房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻無(wú)時(shí)無(wú)刻不牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶的神經(jīng)。然而，對(duì)于這么一個(gè)重要的市場(chǎng)，整個(gè)社會(huì)卻無(wú)法建立起一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎神鬼莫測(cè)，人們對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)一再偏差。2002年以來(lái)，就有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家提及“房?jī)r(jià)泡沫論”，而當(dāng)2008年的經(jīng)濟(jì)寒冬到來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)上流傳的“百日巨變”等論調(diào)更是甚囂塵上。當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將見(jiàn)頂回調(diào)時(shí)，最終等來(lái)的卻是2009年房?jī)r(jià)更為猛烈的上漲。
　　客觀來(lái)說(shuō)，如果經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論不能被現(xiàn)實(shí)結(jié)果所證實(shí)，這一定是我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說(shuō)，我們通常的分析框架存在著嚴(yán)重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經(jīng)濟(jì)決策本質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析、探討這種經(jīng)濟(jì)決策行為的特點(diǎn)與約束條件，進(jìn)而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及政策啟示。
　　農(nóng)耕文化與中國(guó)人家庭觀念、居住觀念
　　傳統(tǒng)的中國(guó)社會(huì)是農(nóng)耕社會(huì)，中國(guó)的農(nóng)耕文化孕育出了強(qiáng)大的氏族宗法血親傳統(tǒng)。李澤厚先生曾指出，“以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的中國(guó)新石器時(shí)代大概延續(xù)極長(zhǎng)，氏族社會(huì)的組織結(jié)構(gòu)發(fā)展得十分充分和牢固，產(chǎn)生在這一基礎(chǔ)上的文明發(fā)達(dá)得很早，血緣親屬紐帶極為穩(wěn)定和強(qiáng)大，沒(méi)有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進(jìn)入階級(jí)社會(huì)，經(jīng)歷了各種經(jīng)濟(jì)制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農(nóng)業(yè)家庭小生產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會(huì)生活和社會(huì)結(jié)構(gòu)，卻很少變動(dòng)。”這一段話，表明了血緣宗法傳統(tǒng)，自原始氏族社會(huì)萌生，歷經(jīng)奴隸制度、封建社會(huì)而不墜，綿延數(shù)千年，可見(jiàn)其傳統(tǒng)之強(qiáng)大。無(wú)論社會(huì)制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國(guó)傳統(tǒng)文化的核心層。
　　農(nóng)耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農(nóng)業(yè)更適宜于定居耕作，因而，也帶來(lái)了中國(guó)人的重視居所、慣于定居的傳統(tǒng)。東漢班固《漢書(shū)?元帝紀(jì)》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也?！币虼?，中國(guó)人從來(lái)講究“安居”方可“樂(lè)業(yè)”，而“居無(wú)定所”則是中國(guó)人傳統(tǒng)觀念中所極力回避的一種居住狀態(tài)。
　　而在這一文化孕育出來(lái)的中國(guó)人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時(shí)也對(duì)于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內(nèi)涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有住所，哪來(lái)家庭？沒(méi)有家庭，哪有中國(guó)人文化、心靈寄托的地方？中國(guó)人追求居住的理想從來(lái)強(qiáng)烈而執(zhí)著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產(chǎn)，唯有如此，他們的內(nèi)心才能安寧。如果沒(méi)有自己的房產(chǎn)，則在心理上感覺(jué)自己仍在“漂泊”，心靈無(wú)法安頓。
　　因此，對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，住房不再僅僅是一種財(cái)產(chǎn)、一種居住條件，更是家族文化、個(gè)人心靈的寄托，它極大地影響著中國(guó)人的價(jià)值觀、幸福感。2009年11月19日《中國(guó)青年報(bào)》所做的關(guān)于“幸福和房子的關(guān)系”的在線調(diào)查顯示，八成中國(guó)調(diào)查者認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”，這部分人中又有69.9%的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問(wèn)題，日本網(wǎng)友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調(diào)查日本網(wǎng)友認(rèn)為幸福和房子沒(méi)有關(guān)系。
　　房屋購(gòu)買的泛家庭決策
　　如果將標(biāo)準(zhǔn)的西方家庭的消費(fèi)決策模型放到中國(guó)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中來(lái)，結(jié)合上文提到的中國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的影響，將會(huì)對(duì)消費(fèi)決策模型參數(shù)產(chǎn)生兩個(gè)重大的影響：
　　首先，由于中國(guó)人對(duì)家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財(cái)富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標(biāo)準(zhǔn)假定而言，即與房屋帶來(lái)的資產(chǎn)與財(cái)富滿足心理相比，房屋對(duì)中國(guó)人的“滿足”程度更甚。換句話說(shuō)，在中國(guó)人的效用函數(shù)里面，房屋擁有帶來(lái)的效用值非常大。在同樣的情況下，中國(guó)人往往減少其他方面的消費(fèi)，而增加房屋消費(fèi)方面的支出。
