月缺月圓，潮起潮落，世事總在更迭。30年時(shí)光說短不短，說長不長。一個(gè)行業(yè)，從無到有，從弱到強(qiáng)，從給京城帶來希望到讓人無奈，褒貶不一，甚至備受詬病——房地產(chǎn)，究竟怎么了？
　　
　　大潮初起：開發(fā)企業(yè)小荷初露尖尖角
　　上世紀(jì)80年代，當(dāng)理論界還在為國事姓“社”姓“資”、住宅是不是商品爭得面紅耳赤不可開交時(shí)，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻在不知不覺中悄悄降生。雖然如諸多事物一樣，此刻它身上還鐫刻著舶來品的標(biāo)記，不過很快它就非常自然地融入了國人的生活，并開始一步步地影響國人的生存質(zhì)量。我們不妨將其出現(xiàn)并快速膨脹的幾年稱為隨著改革大潮到來的第一次開發(fā)熱。
　　當(dāng)時(shí)，盡管在許多國人眼中，房地產(chǎn)還無法稱之為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司具體要開發(fā)什么，如何進(jìn)行開發(fā)，暫時(shí)也摸不著頭腦。然而在業(yè)內(nèi)，或者說從事建筑行業(yè)的人們，大多都看到了一線曙光，有些人更隱隱嗅到了金錢和財(cái)富的味道。于是，在房地產(chǎn)開發(fā)的大旗下，很快便聚集起不少富有活力和生氣的新生力量。
　　說起中國的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須提到一位作出突出貢獻(xiàn)且已過世的老人，業(yè)內(nèi)稱他為房地產(chǎn)開發(fā)的先驅(qū)。不客氣地講，他確實(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)之無愧的創(chuàng)始人。他的名字叫肖桐。
　　時(shí)間追溯到1980年4月2日，鄧小平同志發(fā)表了題為《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，提出了建筑業(yè)應(yīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)及住房制度改革的構(gòu)想。肖桐同志當(dāng)時(shí)正受命組建國家建筑工程總局，并已被任命為黨組書記和總局局長，同時(shí)兼任國家建委副主任。當(dāng)年的5月5日，在國家建工總局成立大會(huì)上，肖桐同志的發(fā)言對(duì)小平同志的講話進(jìn)行了深入淺出的發(fā)揮，第一次提出將住房商品化作為工作的方針。他說：“今后，房屋建筑要向商品化發(fā)展，一般民用建筑，首先是住宅，要積極推行由建筑企業(yè)包建，按套計(jì)價(jià)出售，采取交鑰匙的辦法。大城市和工業(yè)集中的地區(qū)可以試辦開發(fā)公司，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，成套地建房賣房。”他要求所屬單位要進(jìn)行住房商品化的試點(diǎn)，并提出在京津滬三市和其他有條件的城市都要組織試點(diǎn)，逐步摸索出一整套有關(guān)土地征用、公用設(shè)施配套、投資材料渠道、產(chǎn)品價(jià)格、銷售辦法等方面的具體政策和管理制度。
　　任務(wù)布置后，他本人更是身體力行，深入探討，多方研究，于1980年底與中國建設(shè)銀行達(dá)成協(xié)議，由建工總局出人，建設(shè)銀行出錢，共同組建房地產(chǎn)開發(fā)公司。于是，1981年1月，全國第一家房地產(chǎn)開發(fā)公司——中國房屋建設(shè)開發(fā)公司正式成立。
　　這段時(shí)間雖不長，但卻是個(gè)艱難的探索過程，當(dāng)然也有失敗的教訓(xùn)。肖桐同志得出的結(jié)論是：搞房地產(chǎn)開發(fā)必須跳出舊體制的框框，沒有懂業(yè)務(wù)的人不行，沒有資金也不行，只有破舊立新將兩者優(yōu)勢結(jié)合起來，才能產(chǎn)生出新的生產(chǎn)力。他將這一觀點(diǎn)歸納成這樣一個(gè)公式：房地產(chǎn)開發(fā)＝建筑+金融。在經(jīng)他親自修改審定的公司組建方案及業(yè)務(wù)方針中明確提出，成立開發(fā)公司的目的是為了推進(jìn)房屋建設(shè)的社會(huì)化和商品化；開發(fā)公司的主要任務(wù)是用經(jīng)濟(jì)辦法經(jīng)營房地產(chǎn)，包括辦理購置土地手續(xù)，組織小區(qū)建設(shè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目并和施工單位簽訂合同，進(jìn)行房屋出售和出租，同時(shí)為各類房屋特別是住宅建筑設(shè)計(jì)的示范提供條件。肖桐同志當(dāng)年制定的這些規(guī)章制度、業(yè)務(wù)方針作為藍(lán)本，被隨后大批出現(xiàn)的開發(fā)公司接受采用，一些主要業(yè)務(wù)即使至今依然還在工作中貫徹執(zhí)行。
