)異地小規(guī)模住房投機(jī)炒作者有一定的限制作用。一句話說(shuō)，對(duì)上述住房投機(jī)炒作者，住房限購(gòu)令短期內(nèi)會(huì)有一定的作用。限購(gòu)令出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是立竿見影的，通過(guò)觀測(cè)各類城市限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)，各個(gè)城市的商品房成交量都有較大幅下降。
　　4.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o，未來(lái)將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)大考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行自2011年3月25日起將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行2011年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2010年以來(lái)第九次上調(diào)。此次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到20.0%的歷史高位。央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將收緊樓市上過(guò)多的流動(dòng)性。有關(guān)人士認(rèn)為，此前針對(duì)樓市的兩輪調(diào)控主要著眼于樓市的交易環(huán)節(jié)。第三輪調(diào)控不僅通過(guò)前所未有的限購(gòu)直接抑制了過(guò)半需求，更掐緊了令樓市火爆的命脈——信貸資金。隨著提高存款準(zhǔn)備金率，銀行的按揭貸款發(fā)放會(huì)更加嚴(yán)格，銀行對(duì)利潤(rùn)相對(duì)比較低的首套房貸款很可能還會(huì)繼續(xù)收緊。目前市場(chǎng)上首套房已經(jīng)基本恢復(fù)基準(zhǔn)利率。一旦準(zhǔn)備金繼續(xù)上調(diào)，很可能第一套房利率上漲到1.1倍。而第二套房目前市場(chǎng)上已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)上調(diào)超過(guò)1.1倍的現(xiàn)象。個(gè)別資質(zhì)有問(wèn)題的貸款者甚至最高已達(dá)1.5倍。
　　連續(xù)幾次的加息、準(zhǔn)備金率提高、取消貸款利率優(yōu)惠政策等貨幣政策的推行使目前購(gòu)房成本已經(jīng)顯著增加，致使樓市成交量大幅下跌，進(jìn)而明顯影響到開發(fā)商的資金回籠。占到目前開發(fā)商總資金來(lái)源26%的定金及預(yù)收款這一塊很可能因?yàn)槌山涣康睦^續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然去年許多開發(fā)商的銷售回款不錯(cuò)，面對(duì)調(diào)控并沒(méi)有出現(xiàn)像2008年那樣嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，通過(guò)資本市場(chǎng)和信托渠道融資被嚴(yán)格管控，這次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊流動(dòng)性，將使得開發(fā)商融資更加困難，可謂“雪上加霜”。
　　二、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)策
　　在宏觀調(diào)控形勢(shì)已經(jīng)明朗化的背景下，預(yù)期在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將處于調(diào)整周期，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一的開發(fā)企業(yè)無(wú)疑面臨的沖擊最大。面對(duì)利潤(rùn)變薄，行業(yè)整合和結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以斷定相當(dāng)一部分缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將要淡出市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來(lái)的沖擊波，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，應(yīng)實(shí)施以下應(yīng)對(duì)之策。
　　1.注重品質(zhì)和內(nèi)涵，最大限度挖掘價(jià)值來(lái)源。2011年，房地產(chǎn)業(yè)“良莠分化“的特征將越來(lái)越明顯。政府為了防范房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，在土地的供應(yīng)、開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)上必然提高準(zhǔn)入條件并加強(qiáng)監(jiān)管，這對(duì)小開發(fā)商或不注重管理和品質(zhì)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，將是致命的。從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，注重品質(zhì)和內(nèi)涵，在產(chǎn)品質(zhì)量、管理、配套服務(wù)等方面不斷挖掘價(jià)值來(lái)源，是開發(fā)商們?nèi)傥磥?lái)的關(guān)鍵?？梢灶A(yù)計(jì)，“品質(zhì)時(shí)代”將是房地產(chǎn)發(fā)展后十年的主題?！捌放剖瞧髽I(yè)發(fā)展的保證，品質(zhì)是品牌的延伸及表現(xiàn)?！比绱擞^點(diǎn)，已不乏眾多企業(yè)認(rèn)可，品質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。伴隨人們對(duì)人居要求的不斷升級(jí)，對(duì)住宅品質(zhì)的呼吁愈發(fā)強(qiáng)烈，品質(zhì)成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力中不可或缺的重量級(jí)砝碼。緊縮的背景下，購(gòu)房者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越注重對(duì)居住環(huán)境、戶型布局、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等品質(zhì)的要求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)整體文化和人們綜合素質(zhì)的提高，人們對(duì)于生活環(huán)境、配套設(shè)施和居住品質(zhì)等方面有著更高層次的追求。在建筑中，品質(zhì)是最重要的元素。有的房地產(chǎn)企業(yè)之所以深受消費(fèi)者的喜愛，就是因?yàn)樗鼡碛懈咂焚|(zhì)。能夠從消費(fèi)者角度出發(fā)，把整個(gè)項(xiàng)目的微小之處，都做了細(xì)致的考慮，力爭(zhēng)達(dá)到完美。因?yàn)樵S多消費(fèi)者買房是一時(shí)，住房卻是一世。房地產(chǎn)品質(zhì)時(shí)代到來(lái)并不能單獨(dú)追求社區(qū)硬件配套，還需要物業(yè)服務(wù)水平的加強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。居民綜合各方面因素選擇了商品住房，是否宜居還需要看“售后”服務(wù)，便是物業(yè)服務(wù)水平是否能滿足業(yè)主的生活需求。在物業(yè)服務(wù)上，應(yīng)先從舒適開始做起，給客戶最舒適的服務(wù)感受；在服務(wù)內(nèi)容和細(xì)節(jié)上，把客戶的需求放在第一位，處處體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的“關(guān)懷”。一心一意做好住宅品質(zhì)，既體現(xiàn)了行業(yè)的進(jìn)步與規(guī)范，也體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。