　　其次，也是更重要的一點(diǎn)，就是中國(guó)人的家族、家庭觀念在消費(fèi)決策時(shí)所發(fā)揮的作用。在中國(guó)人的家族觀念之下，單個(gè)家庭（即“小家庭”）的財(cái)產(chǎn)界限并不是絕對(duì)的，當(dāng)家族中的小家庭出現(xiàn)資金短缺時(shí)，家庭間的融資、甚至無(wú)償援助就會(huì)出現(xiàn)。梁漱溟先生認(rèn)為，由于傳統(tǒng)中國(guó)是一個(gè)倫理社會(huì)，因而任何人“其財(cái)產(chǎn)不獨(dú)非個(gè)人有，非社會(huì)有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關(guān)系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財(cái)產(chǎn)沒(méi)有截然的界限，尤其是在購(gòu)買住房時(shí)，家庭間的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移”更為明顯了。
　　因此標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)決策的約束條件顯然來(lái)自與小家庭有血緣關(guān)聯(lián)的若干家庭，我們不妨將這一決策現(xiàn)象，稱為房屋購(gòu)買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國(guó)傳統(tǒng)文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對(duì)大家族人際關(guān)系的依賴，導(dǎo)致了不同于西方國(guó)家的房屋購(gòu)買決策機(jī)制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購(gòu)房決策，不是通常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)者個(gè)人或者消費(fèi)者單個(gè)家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內(nèi)的“大家庭”的共同決策。
　　上述觀點(diǎn)也得到事實(shí)的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過(guò)一次問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有42%的購(gòu)房者實(shí)際依賴父母的支持。同時(shí)，根據(jù)各大城市網(wǎng)站對(duì)“80后”購(gòu)房資金來(lái)源的調(diào)查，40%以上的“80后”購(gòu)房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達(dá)70%以上（見(jiàn)圖1）。
　　泛家庭決策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響與主流標(biāo)準(zhǔn)的“失效”
　　由于文化心理導(dǎo)致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購(gòu)買決策模式，對(duì)住宅市場(chǎng)的貸款比率、自有比率等多方面都產(chǎn)生了重大的影響，最終導(dǎo)致了流行（主流）標(biāo)準(zhǔn)的失效。
　　對(duì)貸款比率的影響
　　泛家庭決策帶來(lái)直接影響是中國(guó)人購(gòu)買房屋的社會(huì)融資比重（向金融機(jī)構(gòu)的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價(jià)值的比例）較低。這里，我們不妨做一個(gè)中美房地產(chǎn)市場(chǎng)融資情況的簡(jiǎn)單對(duì)比。
　　首先來(lái)比較中美房地產(chǎn)市場(chǎng)首付比例的政策。盡管在歷史上美國(guó)住房貸款要求首付款不低于20％，否則購(gòu)房者必須購(gòu)買擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)才能給予貸款。但是，美國(guó)政府為幫助低收入家庭購(gòu)買房產(chǎn)，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔(dān)保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國(guó)的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統(tǒng)銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當(dāng)?shù)偷乃?。相反，中?guó)規(guī)定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經(jīng)濟(jì)階段有所變化，但最低也沒(méi)有低過(guò)20%的比率。
　　再?gòu)膶?shí)際的貸款比率來(lái)看，2010年商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款 為1.40萬(wàn)億元，全國(guó)商品房銷售額為5.25萬(wàn)億元，亦即個(gè)人購(gòu)房的貸款比率僅為27%。反觀美國(guó)，美國(guó)的購(gòu)房杠桿率，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在一項(xiàng)針對(duì)美國(guó)購(gòu)房者的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年美國(guó)有43%的首次購(gòu)房者的購(gòu)房款全部通過(guò)借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購(gòu)房者的貸款比率為100%。
　　因此，不論從首付門(mén)檻上來(lái)看，還是從實(shí)際的貸款比率來(lái)看，中國(guó)人的購(gòu)房融資比率確實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)，這無(wú)疑是由于中國(guó)人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
　　對(duì)住房私有化比率、人居居住面積、首次購(gòu)房年齡等的影響
　　這種泛家庭決策模式，使得中國(guó)家庭購(gòu)買的意愿、購(gòu)買的能力都超過(guò)了小家庭的經(jīng)濟(jì)水平，因而導(dǎo)致中國(guó)住宅需求釋放快速而強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅速。目前，中國(guó)人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購(gòu)房的年齡等方面的指標(biāo)甚至領(lǐng)先于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。而在國(guó)外，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國(guó)也不過(guò)為68%，英國(guó)為56%，歐洲等其他國(guó)家均在30%～50%之間。我國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，僅用不到10年時(shí)間，城市居民住房自有率就達(dá)到了世界第一。
　　再?gòu)木幼l件與人均居住面積上看，美國(guó)至今仍有17%的人住在廉