　　中國房屋建設(shè)開發(fā)公司從成立之初，依托建工總局和建設(shè)銀行的優(yōu)勢，很快便營造出一種集團(tuán)化發(fā)展的趨向，在“中房”麾下集合起了上百家以中房命名的分公司。中房北京房地產(chǎn)開發(fā)公司便是在這次熱潮中最早成立的公司之一。
　　國家的政策支持，“中房”的旗幟效應(yīng)，包括肖桐同志的個(gè)人號(hào)召力，使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)從星星之火漸成燎原之勢。至1985年前后，全國的各大中城市都逐步擁有了自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
　　北京市此時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)發(fā)展到30多家。只不過這些開發(fā)公司的來源與成分比較復(fù)雜，一些是由建筑業(yè)、建工業(yè)在京企業(yè)派生出來的；一些是由市、區(qū)級(jí)政府下屬從事房建、房修企事業(yè)衍生出來的；一些是由北京市的市、區(qū)房管系統(tǒng)組建起來的；還有一些是由中央部委在京房屋管理單位籌建起來的。原有的名稱五花八門，如小區(qū)辦、改建處、基建處、房管處、統(tǒng)建辦、三產(chǎn)??不一而足。雖說基本都是從主管單位剝離出去，按照企業(yè)方式，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營。但由于環(huán)境所限，多數(shù)依舊按照興辦第三產(chǎn)業(yè)的思路，幾間房，七八個(gè)人，幾張辦公桌，騎著自行車出去攬活兒。經(jīng)費(fèi)則是上面給點(diǎn)兒，自己省點(diǎn)兒，外頭掙點(diǎn)兒。可不管怎么說，它們已開始奠定了京城房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的基礎(chǔ)。
　　這些公司中確有一些正規(guī)的有實(shí)力的開發(fā)公司，它們脫胎于政府管理部門，吃著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老本兒，繼續(xù)按照原業(yè)務(wù)流程，接受上級(jí)安排的房屋建設(shè)任務(wù)。只是開始試行企業(yè)化運(yùn)作，獨(dú)立核算，按比例上繳利潤，不僅減輕了原單位的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也成為非常具有生命力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。如那些本已承接了北京市二三環(huán)外居民新區(qū)建設(shè)的建筑單位，將前期工作分離出去，交給本單位的開發(fā)公司，按照市場模式進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營和管理，便顯示出蒸蒸日上的勢頭。當(dāng)然，也有些跟風(fēng)成立的開發(fā)公司卻在混日子，吃撥款，“于艱難孑孓中存聊以足歲之想”。
　　
　　疾風(fēng)起于秋之末：
　　民以居為安，不安居何以樂業(yè)？
　　幸運(yùn)的是，此時(shí)北京的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迎來了一次難逢的歷史機(jī)遇。
　　盡管我們說機(jī)遇有時(shí)在于多方面的巧合，但歸根結(jié)底還要?dú)w功于改革開放的大環(huán)境，歸結(jié)于人民群眾對(duì)住房的迫切需求。
　　改革開放，國民經(jīng)濟(jì)快速增長，人民生活質(zhì)量大幅度提高。與北京市民密切相關(guān)的衣食住行中，衣食行三方面都有了明顯的改善，唯有住的問題卻遲遲沒有提高。更可悲的是，北京市的人均住房面積在解放初的1949年為4.75平方米，而至“文革”結(jié)束的1976年為4.45平方米，到1979年也僅為4.57平方米。假如這一搞怪的數(shù)字要受到嘲諷和責(zé)難的話，主要原因，恐怕還要?dú)w咎于舊的住房體制和城市人口的快速增長。