　　2.轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，尋找新的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)的緊張，房地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視自身的發(fā)展戰(zhàn)略。通過(guò)對(duì)旅游、交通、教育、能源等產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，不難發(fā)現(xiàn)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也同樣有著巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在遭遇宏觀調(diào)控之癢，面臨發(fā)展困局的關(guān)鍵時(shí)刻，有必要加強(qiáng)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，尋找新的發(fā)展機(jī)遇。相對(duì)于住宅，旅游和商業(yè)不但沒(méi)有受到調(diào)控，反而是國(guó)家鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)。2011年3月22日，世茂房地產(chǎn)董事長(zhǎng)許榮茂在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“十二五”規(guī)劃寫得很清楚，重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰，一些類似來(lái)料加工的勞動(dòng)力職業(yè)，或者回報(bào)很低、風(fēng)險(xiǎn)很大的企業(yè)，要改進(jìn)。所以，投資也會(huì)做相應(yīng)調(diào)整。以往我們的銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會(huì)多涉及商業(yè)、旅游，這就是對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的最好體現(xiàn)。世茂副主席兼執(zhí)行董事許世壇稱，“現(xiàn)在住宅受到的沖擊比較大，但高科技產(chǎn)業(yè)、旅游、商業(yè)不但沒(méi)受到影響，反而市場(chǎng)占有率、銷售情況非常好。旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力很大，所以我們非?？春寐糜蔚禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也希望能將該產(chǎn)業(yè)獨(dú)立上市。而養(yǎng)老地產(chǎn)是更為新鮮的業(yè)態(tài)，險(xiǎn)資已先于開發(fā)商大舉進(jìn)入。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要爭(zhēng)取新的發(fā)展機(jī)遇，又不能放棄自己的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)的邊緣產(chǎn)業(yè)如旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、交通地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等行業(yè)是兩全其美的選擇。其實(shí)早在數(shù)年前，一些精明的房地產(chǎn)企業(yè)就把投資領(lǐng)域拓展到旅游、休閑、教育等領(lǐng)域，開拓了旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、教育地產(chǎn)的新市場(chǎng)，利用邊緣產(chǎn)業(yè)的完美銜接，為公司創(chuàng)造了巨大的財(cái)富，他們以實(shí)踐，賦予了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)以新的內(nèi)涵。
　　3.因時(shí)而異，調(diào)整土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在很大程度上受政策的影響，在這樣的政策大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商土地儲(chǔ)備的成本和面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。土地是不可再生資源不錯(cuò)，但是在政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)單一供應(yīng)商的大前提下，土地的稀缺應(yīng)當(dāng)是相對(duì)的，政府有能力通過(guò)各種行政或者法律手段，來(lái)滿足市場(chǎng)對(duì)土地的需求。因此，在宏觀調(diào)控新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲(chǔ)備應(yīng)當(dāng)量力而行，在市場(chǎng)調(diào)整的非常時(shí)期，確保公司項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈的暢通才是第一位。綜觀國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力狀況，并不具備長(zhǎng)期儲(chǔ)備土地的實(shí)力，因而在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備土地的前提是要能確保資金供應(yīng)鏈的暢通，一般的開發(fā)企業(yè)，土地儲(chǔ)備總量控制在能夠滿足公司開發(fā)兩到三年，即能滿足發(fā)展所需用地要求。
　　4.加強(qiáng)合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙贏。宏觀調(diào)控帶來(lái)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)水平的整體降低，增加投資房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，一些企業(yè)由于市場(chǎng)變化導(dǎo)致資金供應(yīng)鏈吃緊，而一些企業(yè)卻因?yàn)楹线m的土地儲(chǔ)備缺少，即將陷入難為無(wú)米之炊的境地，出現(xiàn)資金富余。在新的形勢(shì)下，一些實(shí)力相對(duì)較弱的公司，由于行業(yè)門檻的提高而缺少獲取新項(xiàng)目的實(shí)力，這都為企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與資本之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合、弱弱聯(lián)合、資本聯(lián)姻等合作形式創(chuàng)造了前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟，不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作關(guān)系，更應(yīng)該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、建筑商、代理商、廣告公司、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)行業(yè)、學(xué)校等科研機(jī)構(gòu)之間的長(zhǎng)期合作關(guān)系。這都有助于提升公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，增強(qiáng)抵御項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)的存在是發(fā)展的前提，在宏觀調(diào)控形勢(shì)下，企業(yè)的生存應(yīng)當(dāng)放在首位，資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)才能雙贏。
　　總之，我們應(yīng)當(dāng)重視的是，國(guó)家此輪宏觀調(diào)控，并不是為了單純的打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了防止由于單一行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最重要角色之一，如果能夠調(diào)整心態(tài)，把握好企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，必定能平穩(wěn)度過(guò)調(diào)控危機(jī)，抓住新的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展。
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　?。ㄘ?zé)編：李