　　在改革開放的諸多環(huán)節(jié)中住房制度的改革無疑是重要的一環(huán)，也是最難的一環(huán)。幾十年來由國家進(jìn)行分配的低房租福利政策不僅入不敷出、分配困難，同時(shí)也使得原有住房得不到有效修繕。小修小補(bǔ)少投入的弊病年復(fù)一年，小毛病成了大毛病，大毛病就成了不治之癥。老城區(qū)和城鄉(xiāng)接合部出現(xiàn)了成片的大面積的危房破房，以致一些房屋已經(jīng)無法保證居民的生命安全，房管部門每年工作考核的一項(xiàng)重要任務(wù)就是要“少塌房不死人”。1985年，我國進(jìn)行了新中國成立后的首次城鎮(zhèn)房屋普查，北京的普查記錄是210萬戶人口中的無房戶及人均4平方米以下的擁擠戶和各種不便戶共計(jì)30萬戶，加上等房結(jié)婚戶、落實(shí)政策戶及普查范圍外的缺房戶達(dá)40萬戶以上，其中嚴(yán)重困難戶約10萬戶。另外，北京市還有29片230多萬平方米的破舊危房亟待改造。
　　1985年，公安部頒布實(shí)施《城鎮(zhèn)暫住人口管理的暫行規(guī)定》，正式取消在城市暫住時(shí)間上限3個(gè)月、實(shí)施暫住證規(guī)定的流動(dòng)人口管理制度，標(biāo)志著戶籍管理的松動(dòng)。北京“民工潮”初現(xiàn)，流動(dòng)人口總量由1985年的31.2萬人開始逐年劇升。此時(shí)的流動(dòng)人口雖然對(duì)住房的影響不大，但他們也需要住房。其后，隨著流動(dòng)人口急速增長，逐漸顯示出他們對(duì)住房有著更為迫切的需求。
　　
　　改變首都居民的住房窘迫，唯有多蓋房
　　面對(duì)城市住房難的局面，政府及各部門各單位均承受著巨大壓力，解決辦法只有一個(gè)，就是要多蓋房子，加快速度成片地建設(shè)居民住宅樓。在解決住房面積的同時(shí)也可以逐步改善居民的居住條件。
　　
　　然而，大批地建設(shè)住宅需要資金，沒有錢，更好的設(shè)想也只是空中樓閣。當(dāng)時(shí)，市級(jí)有實(shí)力的開發(fā)公司還是依照政府的“統(tǒng)建”計(jì)劃指標(biāo)完成任務(wù)，新建小區(qū)也多在北京市的二三環(huán)外居民稀少的地區(qū)進(jìn)行建設(shè)。所謂的“統(tǒng)建”是指政府給多少錢，就要按照計(jì)劃指標(biāo)建多少房，建成的房屋交由政府或有關(guān)部門統(tǒng)一調(diào)撥使用，指標(biāo)、資金和建設(shè)任務(wù)要受到嚴(yán)格控制。
　　開發(fā)公司要想快速積累資金，積累富余房，只能從提高規(guī)劃設(shè)計(jì)和加快建設(shè)速度上入手。富余出來的房子和資金，可以進(jìn)行再投入，或按市場價(jià)格出售。當(dāng)然這些“高價(jià)房”的價(jià)格須經(jīng)主管部門的審批及核定，購買者自然也非平頭百姓，而是握有一些資金卻無房的企事業(yè)單位，這大致就是商品房早期問世時(shí)的雛形。
　　1984年5月15日，當(dāng)時(shí)的國務(wù)院總理趙紫陽在全國人大二次會(huì)議上作的政府工作報(bào)告中指出：城市住宅建設(shè)，要進(jìn)一步推行商品化試點(diǎn)，開展房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，通過多種途徑，增加資金來源，逐步緩和城市住房的緊張狀況。
　　政府工作報(bào)告的肯定和支持進(jìn)一步提高了北京房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。一些開發(fā)公司轉(zhuǎn)而開始與一些有錢有地但苦于沒有渠道和能力的單位合作建房，五五分成，既解決了資金問題也解決了許多單位的職工住房分配問題。北京市內(nèi)及二三環(huán)周邊的職工宿舍樓、居民樓許多都是由此而建成受益的。
　　隨后幾年的快速發(fā)展使得北京市的商品房面積有了很大的提升，北京居民不得不懷著矛盾的心情面對(duì)商品房的沖擊，福利分房難上加難，商品房卻價(jià)格高企。游移之中有些人終究還是接受了現(xiàn)實(shí)，也有些財(cái)大氣粗的單位買進(jìn)商品住宅作為福利再分配給職工。這段時(shí)間，北京市每年房屋開工面積達(dá)2000多萬平方米，竣工面積達(dá)800萬～900萬平方米，已建成和在建的10萬平方米以上的小區(qū)達(dá)到了53個(gè)。1988年至1989年，成立開發(fā)公司的熱潮又一次興起。
　　
　　從呱呱墜地到五陵少年：首都房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷洗禮
　　然而，就在此時(shí)，國務(wù)院發(fā)布了《清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、壓縮投資規(guī)模、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)的通知》，文件要求得詳細(xì)具體，包括對(duì)國家長期嚴(yán)格控制的樓堂館所的禁建。
　　北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目的清理和開發(fā)公司的整頓為大勢所趨，自然在列，很快進(jìn)入低谷。大浪淘沙，一些沒有實(shí)力、只想在開發(fā)熱潮里渾水摸魚的小公司紛紛退出或被清理。然而，壓縮和整頓也給那些已經(jīng)積攢了相當(dāng)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)以喘息之機(jī)，借此開始進(jìn)行企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以確保自己具備應(yīng)對(duì)下一次開發(fā)熱潮的能力。
　　這是北京房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中第一次經(jīng)歷了國家的整頓和壓縮，近10年的磨煉使得它已非昔日阿蒙，許多企業(yè)開始著手完善自己的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、規(guī)章制度、運(yùn)行流程及企業(yè)的外部形象。企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)評(píng)定也漸入正軌。
　　還有一點(diǎn)非常值得注意的是，所有房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視從上至下的一整套人脈關(guān)系，這種超常規(guī)的重視，既帶有這個(gè)行業(yè)的傳承和延續(xù)，也帶有后天形成的對(duì)政府及主管部門的依存和依賴。
　　房地產(chǎn)企業(yè)脫胎于政府及相關(guān)的房屋建管部門，自誕生之日起靠的就是上級(jí)給予的政策及資金、人員的扶植，包括領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)大多都要由上級(jí)組織部門推薦和任命。反之，當(dāng)財(cái)政出現(xiàn)困難或短缺時(shí)，這些上級(jí)部門首先會(huì)想到的就是房地產(chǎn)企業(yè)，后者責(zé)無旁貸地也會(huì)給予全力支持。
　　房地產(chǎn)企業(yè)重要的資源是土地，而土地則來自政府的劃撥和轉(zhuǎn)讓。為此，一個(gè)重大項(xiàng)目上馬，必須得到政府及主管部門的同意及支持，遇到一些困難也就必須請(qǐng)上級(jí)主管部門出面，邀請(qǐng)有關(guān)部門和單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)會(huì)是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開得最多的會(huì)議。
　　豐厚的利潤，闊綽的出手，以及對(duì)政府主管部門的謙恭，形成了這一行業(yè)的特色。它既是行業(yè)的長處，也可以視為行業(yè)的短板，同時(shí)也為行業(yè)滋生腐敗埋下了隱患。
　　“房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)筐，什么都能往里裝；房地產(chǎn)是唐僧肉，誰都想來咬一口。”上世紀(jì)80年代末，這個(gè)順口溜已經(jīng)開始在業(yè)內(nèi)流傳?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是政府的小金庫”，同樣也不單純是行業(yè)內(nèi)的秘密。
　　
　　熱潮中的京城房地產(chǎn)：穩(wěn)步發(fā)展中出奇制勝
　　京畿禁地，天子腳下，北京人見怪不怪，處事不驚，自有其傳承。1992年從廣東涌來的房地產(chǎn)開發(fā)熱一浪高過一浪，而北京城內(nèi)的政府機(jī)構(gòu)和開發(fā)商則依然我行我素，有條不紊地按照固有的節(jié)奏行進(jìn)。
　　據(jù)1990年前后的統(tǒng)計(jì)，北京市亟待改造的危房區(qū)竟達(dá)到了約200片近1000萬平方米。北京城區(qū)房屋老舊破敗狀況日漸嚴(yán)重，政府不能不投入大量財(cái)力物力人力，加大改造力度。進(jìn)行試點(diǎn)的小后倉、菊兒胡同，特別是德寶成片改造取得了不錯(cuò)的成效，正向全市推廣。當(dāng)時(shí)，新區(qū)建設(shè)、舊城改造在北京已經(jīng)形成規(guī)模，兩者相互結(jié)合、相互促進(jìn)也就成為城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本模式。
　　1990年9月，在北京舉辦的亞運(yùn)會(huì)，是中華人民共和國舉辦的第一次綜合性的國際體育大賽，也是亞運(yùn)會(huì)誕生40年間第一次由中國承辦的亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)。有傳說北京亞運(yùn)會(huì)的總投資額預(yù)算為24億元，當(dāng)時(shí)尚存在6億多的資金缺口。亞運(yùn)工程總建筑面積為2000多萬平方米，包括新建和改建的33個(gè)體育場館，46處訓(xùn)練場地，50多萬平方米的亞運(yùn)村，5座立交橋，5條道路，100多公里的市政管線及污水處理廠等。工期短、任務(wù)重，還有巨大資金壓力，使主管工程的張百發(fā)副市長當(dāng)時(shí)竟放下了這樣的狠話：如果任務(wù)完不成我就從京廣大廈頂上跳下去！結(jié)果，資金得到各方捐助，工程按期完工，亞運(yùn)會(huì)圓滿舉辦，百發(fā)副市長終于大大地松了一口氣。盡管亞運(yùn)村的建筑質(zhì)量引起多方面的質(zhì)疑，可在其后的幾年里，亞運(yùn)村住宅樓陸續(xù)售罄，最后竟成了一套難求的搶手貨。亞運(yùn)村住宅區(qū)的興起帶動(dòng)了京城北部的房地產(chǎn)開發(fā)，并很快將亞運(yùn)村變成了一片經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟮木用褡≌瑓^(qū)和商務(wù)商業(yè)圈。
　　這些似乎是北京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步增長，未受南方開發(fā)熱影響的重大原因。然而就在1992年年底，貌似穩(wěn)健的北京市推出了一項(xiàng)讓全國震驚的大舉措，由市政府組成了一個(gè)各方面領(lǐng)導(dǎo)出面、人數(shù)眾多的赴港招商代表團(tuán)。關(guān)于這次招商的內(nèi)幕消息至今也沒有一個(gè)全面的披露，但它所產(chǎn)生的轟動(dòng)效應(yīng)，及其后對(duì)北京市招商引資和對(duì)北京的城市建設(shè)、危舊房成片改造產(chǎn)生的作用卻是十分巨大的。
　　據(jù)隨后報(bào)刊不經(jīng)意透露出的消息，我們僅能知道此次招商項(xiàng)目有700多項(xiàng)，涉及金額約200～300億元，項(xiàng)目分為幾類，城市開發(fā)建設(shè)包括危舊房改造在招商中占有很大比重。其中有王府井、北京火車站、西單、崇文門、宣武門等中心商業(yè)區(qū)的改擴(kuò)建項(xiàng)目，也有郊區(qū)縣的許多引資合資建設(shè)項(xiàng)目。當(dāng)然這些項(xiàng)目多是意向性的，具體工程還要經(jīng)過雙方再深入的考察探討后簽約實(shí)施。
　　赴港招商后的1993年初，有報(bào)道稱，前來北京洽談開發(fā)房地產(chǎn)的外商達(dá)770多家。面對(duì)接踵而至的外商，滾滾而來的財(cái)源，土地突然全部變成了黃金，人們的心理發(fā)生了天翻地覆的變化。即便是位居高官、權(quán)傾朝野者也不能免俗，興奮異常，這大概也就能被外界理解了。
　　
　　宏觀調(diào)控：房地產(chǎn)驟然降溫，是否理性回歸？
　　1993年下半年，面對(duì)投資超規(guī)模的增長，通貨膨脹這只怪物開始落戶共和國的土地，并逐漸展現(xiàn)出它的猙獰面目。
　　中國的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，迅速登上了共和國的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，并為各級(jí)、各地政府困窘的財(cái)政收入尋找到了意外補(bǔ)充。這自然是件值得欣慰和鼓舞的好事。但人們卻不免有些昏昏然，忘記了眼前利益和長遠(yuǎn)利益通常會(huì)產(chǎn)生矛盾。于是，全國范圍的“劃地?zé)帷薄叭Φ責(zé)帷薄伴_發(fā)區(qū)熱”及“引進(jìn)外資熱”鋪天蓋地而來，而且面積也越來越大。有些地區(qū)只顧盲目圈地，而忘記了自己的權(quán)限及力量。
　　當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過熱勢頭，其具體表現(xiàn)主要是“四高”（高投資增長、高貨幣投放、高物價(jià)上漲和高貿(mào)易逆差）、“四熱”（房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱、集資熱和股票熱）、“兩亂”（金融秩序混亂、市場秩序混亂）。致使全國零售物價(jià)上漲幅度較大，一些大城市生活物價(jià)上漲22%，居民感受到很大壓力。對(duì)此，中共中央、國務(wù)院于6月24日下發(fā)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》（即中央6號(hào)文件），提出以整頓金融秩序?yàn)橹攸c(diǎn)的16條措施。
　　
　　以6號(hào)文件的形成為標(biāo)志，經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控全面展開，房地產(chǎn)開發(fā)自然是宏觀調(diào)控的重中之重。
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的是負(fù)債經(jīng)營，土地是開發(fā)公司的命根子，資金是開發(fā)公司的生命線。國家控制土地，抽緊銀根，自然也就拿住了房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，一年多的爆“炒”亂象很快得到了抑制。只不過在這類似“擊鼓傳花”的游戲中，一夜暴富者有之，欲哭無淚者亦有之。
　　
　　收拾金甌一片：京城開發(fā)再上臺(tái)階
　　宏觀調(diào)控是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，并不是走回頭路。在北京，房地產(chǎn)業(yè)并沒有受到嚴(yán)重打擊，更未到一蹶不振的地步。如果說有難以度日的，也是那些空掛了個(gè)開發(fā)公司牌子，因“炒”而生存的皮包公司。
　　北京是幸運(yùn)的，因?yàn)樗鞘锥?，也因?yàn)樵陂_發(fā)狂潮中沒有完全迷失。當(dāng)海南、北海、惠州的大片開發(fā)區(qū)荒草萋萋、爛尾樓無人問津、小別墅化為養(yǎng)雞場時(shí)，港商與北京市的開發(fā)商們正在創(chuàng)造著另一種輝煌。
　　千年古都此時(shí)如同一個(gè)大工地，到處都是塔吊，到處都是圍擋，到處都是舊平房上由白灰水刷寫的圈在圈兒里的“拆”字。白天揚(yáng)塵不斷，夜間燈火通明，打樁聲、混凝土攪拌聲、鋼模板撞擊聲以及大馬力施工運(yùn)輸車輛的轟鳴聲組成了一支城市交響曲。典雅嫻靜的淑女正在逐漸完成向雍容華麗貴婦的嬗變。好在喜歡瞧熱鬧的北京人大都抱著寬容的心態(tài)，注視著身邊魔術(shù)般的巨變。他們相信一切都會(huì)越變?cè)胶谩?br/>　　當(dāng)時(shí)，在北京城里最為引人矚目的莫過于王府井東風(fēng)市場及王府井南口東方廣場的改造，西單商業(yè)區(qū)西西工程以華威大廈為主的商業(yè)區(qū)改造和復(fù)興門內(nèi)的金融街拆遷建設(shè)。
　　東方廣場的改造建設(shè)風(fēng)生水起，引起了全北京市民的關(guān)注。誰也未曾想到，它的開發(fā)建設(shè)最終會(huì)引起海內(nèi)外的極大關(guān)注，它的大起大落成為北京建筑史上的路標(biāo)，它的開發(fā)建設(shè)過程及內(nèi)幕，恐怕應(yīng)該要由專業(yè)作者寫本專著才行，本文只能稍作敘述。
　　東方廣場位于首都北京中心主干道東長安街北側(cè)，距天安門咫尺之遙，處在重要商業(yè)區(qū)王府井南口與東單南口間。原本就是地處繁華的商業(yè)區(qū)，有著一些讓北京人耳熟能詳?shù)臉?biāo)志建筑，如劇場、電影院、菜市場、新華書店等，寬敞的小馬路也曾是北京人夏季休閑納涼的最佳場所。
　　東方廣場也是北京赴港招商項(xiàng)目，于1993年開始動(dòng)工，但拆遷不久，便遭遇到“麥當(dāng)勞大叔”的強(qiáng)力抵制，幾乎全北京市人都抱著看熱鬧的心情關(guān)注著美國“釘子戶”與京港開發(fā)商的這場大戰(zhàn)。結(jié)局是勝利的天平傾向“麥當(dāng)勞大叔”，盡管這不是美國商人孤軍奮戰(zhàn)的結(jié)果，還有著全國政協(xié)和國務(wù)院的鼎力相助，到1994年底東方廣場因違反審批權(quán)限而停工。
　　但這只是東方廣場厄運(yùn)的開始，香港巨商李嘉誠甚至董建華都由此而蒙受到了經(jīng)濟(jì)和政治上的打擊。直到1996年底，東方廣場再次開工，2001年8月竣工，2003年才算全部完工。
　　北京的房地產(chǎn)開發(fā)已成燎原之勢，前赴后繼者蜂擁而至。還是看看這份統(tǒng)計(jì)分析吧，或許能說明什么。據(jù)1996年統(tǒng)計(jì)，北京市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)623家，運(yùn)行狀況良好的有522家，處于停業(yè)狀態(tài)的9家，還有92家處于轉(zhuǎn)向或半停業(yè)狀態(tài)。
　　
　　穩(wěn)定發(fā)展：房地產(chǎn)終成支柱，只是目的已不同
　　進(jìn)入新世紀(jì)的中國，改革開放已經(jīng)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)建設(shè)保持著快速發(fā)展的勢頭。被稱為異軍突起的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的穩(wěn)定發(fā)展，確立了在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。
　　1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》千呼萬喚終于開始實(shí)施，與之配套的相關(guān)法規(guī)和各地政府的實(shí)施細(xì)則也陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場經(jīng)過宏觀調(diào)控和整頓逐步進(jìn)入規(guī)范化管理。
　　1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》【國發(fā)（1998）23號(hào)】，通知宣布了住房福利分配制的壽終正寢，標(biāo)志著居民的住房分配，完全走上商品化的道路。
　　房地產(chǎn)業(yè)在這些法規(guī)政策的約束和刺激下，在新世紀(jì)里，也完成了自身的又一次嬗變。
　　北京市將終止住房福利分配大限定在1999年的年終，或許是個(gè)巧合，也或許深有寓意，但不管怎么說，它產(chǎn)生了非常巨大的影響。大規(guī)模的城市改造讓北京的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控寒流并沒有那么冷，盡管開發(fā)商還都在幻想著再來一次如1992年那樣的房地產(chǎn)熱潮，但當(dāng)時(shí)的日子卻也可謂溫飽有余，當(dāng)再端上一盤大菜時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商們笑逐顏開了。
　　為了搭上福利分房的末班車，只要有錢或能夠搞到錢的單位都在千方百計(jì)地購買住房。北京市的商品住宅購銷兩旺，積壓的商品住宅很快脫銷，預(yù)售住宅也成了搶手貨。面對(duì)著龐大的央屬和市屬集團(tuán)消費(fèi)，北京市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了一場前所未有的搶購潮。
　　早就有專家預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)建筑、冶金、化工、機(jī)械、森林等50多個(gè)生產(chǎn)部門的發(fā)展。這一預(yù)言還未包括開發(fā)建設(shè)完成后，對(duì)商貿(mào)、旅游、餐飲、娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用。
　　只不過，在普遍利好的政策鼓舞下，房地產(chǎn)商們更看重的是實(shí)惠，更需要的是投資利益的最大化。
　　接下來的幾年里，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，北京市的城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，成片的小區(qū)從二環(huán)外迅速擴(kuò)展至三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)，舊城區(qū)內(nèi)大片的居民住房被快速崛起的商貿(mào)大廈取代，道路越來越寬，樓房越建越高。北京市的原住民看著城市在以難以置信的速度膨脹，外地人口在以難以想象的速度增長，心態(tài)從欣喜惶惑逐漸走向逆反和厭惡，特別是對(duì)于最為涉及百姓利益的拆遷問題。
　　然而，完成原始積累的開發(fā)商們的貪婪本能已經(jīng)難以遏制，他們并不在意老百姓的感觸。房地產(chǎn)開發(fā)的初始目的發(fā)生了根本性的改變，這種改變的結(jié)果完全反映在房價(jià)上，這場商界游戲也漸漸轉(zhuǎn)變成了開發(fā)商與政府及百姓的博弈。
　　
　　北京房地產(chǎn)市場發(fā)飆：看不懂的地價(jià)，著了魔的房價(jià)
　　2006年，北京的房地產(chǎn)市場突然發(fā)飆，在完全沒有任何征兆的狀況下，房價(jià)開始飆升。商品房價(jià)格一路高歌猛進(jìn)，不由得讓人想起幾年前的股市。
　　就在那些持幣觀望者，對(duì)買房尚在猶豫之際，每平方米的房價(jià)已跳升至8000元，隨后又急速爬升到1萬元以上。商品房如此，二手房也不甘落后，就是房屋的租賃價(jià)格也水漲船高。
　　面對(duì)發(fā)了瘋的房價(jià)，人們瞠目結(jié)舌。媒體也是一片嘩然，紛紛猜測、分析、預(yù)判，房地產(chǎn)界、經(jīng)濟(jì)界的專家們也借此走上前臺(tái)，賺足了觀眾的眼球。
　　但這并不是結(jié)局，2007年，這股商品房升值高潮熱度不減，繼續(xù)以驚人的速度突破一個(gè)又一個(gè)高限。時(shí)至2009年，北京二三環(huán)以至四環(huán)周邊的商品房，竟然每平方米漲到了3萬元以上。
　　人們除了震驚還是震驚。
　　在這神話般的夢中，有些人一覺醒來，個(gè)人財(cái)富便糊里糊涂地升值百萬以上，也有些人的住房夢頃刻間灰飛煙滅，還有些人為自己的遲疑不決恨不得一頭在南墻上撞死。
　　而在北京市建設(shè)用地的拍賣會(huì)上，同樣在上演著一幕接一幕的童話劇，“地王”們一塊又一塊地競相“出爐”，用它們的“天價(jià)”嘲弄著觀眾的智商。
　　神奇的國度，神奇的商人，神奇的事件，老祖宗關(guān)于價(jià)值規(guī)律的金科玉律在這樣的現(xiàn)實(shí)面前如豆腐渣工程般轟然倒塌，不堪一擊。對(duì)那些為拿下一塊地眼睛連眨都不眨便砸下數(shù)十億巨金的國企，喜歡聯(lián)想的人竟然又回憶起了那句“人有多大膽地有多大產(chǎn)”的經(jīng)典名言。
　　國內(nèi)已頗具規(guī)?？焖偻〞车木W(wǎng)絡(luò)媒體，在大量傳遞房地產(chǎn)業(yè)信息的同時(shí)也傳遞著極為豐富的猜想。有人認(rèn)為這是城市居民購房欲望的提升，有人認(rèn)為是政策的引導(dǎo)，有人認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)蟄伏后的爆發(fā)，有人認(rèn)為是舉辦奧運(yùn)會(huì)的助推，也有人認(rèn)為是某些集團(tuán)投機(jī)房價(jià)升值的炒作??來自各個(gè)方面的爭論，將京城的房地產(chǎn)業(yè)推向了風(fēng)口浪尖。
　　而房價(jià)并沒有理睬各方的評(píng)價(jià)，雖然有所減緩，卻依舊強(qiáng)勢地向上前行，這股漲價(jià)潮也很快地影響到了北京周邊地區(qū)及其他大城市。
　　如果以市場供求關(guān)系來解釋本輪的房地產(chǎn)熱，顯然有搪塞之嫌。背后恐怕還有著更多不為人知的緣故，盡管許多專家們絞盡腦汁進(jìn)行著大量的分析，可終如霧里看花。正確的分析要來自準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可當(dāng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)莫衷一是，頻頻出糗，讓外行人都看著不靠譜時(shí)，還能說什么呢？我們不是專家，就更不敢妄作臆斷了。
　　盡管飽受詬病，頻遭質(zhì)疑，我們還是來看看近年來，國家統(tǒng)計(jì)部門對(duì)商品房價(jià)格的數(shù)據(jù)：2005年北京市商品房均價(jià)每平方米6788元，其中商品住宅6162元；2006年商品房均價(jià)8280元，其中商品住宅7375元；2007年商品房均價(jià)11553元，其中商品住宅10661元；2008年商品房均價(jià)12418元，其中商品住宅11648元；2009年商品房均價(jià)13799元，其中商品住宅13224元；2010年商品房均價(jià)17782元，其中商品住宅17151元。
　　
　　新一年，新希望
　　面對(duì)著像脫韁野馬般的房價(jià)，面對(duì)著怨聲不斷的消費(fèi)者，面對(duì)著上上下下憤懣的指責(zé)，政府職能部門出手了。
　　宏觀調(diào)控，整頓開發(fā)公司、規(guī)范土地市場、限制貸款、銀行加息、限購商品房，“國八條”“京十五條”各項(xiàng)管理措施不絕于耳，然而效果卻不遂人意?；蛘哒f，對(duì)這些“強(qiáng)力措施”“重拳”“大限”，北京居民只能從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和媒體報(bào)道中才能體會(huì)到，而房價(jià)卻還站在高價(jià)位上挑釁著人們的容忍度。
　　說是開發(fā)商捂盤惜售，說是二手房主待價(jià)而沽，媒體反復(fù)預(yù)測開發(fā)商的資金鏈會(huì)斷裂，預(yù)測商品房價(jià)格會(huì)全面下滑，但似乎都是個(gè)美麗的希望。市場雖然清淡，可就在近期，北京二三環(huán)附近的商品住宅價(jià)格仍然穩(wěn)穩(wěn)地維持在每平方米3萬元以上。
　　2012年已經(jīng)到來，北京市的房地產(chǎn)業(yè)趨向如何，高企的房價(jià)會(huì)不會(huì)大幅度地回落，只有讓現(xiàn)實(shí)來回答。
　　回顧北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程，大致可以說是經(jīng)過了三個(gè)發(fā)展階段，也經(jīng)歷了三次調(diào)控。調(diào)控的力度各不相同，只是隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)已經(jīng)聚斂起了巨額財(cái)富，無論從財(cái)力上心理上，抗打壓能力都有了很大的提升。今后將如何發(fā)展，將給這塊我們賴以生存的土地帶來些什么，相信每個(gè)人都有各自的解讀方式，但愿一切會(huì)變得更美好。
　　編輯/麻 雯 mawen214@163.com